Cassazione Civile, Ordinanza n. 26215/2022 del 06/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione non abitativa stipulato nel 1987 per un immobile in Alassio. Il contratto registrato indicava un canone annuo di lire 4.000.000, ma le parti avrebbero contestualmente sottoscritto una scrittura privata separata che fissava il canone effettivo in lire 20.000.000. Dopo la morte di una delle originarie locatrici, i successori e la comproprietaria superstite intimavano sfratto per morosità per canoni asseritamente non pagati dal 2010 al 2015. La conduttrice si opponeva, negava la morosità e disconosceva la sottoscrizione della controscrittura. In primo grado il Tribunale rigettava la domanda di risoluzione per inadempimento e riteneva la controscrittura riferibile alla conduttrice ma nulla per mancata registrazione del canone reale. In appello i locatori censuravano, tra l'altro, la procedibilità della mediazione, la lettura dell'art. 62 d.P.R. 131/1986 e la conseguente nullità della controscrittura, nonché la mancata dichiarazione di morosità e di risoluzione del contratto. Con il ricorso per cassazione deducevano: 1) violazione delle norme sulla mediazione obbligatoria, sostenendo che l'onere di attivarla gravasse sulla sola opponente e che la mancata partecipazione della conduttrice rendesse improcedibile la sua difesa/domanda; 2) violazione di norme processuali e sostanziali sulla registrazione e sulla nullità dei patti locatizi, contestando che l'art. 62 d.P.R. 131/1986 e l'art. 79 l. 392/1978 consentissero di dichiarare nullo il contratto per mancata registrazione della controscrittura e sostenendo l'irrilevanza retroattiva della disciplina successiva introdotta dalla l. 311/2004; 3) violazione delle norme sulla risoluzione per inadempimento, assumendo che, esclusa la nullità, la conduttrice sarebbe risultata morosa e il contratto avrebbe dovuto essere risolto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto manifestamente infondato il primo motivo, osservando che la domanda era stata proposta dai locatori e da essi andava curata la procedibilità della mediazione; ha dichiarato inammissibile il secondo motivo per confusa formulazione e per mancata corrispondenza tra censure e contenuto della sentenza impugnata, rilevando comunque la correttezza del richiamo della Corte d'appello ai precedenti di legittimità delle Sezioni Unite e della successiva giurisprudenza; ha considerato assorbito il terzo motivo, dipendente dal secondo. È stata dichiarata altresì la non debenza delle spese processuali per mancata difesa della resistente in cassazione. È stato infine dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 5 d.lgs. 28/2010

  primo comma; comma quarto, lettera b)

  la condizione di procedibilità della mediazione va riferita a chi propone la domanda; nel caso di opposizione a sfratto, dopo il mutamento del rito, opera la disciplina speciale che colloca la mediazione nella fase successiva secondo il meccanismo indicato dalla legge

• art. 8 d.lgs. 28/2010

  richiamato dai ricorrenti per sostenere la necessità della comparizione personale delle parti; la Corte non accoglie tale censura

• art. 62 d.P.R. 131/1986

  richiamato come norma sulla registrazione; la Corte d'appello, confermata in sostanza dalla Cassazione, ha ritenuto che la controscrittura sul canone reale fosse nulla per violazione dell'obbligo di registrazione

• art. 72 d.P.R. 131/1986

  richiamato nel giudizio di merito quale base dell'obbligo di registrazione del contratto al canone reale

• art. 1418, primo comma, c.c.

  invocato per ricondurre la violazione di norma imperativa alla nullità del patto o del contratto

• art. 1, comma 346, l. 311/2004

  richiamato per sostenere che la nullità per mancata registrazione sia stata introdotta solo dal 2004; la Corte d'appello aveva invece applicato l'orientamento di legittimità successivo che collega la nullità alla disciplina imperativa sulla registrazione

• art. 79 l. 392/1978

  richiamato dai ricorrenti per escludere che la mancata registrazione della controscrittura determini nullità del contratto di locazione

• art. 11 disp. prel. c.c.

  richiamato per negare efficacia retroattiva alla disciplina sopravvenuta sulla nullità per mancata registrazione

• art. 112 c.p.c.

  invocato per omessa pronuncia sul motivo d'appello; la censura è stata respinta perché la sentenza d'appello aveva invece affrontato il tema, richiamando specifici precedenti di legittimità

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  utilizzato come parametro per le censure di violazione di legge sostanziale e processuale

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  utilizzato per dedurre nullità della sentenza e omessa pronuncia

• artt. 1453 e 1455 c.c.

  richiamati per sostenere che, esclusa la nullità, la morosità avrebbe imposto la risoluzione del contratto

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. 115/2002

  applicato per dare atto dell'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 13, comma 1 bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato quale base del contributo unificato aggiuntivo in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nel giudizio di opposizione a sfratto per morosità, la verifica della condizione di procedibilità della mediazione va collegata al soggetto che propone la domanda sostanziale da cui deriva l'onere di attivazione; la mera difesa dell'intimato, in assenza di domande riconvenzionali, non trasla su di lui l'onere di instaurare la procedura.
• La censura di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. non può limitarsi a contrapporre una diversa lettura del tema deciso: occorre dimostrare che il giudice d'appello abbia effettivamente omesso di esaminare uno specifico motivo, e non semplicemente che lo abbia deciso in modo non condiviso.
• In sede di legittimità il motivo è inammissibile quando non vi è corrispondenza tra le censure formulate e il contenuto effettivo della sentenza impugnata, specie se il ricorrente attribuisce al giudice di merito un ragionamento che nella decisione non compare.
• La nullità del patto relativo al canone reale e la disciplina della registrazione del contratto di locazione devono essere valutate alla luce dell'interpretazione nomofilattica già consolidata; non è sufficiente invocare la sola disciplina fiscale o la pretesa non retroattività della norma per escludere gli effetti civilistici della violazione dell'obbligo di registrazione.
• Quando il terzo motivo di ricorso dipende logicamente dall'accoglimento del secondo, il suo esame resta assorbito se il motivo presupposto viene dichiarato inammissibile o infondato.

Come è indicizzato