Cassazione Civile, Ordinanza n. 20547/2021 del 19/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente a oggetto un immobile che le parti sapevano essere abusivo e sottoposto a sequestro penale. La promittente venditrice si era impegnata a ottenere la sanatoria edilizia e il dissequestro per consentire la stipula del definitivo entro il termine pattuito. La promissaria acquirente ha poi agito per far dichiarare legittimo il proprio recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. e per ottenere il doppio della caparra confirmatoria, assumendo che la controparte non avesse reso disponibile un bene commerciabile e trasferibile nei termini convenuti. La venditrice ha resistito sostenendo che il mancato dissequestro e il mancato perfezionamento della sanatoria dipendevano da fatti non imputabili a lei, che la domanda di condono e i pagamenti effettuati sarebbero stati sufficienti, che il bene non poteva dirsi incommerciabile e che il suo obbligo era solo di mezzi, oltre a dedurre pretesi errori interpretativi e violazioni di norme urbanistiche e civilistiche. In cassazione ha proposto cinque motivi: 1) violazione degli artt. 1218, 1256, 1385, comma 2, e 1463 c.c. per avere la Corte territoriale ravvisato un inadempimento della venditrice nonostante l’asserita non imputabilità del mancato dissequestro/sanatoria; 2) violazione dell’art. 1418, comma 1, c.c. e dell’art. 32 d.l. n. 269/2003 per l’asserita incompatibilità tra nullità e recesso e per la pretesa commerciabilità del bene; 3) violazione dell’art. 32, comma 37, d.l. n. 269/2003 e dell’art. 6, comma 3, l.r. Lazio n. 12/2004, sostenendo che la domanda di condono e i pagamenti già effettuati avrebbero reso regolare l’immobile; 4) e 5) violazione degli artt. 1362, 1363 e 1455 c.c. e vizio motivazionale, insistendo sul fatto che il rigetto del dissequestro sarebbe dipeso da ragioni istruttorie e che l’obbligo contrattuale fosse limitato alla mera richiesta di dissequestro.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che nel caso concreto la promessa di vendita implicava la necessaria commerciabilità del bene e che la sanatoria non era stata utilmente perfezionata perché mancava il versamento dell’oblazione, circostanza che impediva sia la stipula del definitivo sia il trasferimento del bene. Ha ritenuto inammissibili il secondo e il terzo motivo perché basati su un travisamento della motivazione della sentenza impugnata: la Corte d’appello non aveva applicato la nullità del contratto preliminare, ma aveva valorizzato l’inadempimento della venditrice e l’assenza, al momento rilevante, di una reale regolarizzazione urbanistica e catastale idonea a rendere il bene trasferibile. Anche i motivi quarto e quinto sono stati dichiarati inammissibili, perché non si confrontavano con le rationes decidendi della sentenza di merito e tendevano a sollecitare un nuovo apprezzamento interpretativo di clausole contrattuali e di fatti non decisivi. È stata quindi confermata la legittimità del recesso esercitato dalla promissaria acquirente e la condanna della venditrice alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, oltre alle spese del giudizio di legittimità e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385, comma 2, c.c.

  legittimità del recesso dal contratto e richiesta del doppio della caparra confirmatoria

  il recesso della parte adempiente è legittimo quando l’altra parte risulti inadempiente, con conseguente diritto al doppio della caparra versata

• art. 1218 c.c.

  la responsabilità contrattuale richiede l’inadempimento non giustificato del debitore; nel caso concreto l’inadempimento della venditrice è stato ritenuto sussistente

• art. 1256 c.c.

  l’impossibilità sopravvenuta o non imputabile non è stata riconosciuta, perché il bene non era ancora regolarizzato e commerciabile nel termine pattuito

• art. 1463 c.c.

  non è stata ravvisata una causa di scioglimento per impossibilità imputabile al caso fortuito, ma un inadempimento della promittente venditrice

• art. 1418, comma 1, c.c.

  richiamato dal ricorrente, ma ritenuto inconferente perché la Corte d’appello non aveva pronunciato sulla nullità del preliminare

• art. 32 d.l. n. 269/2003

  invocato in tema di condono edilizio; la Corte ha ritenuto che la mera pendenza della domanda non bastasse a rendere commerciabile l’immobile

• art. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47

  il preliminare può essere stipulato se esiste una domanda di condono con requisiti minimi e con i presupposti sostanziali per un serio esame da parte della P.A.

• art. 32, comma 37, d.l. n. 269/2003

  la norma non è stata letta come idonea a sanare automaticamente l’incommerciabilità del bene in assenza dei necessari presupposti documentali e sostanziali

• art. 6, comma 3, l.r. Lazio n. 12/2004

  invocato per sostenere la regolarità urbanistica, ma ritenuto irrilevante perché la procedura di sanatoria non era utilmente completata nel momento rilevante

• art. 1362 c.c.

  richiamato per contestare l’interpretazione del preliminare, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché diretta contro un accertamento di merito

• art. 1363 c.c.

  richiamato per l’interpretazione sistematica delle clausole contrattuali, senza che la Corte ravvisasse un vizio denunciabile in cassazione

• art. 1455 c.c.

  richiamato per negare la gravità dell’inadempimento, ma la Corte ha ritenuto essenziale, ai fini del preliminare, la commerciabilità del bene

• art. 2932 c.c.

  richiamato in relazione alla possibilità di ottenere la sentenza sostitutiva del definitivo, che presuppone la regolarizzazione del bene prima della decisione

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013, sussiste l’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  ha introdotto il comma 1-quater dell’art. 13 d.P.R. n. 115/2002, applicato alla ricorrente soccombente

• art. 378 c.p.c.

  richiamato per la memoria depositata dalla resistente in prossimità dell’adunanza camerale

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita di immobile abusivo, la pendenza o l’avvio di una procedura di condono non basta di per sé a escludere l’inadempimento del promittente venditore: occorre che la sanatoria presenti requisiti sostanziali e documentali idonei a rendere il bene effettivamente commerciabile nel termine pattuito.
• La commerciabilità del bene promesso in vendita è un requisito essenziale del programma negoziale quando le parti abbiano regolato la stipula del definitivo subordinandola alla regolarizzazione urbanistica; il mancato raggiungimento di tale risultato può integrare inadempimento rilevante.
• La mancata consegna o il mancato completamento della documentazione amministrativa non determina automaticamente la risoluzione del preliminare: va verificata in concreto la gravità dell’omissione rispetto alla funzione economica del contratto e alla possibilità di trasferire il bene.
• La nullità per abuso edilizio opera secondo la disciplina propria dei contratti con effetti traslativi e non si estende automaticamente al preliminare, che ha efficacia obbligatoria; tuttavia il preliminare resta inadempiuto se, al momento della stipula del definitivo, il bene non è ancora regolarizzato.
• In cassazione non sono ammissibili censure che, sotto la veste di violazione di legge o vizio motivazionale, mirano in realtà a sovvertire l’accertamento di fatto del giudice di merito o a proporre una diversa interpretazione delle clausole contrattuali senza confrontarsi con la motivazione impugnata.
• Ai fini dell’art. 1385, comma 2, c.c., il recesso della parte adempiente è legittimo quando l’altra parte non abbia adempiuto alle obbligazioni essenziali del preliminare, con conseguente diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria.

Come è indicizzato