Cassazione Civile, Ordinanza n. 15292/2023 del 31/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un terreno, con termine per la stipula del definitivo fissato al dicembre 1999 e con consegna anticipata del bene alla promissaria acquirente. Quest'ultima, nel 2006, ha citato in giudizio il promittente venditore chiedendo una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo del bene. Il convenuto ha eccepito l'improcedibilità per intervenuta transazione e ha proposto domanda riconvenzionale di nullità del preliminare e di rilascio del cespite. Il Tribunale ha rigettato la domanda attrice e la Corte d'appello ha confermato. In cassazione la ricorrente ha denunciato: 1) violazione dell'art. 2932 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere non provati l'invito al venditore a stipulare il definitivo e l'integrale pagamento del prezzo, e che le dichiarazioni rese dal venditore all'autorità giudiziaria avrebbero avuto valore confessorio; inoltre, il mancato saldo di una parte del prezzo non avrebbe impedito la pronuncia costitutiva, potendo il giudice condizionarla al pagamento del residuo; 2) violazione dell'art. 1150 c.c. per il rigetto della domanda subordinata di restituzione di quanto versato e di indennità per migliorie sul bene. La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili entrambi i motivi: quanto al primo, perché la ricorrente non si è confrontata con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che aveva rilevato sia l'assenza di un formale invito a comparire davanti al notaio per il rogito, sia la mancata prova dell'adempimento o dell'offerta di adempimento delle obbligazioni assunte; quanto al secondo, perché non è stata fornita prova del pagamento del corrispettivo e, soprattutto, la disponibilità del bene ottenuta in esecuzione anticipata del preliminare integra mera detenzione qualificata e non possesso, con conseguente insussistenza del diritto all'indennità per miglioramenti ex art. 1150 c.c. riservato al possessore di buona fede.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando la decisione di merito che aveva negato sia l'esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. sia la domanda subordinata di indennità per miglioramenti e restituzione delle somme asseritamente versate. Ha ritenuto che la ricorrente non avesse censurato efficacemente le autonome rationes decidendi della sentenza d'appello: mancanza di prova di un formale invito alla stipula del definitivo e mancanza di prova dell'adempimento o dell'offerta di adempimento delle obbligazioni contrattuali; inoltre, ha ribadito che il promissario acquirente immesso anticipatamente nel bene è detentore qualificato, non possessore, e quindi non può chiedere l'indennità di cui all'art. 1150 c.c. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico della ricorrente, con attestazione altresì dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica del preliminare richiede che la parte attrice dimostri di aver adempiuto o almeno offerto di adempiere alle proprie obbligazioni contrattuali e di aver validamente sollecitato la controparte alla stipula del definitivo; il mancato pagamento integrale del prezzo non esclude in assoluto la tutela, ma il saldo residuo deve essere comunque posto in evidenza e la domanda deve confrontarsi con l'assetto degli obblighi assunti.

• art. 1150 c.c.

  L'indennità per i miglioramenti spetta al possessore di buona fede e non può essere riconosciuta al detentore qualificato immesso nel bene in esecuzione anticipata di un preliminare di compravendita.

• art. 1152 c.c.

  Il diritto di ritenzione è riconosciuto al possessore di buona fede e non al detentore qualificato.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Il motivo di ricorso deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata e non può limitarsi a contestazioni generiche o non pertinenti rispetto alle statuizioni autonome poste a fondamento della decisione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto o inammissibilità dell'impugnazione, ricorrono i presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La domanda di esecuzione specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. presuppone che l'attore alleghi e provi di aver adempiuto alle proprie obbligazioni contrattuali o di averne fatto offerta, non essendo sufficiente la sola esistenza del preliminare o l'allegazione del pagamento.
• Il ricorso per cassazione è inammissibile quando non si confronta con tutte le autonome rationes decidendi della sentenza impugnata.
• La disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente in esecuzione anticipata del preliminare integra detenzione qualificata e non possesso, con esclusione delle tutele riservate al possessore di buona fede, tra cui l'indennità per miglioramenti ex art. 1150 c.c. e il diritto di ritenzione.
• Il riconoscimento della tutela ex art. 2932 c.c. può anche essere subordinato al saldo del prezzo, ma ciò non esonera la parte istante dall'onere di dimostrare il proprio adempimento secondo il programma contrattuale e, comunque, di offrire l'adempimento dovuto.

Come è indicizzato