Cassazione Civile, Ordinanza n. 19808/2024 del 17/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione abitativa relativo a un appartamento, occupato da due conduttori e poi oggetto di contestazione sulla validità del contratto e sulle conseguenze economiche della mancata regolare registrazione. Il locatore ha chiesto la declaratoria di nullità del contratto per difetto di forma scritta e/o per omessa registrazione, il rilascio dell'immobile e il pagamento di un'indennità di occupazione quantificata nel canone originariamente pattuito. I conduttori hanno resistito sostenendo che la mancata registrazione dipendesse dal comportamento del locatore e hanno proposto domanda riconvenzionale per far accertare la validità ed efficacia del rapporto, con applicazione del regime agevolato introdotto dalla disciplina sul c.d. canone legale. In primo grado è stata dichiarata la nullità del contratto, è stato ordinato il rilascio, ma è stata rigettata la domanda di indennità di occupazione per difficoltà di quantificazione. In appello il locatore ha ottenuto la condanna dei conduttori al pagamento di un'indennità di occupazione pari a Euro 700 mensili. I conduttori hanno quindi proposto ricorso per cassazione deducendo, con il primo motivo, extrapetizione e violazione degli artt. 346 e 112 c.p.c. per avere la Corte d'appello considerato la questione della nullità/illegittimità della registrazione e della non applicabilità del regime legale sul canone-indennità nonostante la mancata riproposizione della domanda; con il secondo motivo hanno denunciato violazione dell'art. 1, comma 59, della L. 208/2015, sostenendo che la norma avrebbe dovuto essere applicata d'ufficio per predeterminare l'indennità di occupazione nella misura del triplo della rendita catastale, anche se la domanda non fosse stata riproposta in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché diretto contro una parte della motivazione della sentenza d'appello svolta ad abundantiam e quindi priva di effettiva incidenza decisoria; inoltre ha osservato che la nullità del contratto e la questione della registrazione erano comunque rilevabili d'ufficio e che non vi era stata extrapetizione. Il secondo motivo è stato parimenti dichiarato inammissibile perché la questione dell'applicabilità dell'art. 1, comma 59, L. 208/2015 era già stata decisa dal tribunale con affermazione non impugnata dai conduttori, con conseguente formazione del giudicato interno; la Corte ha inoltre ribadito che la disciplina del 2015 riguarda una predeterminazione forfettaria dell'indennità di occupazione per particolari rapporti rientranti nella sequenza normativa indicata, non una sanatoria generalizzata del contratto nullo. Il ricorso è stato quindi respinto in rito con condanna dei ricorrenti alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La censura di extrapetizione è stata ritenuta infondata perché il giudice può rilevare d'ufficio la nullità del contratto quando i relativi fatti risultino acquisiti al processo.

• art. 346 c.p.c.

  La mancata riproposizione della domanda non impedisce il rilievo officioso della nullità né l'esame di questioni che non costituiscono effettiva ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 1, comma 346, L. 311/2004

  La mancata registrazione del contratto di locazione nel termine previsto comporta nullità del rapporto.

• art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. 23/2011

  La disciplina sanzionatoria del canone legale e della durata sostitutiva è stata dichiarata incostituzionale e non può più essere applicata come fonte della validità del rapporto.

• art. 5, comma 1-ter, d.l. 47/2014 conv. in L. 80/2014

  La norma di salvezza degli effetti dei contratti registrati ai sensi della disciplina poi caducata è stata dichiarata incostituzionale per violazione del giudicato costituzionale.

• art. 13, comma 5, L. 431/1998

  La norma, come sostituita dalla L. 208/2015, prevede una predeterminazione forfettaria del canone dovuto o dell'indennità di occupazione maturata, pari al triplo della rendita catastale, per i rapporti rientranti nel perimetro normativo indicato.

• art. 1, comma 59, L. 208/2015

  È stata interpretata come norma che disciplina il solo quantum dell'indennità di occupazione in specifiche ipotesi, non come sanatoria del contratto nullo; la sua applicabilità può essere preclusa dal giudicato interno formatosi sul punto.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  In caso di inammissibilità del ricorso, sussiste l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La nullità del contratto di locazione per violazione di norme imperative o per mancata registrazione può essere rilevata d'ufficio dal giudice quando i fatti rilevanti risultino già acquisiti al processo; non ricorre extrapetizione se il giudice si limita a scrutinare una nullità rilevabile officiosamente.
• Non è censurabile in cassazione la critica rivolta a una motivazione resa ad abundantiam, perché una tale argomentazione non integra ratio decidendi e non incide sul dispositivo della sentenza.
• La disciplina introdotta dalla L. 208/2015 in tema di indennità di occupazione ha natura di predeterminazione forfettaria del danno/indennizzo e non di sanatoria del contratto nullo; la sua operatività è circoscritta ai rapporti che rientrano nel perimetro normativo individuato dalla disposizione.
• Se una statuizione del giudice di merito sull'inapplicabilità di una determinata norma non viene impugnata, su quel punto si forma giudicato interno e la questione non può essere riproposta in sede di gravame o di legittimità.

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