Sentenza del 07/10/2025 n. 26928 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La SICAF aveva acquistato l’immobile l’11 luglio 2019 per € 21.895.500 e versato € 437.510 di imposte ipotecarie e catastali. Dopo il diniego tacito alla domanda di rimborso presentata il 15 luglio 2020, ha contestato in Cassazione la decisione della Commissione tributaria regionale della Lombardia, che aveva confermato il rigetto pronunciato dalla Commissione tributaria provinciale di Milano. Con un unico motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., ha dedotto la violazione dell’art. 7 del D.L. n. 34/2019 e dell’art. 3 Cost.: sosteneva che l’agevolazione per gli acquisti di fabbricati destinati a demolizione e ricostruzione o a interventi di recupero spettasse anche a una SICAF che fa eseguire i lavori tramite imprese appaltatrici, pur non essendo un’impresa edilizia in senso stretto. Chiedeva quindi il rimborso, invocando l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di € 200 ciascuna anziché dell’aliquota proporzionale del 2%.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha stabilito che il beneficio dell’art. 7 del D.L. n. 34/2019 è riservato alle imprese aventi come attività caratterizzante la costruzione o la ristrutturazione immobiliare: non basta acquistare immobili e far eseguire lavori a terzi se l’attività propria del soggetto è l’investimento collettivo. La SICAF ha infatti per oggetto esclusivo l’investimento collettivo del patrimonio, ai sensi dell’art. 35-bis del TUF, e l’eventuale ristrutturazione costituisce uno strumento dell’attività finanziaria, non attività edilizia in senso proprio. La Corte ha ritenuto non decisiva né la possibilità di affidare i lavori ad appaltatori né la diversa interpretazione adottata in materia IVA, fondata su una specifica disposizione normativa; ha inoltre escluso che la distinzione violi l’art. 3 Cost., considerata la diversa natura delle imprese edilizie e delle SICAF. La decisione impugnata della Commissione tributaria regionale della Lombardia resta quindi confermata e il rimborso non è riconosciuto. Spese del giudizio di Cassazione compensate per la novità della questione; la ricorrente è tenuta, se dovuto, al versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• Art. 7 del D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito dalla L. 28 giugno 2019, n. 58

  Il riferimento testuale ai «... trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare... che... provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi... o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della repubblica 6 giugno 2001 nr. 380» induce a ritenere che il legislatore abbia considerato il beneficio in questione applicabile ad imprese che hanno ad oggetto caratterizzante l'attività edilizia in senso proprio.

  Il requisito decisivo è soggettivo: il beneficiario deve essere un’impresa la cui attività caratterizzante sia quella edilizia di costruzione o ristrutturazione. Non è sufficiente che un soggetto investitore realizzi un’operazione di riqualificazione immobiliare, anche affidando i lavori a imprese appaltatrici.

• Art. 35-bis, comma 1, lettera d), del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF)

  Va difatti riconosciuto che la SICAF non è certamente un'impresa edilizia e va, altresì, ricordato che l'art. 35-bis, comma 1, lett. d), D.Lgs. n. 58/1998 stabilisce che «per le Sicaf lo statuto prevede come oggetto esclusivo l'investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante offerta delle proprie azioni e degli strumenti finanziari partecipativi indicati nello statuto stesso».

  La natura della SICAF è definita dall’oggetto esclusivo di investimento collettivo. Le attività edilizie eventualmente svolte o commissionate per valorizzare gli immobili restano strumentali all’investimento e non trasformano la SICAF in un’impresa edilizia beneficiaria dell’agevolazione.

• Art. 3, comma 1, lettere b), c) e d), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico dell’edilizia)

  Il riferimento testuale ai «... trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare... che... provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi... o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della repubblica 6 giugno 2001 nr. 380» induce a ritenere che il legislatore abbia considerato il beneficio in questione applicabile ad imprese che hanno ad oggetto caratterizzante l'attività edilizia in senso proprio.

  La norma individua gli interventi edilizi che possono soddisfare il requisito oggettivo dell’agevolazione, ma non elimina quello soggettivo: tali interventi devono essere realizzati nell’ambito dell’attività caratterizzante di un’impresa edilizia.

• Art. 3 della Costituzione

  I predetti indici interpretativi inducono, in conclusione, a ritenere che la scelta del legislatore sia stata quella di limitare il beneficio in questione alle imprese edilizie allo scopo di incentivare il relativo comparto, nel segno di una scelta discrezionale che non risulta irragionevole e che non viola il principio di eguaglianza, stante l'ontologica diversità, sul versante della caratterizzazione dell'oggetto sociale tra un'impresa di costruzione ed una Sicaf.

  La diversa disciplina fiscale di imprese edilizie e SICAF non è irragionevole né lesiva dell’eguaglianza, perché le due categorie hanno natura e oggetto sociale differenti e il legislatore può riservare un incentivo al comparto edilizio.

• Art. 360, primo comma, n. 3, del codice di procedura civile

  La disposizione è il parametro processuale utilizzato per denunciare in Cassazione la violazione o falsa applicazione di norme di diritto; il motivo proposto dalla società è stato esaminato nel merito e rigettato.

• Art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Dà atto che ricorrono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte della ricorrente di una somma pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per la proposizione del ricorso.

  In caso di rigetto integrale del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per l’impugnazione, se dovuto.

Massime di principio

• Per applicare un’agevolazione fiscale riservata a imprese di costruzione o ristrutturazione, occorre verificare non soltanto che l’immobile sia oggetto degli interventi previsti, ma anche che il beneficiario sia, per natura e attività caratterizzante, un’impresa edilizia.
• L’affidamento dei lavori a imprese appaltatrici non esclude di per sé il beneficio per un’impresa edilizia; tuttavia, non basta commissionare lavori edilizi per acquisire tale qualifica se l’attività propria del soggetto è un’altra, come l’investimento collettivo svolto da una SICAF.
• La definizione del beneficiario contenuta nella norma agevolativa va interpretata restrittivamente: la finalità generale di rigenerazione urbana non consente di estendere il beneficio a categorie non individuate dal testo di legge.
• Interpretazioni amministrative o norme riferite a imposte diverse, come l’IVA, non si trasferiscono automaticamente a un’agevolazione in materia di imposte ipotecarie e catastali quando il relativo testo normativo individua diversamente i beneficiari.
• Una differenza di trattamento fiscale può essere compatibile con il principio di eguaglianza quando riguarda soggetti con natura e oggetto sociale diversi e risponde alla scelta non irragionevole di sostenere uno specifico settore economico.