Cassazione Civile, Ordinanza n. 15379/2023 del 31/05/2023

Esito

La controversia

Un contribuente impugnava un avviso di accertamento e liquidazione ICI relativo all'anno 2011, con cui il Comune e la concessionaria avevano determinato in euro 10.620,86 l'imposta dovuta su quattro particelle di terreno in zona D3, qualificandole come aree fabbricabili e attribuendo loro un valore di euro 54,75 al mq. La Commissione tributaria regionale aveva confermato la pretesa, ritenendo non idonei gli elementi prodotti dal contribuente per dimostrare un minore valore venale. In cassazione il ricorrente deduceva: 1) violazione dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992, sostenendo che la CTR non aveva applicato tutti i criteri legali di stima dell'area fabbricabile, in particolare indice di edificabilità, maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie e oneri di adattamento del terreno; 2) violazione dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992, dell'art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. 446/1997 e dell'art. 2697 c.c., lamentando che il giudice di merito non avesse valutato congiuntamente gli elementi dell'atto impositivo e quelli offerti in prova contraria, trattando la delibera comunale come parametro non superabile; 3) violazione degli artt. 7 L. 212/2000, 57 e 58 d.lgs. 546/1992, per non avere la CTR rilevato l'asserita inammissibilità di un preliminare di vendita prodotto in appello dalla concessionaria.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso nei primi due motivi, ritenendoli assorbenti, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione. La Corte ha affermato che il giudice di merito non si era attenuto ai criteri tassativi dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992, perché aveva omesso di considerare l'indice di edificabilità della zona D3, la minore attitudine edificatoria rispetto ad altre sottozone e i costi/oneri di adattamento del terreno connessi all'attività estrattiva e al ripristino. Ha inoltre ribadito che le delibere comunali sui valori delle aree hanno solo efficacia presuntiva e non vincolante, sicché il contribuente può fornire prova contraria. L'esame del terzo motivo è stato dichiarato assorbito. Il giudice di rinvio dovrà riesaminare la corretta applicazione di tutti i parametri legali per la determinazione della base imponibile ICI.

Norme richiamate

• art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio all'1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche"

  I criteri indicati dalla norma sono tassativi e devono essere tutti considerati nella stima del valore imponibile dell'area fabbricabile; l'omessa considerazione di uno o più parametri integra violazione di legge.

• art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446

  Le delibere comunali di determinazione dei valori delle aree edificabili hanno efficacia solo presuntiva e funzione di parametro valutativo, non vincolante in modo assoluto.

• art. 2697 c.c.

  Il contribuente può offrire prova contraria per dimostrare un valore venale diverso da quello risultante dalla delibera o dall'atto impositivo; la prova va valutata insieme agli elementi posti a base della pretesa.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  I motivi erano formulati come violazione di legge e la Corte li ha scrutinati come censura della non corretta applicazione dei criteri normativi di stima.

• art. 7, comma 1, L. 27 luglio 2000, n. 212

  Richiamato nel terzo motivo per contestare l'uso di un documento prodotto in appello, ma il motivo è stato assorbito.

• art. 57 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Richiamato per denunciare una pretesa nuova difesa/documento in appello; questione non esaminata per assorbimento.

• art. 58 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Richiamato insieme all'art. 57 per censurare l'ammissibilità di nuova documentazione in appello; questione assorbita.

Massime di principio

• In tema di ICI sulle aree fabbricabili, il valore imponibile deve essere determinato sulla base di tutti i criteri legali di cui all'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992; il giudice di merito non può fondare la decisione su una valutazione solo parziale o approssimativa di tali elementi.
• L'indice di edificabilità e la concreta attualità delle potenzialità edificatorie incidono in modo immediato sul valore venale del terreno e devono essere espressamente considerati nella stima.
• Gli oneri di adattamento del terreno necessari per la costruzione, compresi quelli connessi al ripristino o alla sistemazione dell'area, rientrano tra i fattori normativamente rilevanti ai fini della base imponibile.
• Le delibere comunali che fissano valori medi delle aree edificabili hanno natura presuntiva e possono essere superate dal contribuente con prova contraria specifica; il giudice deve confrontare criticamente la stima dell'ente con gli elementi offerti dalla parte privata.
• La prova contraria del contribuente non può essere esclusa per il solo fatto che gli atti prodotti siano temporalmente risalenti o provengano da fattispecie differenti, occorrendo valutarne concretamente l'attendibilità e la pertinenza rispetto all'anno d'imposta.

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