Cassazione Civile, Ordinanza n. 08473/2026 del 04/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento per maggiori IRES e IRAP relativa all’anno d’imposta 2010. L’Ufficio aveva recuperato a tassazione, da un lato, la quota di canoni di leasing immobiliare ritenuta indeducibile in applicazione dell’art. 36, comma 7, d.l. 223/2006, assumendo che il costo del terreno andasse scorporato secondo la percentuale calcolata sull’intero terreno acquistato per realizzare un fabbricato industriale; dall’altro, aveva contestato la deducibilità di spese di manutenzione straordinaria eseguite su un immobile di proprietà di terzi condotto in locazione. La CTP aveva accolto solo in parte il ricorso della società, mentre la CTR aveva riconosciuto la deducibilità di entrambe le poste secondo la tesi della contribuente. In cassazione l’Agenzia ha dedotto: (1) violazione dell’art. 102 TUIR e dell’art. 36, comma 7, d.l. 223/2006, sostenendo che il terreno non è ammortizzabile e che la porzione destinata a standard urbanistici/oneri di urbanizzazione non poteva essere esclusa dalla base di calcolo del costo indeducibile; (2) violazione dell’art. 109 TUIR e degli artt. 1576, 1609 e 1621 c.c., assumendo che le spese straordinarie su bene di terzi non fossero inerenti e che mancasse un obbligo contrattuale o autorizzazione del proprietario tali da giustificarne la deduzione.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il secondo motivo e fondato il primo. Ha escluso l’estinzione del giudizio per definizione agevolata, perché l’istanza della società era stata respinta per insufficiente versamento. Sul primo motivo ha affermato che, ai fini dell’art. 36 d.l. 223/2006, il terreno va considerato nella sua interezza: la porzione destinata a standard urbanistici e ceduta al Comune, costituendo un onere di urbanizzazione, non può essere sottratta dal costo del terreno per renderne deducibile una quota tramite il leasing; il terreno non è ammortizzabile e la disciplina fiscale va applicata al costo complessivo senza segmentazioni artificiose. Sul secondo motivo ha invece confermato la deducibilità/ammortizzabilità delle spese di manutenzione straordinaria su bene di terzi, rilevando che l’inerenza è valutazione qualitativa, che non richiede la proprietà del bene, e che l’Agenzia non aveva specificamente dimostrato l’assenza di nesso con l’attività d’impresa né la violazione dei canoni ermeneutici nel leggere il contratto di locazione. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al primo motivo e la causa è stata rinviata alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 36, comma 7, d.l. 223/2006

  "Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza"

  La norma si applica anche ai fabbricati strumentali in leasing, limitatamente alla quota capitale dei canoni; il terreno non è ammortizzabile e il costo dell’area deve essere scorporato dal costo complessivo senza escludere segmenti di terreno destinati a urbanizzazioni interne all’operazione edilizia.

• art. 102 T.U.I.R.

  Rileva per la disciplina dell’ammortamento dei beni materiali strumentali, che presuppone beni suscettibili di consumo o deterioramento e non il terreno.

• art. 109, comma 1 e comma 5, d.P.R. 917/1986

  È richiamato per la deducibilità dei costi e il requisito dell’inerenza, valutato in senso qualitativo rispetto all’attività d’impresa.

• art. 1576 c.c.

  È invocato dall’Agenzia in relazione agli obblighi di manutenzione nelle locazioni, ma la Corte non accoglie la censura sul punto.

• art. 1609 c.c.

  Richiamato nel motivo sull’indeducibilità delle spese di manutenzione straordinaria, senza esito favorevole alla ricorrente.

• art. 1621 c.c.

  Richiamato nel motivo relativo alle opere straordinarie su bene di terzi; la Corte non ne trae conseguenze decisive a favore dell’Agenzia.

• art. 2426 c.c.

  È richiamato per il principio secondo cui sono ammortizzabili solo le immobilizzazioni la cui utilizzazione è limitata nel tempo.

• art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c.

  Serve a incardinare i motivi di ricorso per violazione/falsa applicazione di legge.

• art. 366, primo comma, num. 4, c.p.c.

  È richiamato nel vaglio preliminare di ammissibilità del ricorso, con riferimento all’onere di specifica indicazione delle norme violate e delle affermazioni della sentenza censurate.

• art. 360 bis c.p.c.

  La Corte esclude l’inammissibilità del ricorso per questa ragione, perché la questione di deducibilità delle spese su bene di terzi è stata effettivamente argomentata in modo specifico.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  È citato per il procedimento camerale e il deposito di conclusioni scritte del Procuratore Generale.

• art. 1, commi 197 e 198, L. 197/2022

  Norme sulla definizione agevolata delle liti pendenti; nel caso concreto non hanno determinato l’estinzione perché la domanda è stata rigettata per insufficiente versamento.

• art. 1362 ss. c.c.

  Richiamati come canoni ermeneutici contrattuali che, per essere dedotti in cassazione, devono essere specificamente indicati; la loro violazione non è stata dimostrata nel secondo motivo.

• art. 8 del contratto di locazione

  La CTR lo ha interpretato nel senso che prevedeva opere straordinarie a carico della conduttrice e funzionali all’esercizio dell’attività d’impresa.

• art. 12 del contratto di locazione

  La CTR vi ha visto l’obbligo della conduttrice di eseguire opere straordinarie a propria cura e spese.

• art. 13 del contratto di locazione

  Richiamato dall’Agenzia per sostenere la diversa allocazione degli oneri manutentivi; la censura è stata ritenuta meramente rivalutativa.

Massime di principio

• Ai fini dell’art. 36 d.l. 223/2006 e dell’ammortamento dei fabbricati strumentali, il terreno va escluso dal costo ammortizzabile in quanto bene non deteriorabile e non suscettibile di ammortamento; la disciplina si applica anche alla quota capitale dei canoni di leasing immobiliare.
• La porzione di area destinata a standard urbanistici o a opere di urbanizzazione non può essere isolata e trattata come costo autonomamente ammortizzabile se fa parte dell’operazione unitaria di acquisto del terreno destinato alla costruzione del fabbricato strumentale.
• In tema di deducibilità dei costi d’impresa, l’inerenza va apprezzata in termini qualitativi e di correlazione con l’attività esercitata, non secondo una presunzione di non inerenza basata sulla sola estraneità della proprietà del bene.
• Le spese di manutenzione straordinaria su bene di terzi possono essere deducibili se risultano, in concreto, riferibili all’attività d’impresa e conformi alle pattuizioni contrattuali; per contestarne la deduzione l’Amministrazione deve dedurre e dimostrare specificamente l’assenza di nesso con l’attività o l’inadeguatezza della prova fornita dal contribuente.
• La censura per violazione dei canoni di interpretazione contrattuale in cassazione richiede la puntuale indicazione delle regole ermeneutiche asseritamente violate e non può risolversi nella mera proposta di una lettura alternativa delle clausole contrattuali.

Come è indicizzato