Cassazione Civile, Sentenza n. 24767/2026 del 25/08/2026

Esito

La controversia

I proprietari di un fabbricato avevano convenuto in giudizio i proprietari del fabbricato confinante, lamentando che quest’ultimo fosse stato costruito a distanza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale e chiedendone l’arretramento. I convenuti avevano resistito e formulato domanda riconvenzionale di arretramento del fabbricato degli attori. Dopo una prima decisione favorevole alla domanda principale, alcune comproprietarie non evocate avevano proposto opposizione di terzo, con conseguente condanna solidale dei comproprietari all’arretramento e rigetto delle domande riconvenzionali di usucapione. Nel giudizio di rinvio disposto dalla Corte di cassazione per un vizio di notificazione dell’appello, la Corte d’appello, rinnovata la consulenza tecnica, aveva rigettato entrambe le domande di arretramento e dichiarato acquisita per usucapione, in favore di una delle comproprietarie, la servitù di mantenere la costruzione alla distanza attuale dal fabbricato prospiciente. Gli eredi dei proprietari originari hanno proposto ricorso principale con quattro motivi: nullità della sentenza per mancata discussione orale e violazione del contraddittorio; violazione delle norme sull’usucapione e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che una costruzione abusiva non potesse costituire oggetto di possesso utile; violazione delle norme sul possesso, contestando la pacificità e continuità del possesso anche in ragione dell’opposizione manifestata dai proprietari; censura della motivazione sulla conformità urbanistica del fabbricato alla normativa sopravvenuta. I comproprietari hanno proposto ricorso incidentale, contestando il rigetto della loro domanda riconvenzionale di arretramento del fabbricato degli originari attori.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso principale e quello incidentale. Ha ritenuto legittima la trattazione scritta dell’udienza collegiale, poiché autorizzata dalla disciplina emergenziale vigente nel gennaio 2021, la quale prevaleva temporaneamente sulle regole ordinarie dell’udienza di discussione, assicurando comunque il contraddittorio mediante deposito e scambio di note e repliche. Ha confermato che è usucapibile la servitù avente a oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale anche quando il manufatto sia abusivo: l’assenza del titolo edilizio rileva nei rapporti pubblicistici, ma non impedisce che l’opera materialmente esistente e percepibile fondi il possesso utile all’usucapione. Ha inoltre ritenuto che la pacificità del possesso debba essere valutata con riferimento all’inizio del rapporto materiale con il bene; le successive azioni giudiziali costituiscono atti interruttivi della prescrizione, ma non trasformano retroattivamente il possesso in violento o clandestino. Nel caso concreto, il possesso era iniziato nel 1980 e l’azione notificata nel 2002 non aveva interrotto il termine nei confronti delle comproprietarie non originariamente convenute, sicché l’usucapione ventennale si era già perfezionata. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché rivolto contro una motivazione subordinata divenuta irrilevante. È stato altresì rigettato il ricorso incidentale, non essendo censurabile in cassazione la motivazione della Corte d’appello sulla conformità urbanistica del fabbricato degli originari attori, coerente con gli accertamenti della consulenza tecnica. L’eccezione di carenza di legittimazione passiva e la questione di integrazione del contraddittorio sono rimaste assorbite. Le spese del giudizio di legittimità sono state integralmente compensate per reciproca soccombenza.

Norme richiamate

• art. 404 c.p.c.

  Disciplina l’opposizione di terzo proposta dalle comproprietarie non evocate nel giudizio originario.

• art. 90 della legge n. 353 del 1990

  Mantiene applicabile al giudizio di rinvio il rito anteriore alla riforma del 1990.

• art. 221, comma 4, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34

  Durante il regime emergenziale consente la trattazione scritta delle udienze civili che non richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori.

• art. 23 del decreto-legge 28 ottobre 2020, n. 137

  Mantiene applicabile la disciplina emergenziale della trattazione scritta per la durata dello stato di emergenza.

• art. 1 del decreto-legge 14 gennaio 2021, n. 2

  Proroga lo stato di emergenza fino al 30 aprile 2021, rendendo vigente la disciplina della trattazione scritta alla data dell’udienza.

• artt. 24 e 111 Cost.

  Sono invocati in relazione alla tutela del diritto di difesa e del contraddittorio; la Corte esclude la loro violazione perché le parti hanno potuto depositare note e repliche.

• artt. 101 e 275 c.p.c.

  Sono richiamati per la dedotta violazione del contraddittorio e della discussione orale, ma la Corte ritiene prevalente la disciplina emergenziale della trattazione scritta.

• art. 810 c.c.

  La Corte esclude che l’abusività edilizia privi il manufatto della qualità di bene rilevante sul piano civilistico.

• art. 1140 c.c.

  Rileva per la nozione di possesso, valutato in rapporto all’esercizio di fatto del diritto.

• art. 1158 c.c.

  Consente l’acquisto per usucapione dei diritti reali mediante possesso continuato per il periodo previsto dalla legge; la servitù di mantenimento della costruzione può essere acquisita per usucapione.

• art. 1163 c.c.

  Il carattere violento o clandestino del possesso va riferito all’inizio del rapporto materiale con il bene; le successive opposizioni non alterano retroattivamente tale qualificazione.

• art. 1165 c.c.

  Rileva per gli effetti interruttivi degli atti giudiziali sull’usucapione.

• art. 1310 c.c.

  Il principio di estensione degli effetti interruttivi non opera in materia di diritti reali nei confronti dei diversi compossessori; l’atto interruttivo verso alcuni non si estende agli altri.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Fondava il motivo relativo alla nullità processuale per violazione del contraddittorio e della discussione orale.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Rileva per la censura di omesso esame di un fatto decisivo e per la contestazione della motivazione.

• art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002

  Impone, ove dovuto, il versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato per i ricorsi rigettati.

Massime di principio

• È ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente a oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella stabilita dalla legge, dai regolamenti edilizi o dagli strumenti urbanistici, anche quando la costruzione sia priva di titolo edilizio.
• L’abusività edilizia rileva nei rapporti pubblicistici e non impedisce, sul piano civilistico, che un manufatto materialmente esistente e percepibile dal proprietario del fondo servente costituisca oggetto di possesso utile all’usucapione.
• Per una servitù continua esercitata mediante opere apparenti, l’esistenza obiettiva dell’opera può integrare l’esercizio del possesso utile all’usucapione, senza necessità di ulteriori atti di esercizio.
• La pacificità del possesso deve essere valutata con riferimento all’inizio del rapporto materiale con il bene; l’opposizione o l’azione giudiziale del titolare del fondo servente, intervenuta successivamente, non rende retroattivamente violento il possesso.
• L’azione giudiziale diretta a contestare il possesso interrompe il termine per l’usucapione, ma, in materia di diritti reali, l’effetto interruttivo nei confronti di uno dei compossessori non si estende automaticamente agli altri.
• Nel regime emergenziale previsto dalla normativa COVID-19, la trattazione scritta dell’udienza civile può legittimamente sostituire la discussione orale anche quando il rito applicabile prevedeva ordinariamente l’oralità, purché siano garantiti alle parti il contraddittorio e il diritto di difesa mediante il deposito e lo scambio paritario di note e repliche.
• È inammissibile la censura rivolta contro una motivazione subordinata quando la ratio decidendi principale, autonomamente sufficiente a sorreggere la decisione, sia stata confermata.

Come è indicizzato