Cassazione Civile, Ordinanza n. 19431/2026 del 12/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da reciproche contestazioni tra proprietari confinanti/frontisti in materia di distanze legali tra fabbricati e dal confine. Una parte agiva chiedendo l’arretramento di una sopraelevazione realizzata sull’immobile avversario mediante recupero del sottotetto a fini abitativi, oltre al risarcimento del danno e a una penale ex art. 614-bis c.p.c.; i convenuti resistevano e proponevano domanda riconvenzionale, lamentando a loro volta la violazione delle distanze da parte degli attori con riferimento ai balconi del loro immobile. In primo grado la domanda attorea veniva accolta e quella riconvenzionale rigettata. In appello la decisione veniva parzialmente riformata: la Corte territoriale riteneva che l’intervento di recupero del sottotetto, per l’altezza riscontrata, integrasse nuova costruzione e dovesse rispettare le distanze legali; inoltre considerava i balconi ai fini del computo delle distanze. I ricorrenti principali deducevano violazione dell’art. 9 del D.M. 1444/1968 e della disciplina regionale lombarda sul recupero dei sottotetti, sostenendo che l’intervento non fosse soggetto alle distanze dei nuovi edifici e contestando il criterio di misurazione dell’altezza del sottotetto adottato dal CTU e dalla Corte d’appello. I controricorrenti/ricorrenti incidentali censuravano invece la riduzione della distanza applicabile, sostenendo che dovesse applicarsi la disciplina locale più rigorosa sulle pareti finestrate, con arretramento fino a 14,50 metri, e proponevano ulteriori censure sul danno e sulle spese, poi assorbite.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale, dichiarando assorbiti gli altri motivi incidentali. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di appello di Brescia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. La ragione decisiva è che, dopo la decisione d'appello, è intervenuta la L. n. 105/2024, che ha modificato l'art. 2-bis del d.P.R. n. 380/2001 prevedendo una disciplina espressa per il recupero dei sottotetti anche quando non sia rispettabile la distanza minima tra edifici e dai confini, purché ricorrano determinate condizioni. Di conseguenza, la Corte ha ritenuto necessario un nuovo esame della fattispecie alla luce della normativa sopravvenuta, per verificare se l'intervento debba o meno qualificarsi come nuova costruzione e se sia soggetto alle distanze invocate.

Norme richiamate

• art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968

  Le distanze tra fabbricati in zona B sono richiamate come parametro generale; la Corte d'appello le aveva applicate ai balconi e alla sopraelevazione, ma la Cassazione impone un nuovo esame alla luce della normativa sopravvenuta sul recupero dei sottotetti.

• art. 614 bis c.p.c.

  Norma richiamata nella domanda di parte attrice per la previsione di una somma dovuta per ogni giorno di ritardo nell'adempimento della condanna.

• artt. 63 e 64 della legge regionale Lombardia n. 12 del 2005

  Richiamati per sostenere che il recupero del sottotetto fosse consentito in deroga agli strumenti urbanistici locali; la Corte d'appello ne aveva negato l'applicabilità perché l'altezza media ponderale era superiore al limite regionale.

• art. 5 del D.L. n. 32 del 2019, convertito in L. n. 55 del 2019

  Richiamato dalla Corte d'appello per affermare che, in zona B, la distanza tra gli edifici è quella generale di 10 metri di cui all'art. 9 del D.M. 1444/1968, e non quella maggiore derivante da altre misurazioni.

• art. 46 del regolamento edilizio del Comune di Bergamo

  Norma locale invocata dai ricorrenti incidentali per sostenere una distanza minima pari all'altezza della parete più alta frontistante, con minimo di 10 metri.

• art. 47 del regolamento edilizio del Comune di Bergamo

  Norma locale applicata dal giudice di merito per la distanza dal confine in relazione alla fabbrica oggetto di sopraelevazione.

• art. 69 del regolamento edilizio del Comune di Bergamo

  Norma locale applicata dal giudice di merito per la distanza minima dal confine prevista specificamente per i balconi.

• art. 8.2.3 del regolamento edilizio del Comune di Bergamo

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere che l'altezza dell'edificio dovesse essere misurata all'intradosso e al netto delle travi portanti della copertura.

• art. 48 del regolamento edilizio del Comune di Bergamo

  Richiamato dalla Corte d'appello quale criterio di misurazione del fronte degli edifici, facendo riferimento al piano di estradosso della copertura.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato nel motivo incidentale sul danno, poi assorbito.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato nel motivo incidentale sulle spese di lite e sulle spese di C.T.P., poi assorbito.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Norma processuale evocata per dedurre violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi nei motivi di ricorso.

• art. 2-bis del d.P.R. n. 380 del 2001

  Come modificato dalla L. n. 105/2024, disciplina espressamente il recupero dei sottotetti anche quando non sia rispettabile la distanza minima tra edifici e dai confini, a condizione che siano rispettate determinate condizioni.

• L. 24 luglio 2024, n. 105

  Normativa sopravvenuta decisiva, che ha modificato il testo unico edilizia introducendo una disciplina favorevole al recupero dei sottotetti anche in deroga alle distanze, nei limiti indicati dalla legge.

• D.L. 29 maggio 2024, n. 69

  Decreto-legge convertito dalla L. n. 105/2024, contenente le misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.

• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  Testo unico dell'edilizia, nel cui art. 2-bis è stata inserita la nuova previsione sul recupero dei sottotetti.

Massime di principio

• Quando, dopo la decisione impugnata, interviene una normativa sopravvenuta che disciplina espressamente il tipo di intervento oggetto di causa, il giudice di legittimità deve cassare la sentenza e rinviare al giudice di merito perché verifichi la fattispecie alla luce del nuovo quadro normativo.
• Il recupero del sottotetto può essere scrutinato non solo in base alle distanze ordinarie tra fabbricati e dai confini, ma anche in base alla disciplina speciale sopravvenuta che ne consente l'esecuzione in deroga, se ricorrono le condizioni previste dalla legge.
• La qualificazione dell'intervento come mera ristrutturazione del sottotetto o come nuova costruzione è decisiva ai fini dell'applicazione delle norme sulle distanze; tale qualificazione va compiuta tenendo conto sia dei parametri tecnici dell'altezza sia della normativa urbanistico-edilizia vigente ratione temporis e, se sopravvenuta, anche al momento della decisione di rinvio.
• Le parti sporgenti dell'edificio devono essere considerate ai fini del calcolo delle distanze quando non abbiano funzione meramente ornamentale; la verifica concreta della loro rilevanza richiede accertamento tecnico e interpretazione delle norme locali applicabili.

Come è indicizzato