Cassazione Civile, Sentenza n. 24770/2026 del 26/08/2026

Esito

La controversia

La proprietaria di un immobile sito in Genova conveniva il proprietario dell'immobile confinante, lamentando la realizzazione di tre opere in violazione delle distanze legali: un casotto in muratura, già oggetto di concessione in sanatoria e successivamente ampliato; un muretto di raccordo eretto sul confine; e un manufatto con tettoie costruito lungo il muro di perimetro confinante con un terrapieno. Chiedeva l'accertamento dell'illegittimità delle opere, la loro demolizione o messa in pristino e il risarcimento dei danni. Il Tribunale qualificava gli interventi come ampliamenti delle preesistenze e quindi come nuove costruzioni soggette alle distanze legali, ordinava la messa in pristino e liquidava equitativamente il danno in euro 1.000. La Corte d'appello confermava la qualificazione delle opere e l'ordine di messa in pristino, ma rigettava la domanda risarcitoria. Il proprietario soccombente proponeva ricorso per cassazione articolato in cinque motivi: il primo denunciava violazione dell'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 e degli artt. 112 e 132 c.p.c., nonché omessa pronuncia, illogicità e carenza motivazionale sulla qualificazione delle opere e sul rapporto con la consulenza tecnica; il secondo censurava l'omessa motivazione e l'omesso esame delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio; il terzo contestava la valutazione del diniego di sanatoria, della relazione del funzionario comunale, dell'autocertificazione relativa alla preesistenza e delle conclusioni del consulente; il quarto lamentava l'erronea applicazione della disciplina delle distanze a opere ritenute conformi alla disciplina urbanistico-edilizia e la mancata qualificazione del manufatto con tettoie come fabbricato; il quinto deduceva la violazione dell'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, come interpretato dall'art. 5, comma 1, lett. b-bis, del d.l. n. 32 del 2019, nonché l'omessa applicazione dello ius superveniens e della successiva disciplina in materia di demolizione e ricostruzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati il primo e il secondo motivo, rilevando che la Corte d'appello aveva esaminato le questioni, motivando anche per relationem ma con autonoma integrazione, e aveva sostanzialmente recepito le risultanze della consulenza tecnica quanto alla violazione delle distanze. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo, perché diretto a ottenere una nuova valutazione degli elementi probatori, non consentita in sede di legittimità in assenza della deduzione di specifiche violazioni dei criteri legali di valutazione; lo ha comunque ritenuto infondato, precisando che la conformità a un titolo edilizio non esclude la violazione delle distanze nei rapporti tra privati. Ha rigettato il quarto motivo, distinguendo la disciplina urbanistico-edilizia, relativa al rapporto tra pubblica amministrazione e privato, dalla disciplina delle distanze legali, posta a tutela della proprietà confinante. Ha rigettato anche il quinto motivo, chiarendo che la norma di interpretazione autentica del 2019 riguarda esclusivamente i commi 2 e 3 dell'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, mentre nel caso concreto era stato applicato il comma 1, n. 2, che prescrive in tutti i casi la distanza minima inderogabile di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. La Corte ha inoltre escluso l'applicabilità della disciplina relativa alla demolizione e ricostruzione, poiché i giudici di merito avevano accertato ampliamenti modificativi della sagoma e non una demolizione e ricostruzione fedele nei limiti delle distanze preesistenti. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 2.600 per compensi, euro 200 per esborsi, oltre rimborso forfetario, accessori di legge e, se dovuto, ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  La disciplina delle distanze tra costruzioni nei rapporti tra proprietari confinanti si applica alle opere qualificabili come nuove costruzioni.

• art. 907 c.c.

  È richiamato quale parametro della disciplina delle distanze legali oggetto della controversia.

• art. 9, comma 1, n. 2, d.m. n. 1444 del 1968

  Prescrive la distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti; tale prescrizione è generale e inderogabile.

• art. 9, commi 2 e 3, d.m. n. 1444 del 1968

  Sono le sole disposizioni interessate dall'interpretazione autentica del 2019, riferita ai limiti di distanza nelle zone individuate dal comma 1, n. 3.

• art. 5, comma 1, lett. b-bis, d.l. n. 32 del 2019, convertito dalla l. n. 55 del 2019

  Interpreta autenticamente i commi 2 e 3 dell'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 e non incide sull'applicazione del comma 1, n. 2.

• art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380 del 2001

  La disciplina relativa alla ricostruzione nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti presuppone un intervento di demolizione e ricostruzione e non si applica agli ampliamenti che rendano l'opera oggettivamente diversa dalla preesistente.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001

  È richiamato nel contesto della disciplina della ristrutturazione edilizia, distinta dalla qualificazione dell'intervento ai fini delle distanze tra privati.

• artt. 112 e 132 c.p.c.

  La Corte esclude l'omessa pronuncia e ritiene legittima una motivazione per relationem quando sia integrata da un autonomo apprezzamento delle questioni e delle risultanze istruttorie.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, ricorrono i presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Ai fini della disciplina delle distanze legali, è nuova costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato dotato di solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche se realizzato mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente.
• Sono nuove costruzioni anche gli interventi su edifici preesistenti che, per l'entità delle modificazioni del volume o della collocazione, aumentino la sagoma d'ingombro e rendano l'opera oggettivamente diversa da quella originaria.
• La conformità di un'opera alla disciplina urbanistico-edilizia o a un titolo edilizio non esclude la sua violazione delle distanze legali, poiché la disciplina edilizia governa il rapporto tra privato e pubblica amministrazione, mentre le distanze tutelano i rapporti tra proprietari confinanti.
• La norma di interpretazione autentica contenuta nell'art. 5, comma 1, lett. b-bis, del d.l. n. 32 del 2019 riguarda esclusivamente i commi 2 e 3 dell'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 e non limita l'applicazione del comma 1, n. 2, che impone in tutti i casi la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
• La disciplina che consente la ricostruzione nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti presuppone una demolizione e ricostruzione; non si applica agli ampliamenti che modificano la sagoma e trasformano oggettivamente l'opera preesistente in una nuova costruzione.
• La valutazione comparativa dell'autocertificazione di parte, della relazione del funzionario pubblico e della consulenza tecnica appartiene al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione come errore di giudizio, salvo la deduzione e l'accertamento di una specifica violazione di criteri legali di valutazione.
• La motivazione per relationem è legittima quando il giudice richiami la motivazione della decisione precedente e aggiunga un autonomo apprezzamento delle risultanze istruttorie e delle questioni devolute.

Come è indicizzato