Cassazione Civile, Ordinanza n. 20543/2021 del 19/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti. I promissari acquirenti convenivano in giudizio la promittente venditrice sostenendo che quest'ultima avesse ritardato la consegna della documentazione necessaria per il definitivo e avesse poi manifestato di non voler più vendere; chiedevano quindi di essere dichiarati legittimati a recedere per inadempimento della controparte e la condanna alla restituzione del doppio della caparra. La venditrice si difendeva contestando l'inadempimento e deducendo, in via subordinata, la rescissione per lesione ultra dimidium. La Corte d'appello, riformando il primo grado, aveva ritenuto che il rifiuto della venditrice di comparire al rogito fissato dai promissari acquirenti integrasse un grave e definitivo inadempimento rilevante ai fini dell'art. 1385 c.c. La ricorrente per cassazione ha proposto quattro motivi: 1) omesso esame del fatto decisivo costituito dalla richiesta dei promissari acquirenti, del 1 marzo 2006, di restituzione della caparra, che a suo dire dimostrava il loro recesso dal preliminare; 2) violazione degli artt. 1385, 1175 e 1375 c.c., per non avere la Corte territoriale considerato quella manifestazione di volontà come indice di disinteresse alla stipula; 3) violazione degli artt. 1218, 1454 e 1460 c.c. e vizio motivazionale, per avere la Corte escluso l'efficacia della diffida/invito formulato dalla venditrice l'8 marzo 2006 a comparire davanti al notaio due giorni dopo; 4) violazione degli artt. 1453, 1454, 1385 e 1460 c.c., sostenendo che la risoluzione del preliminare si fosse già verificata il 10 marzo 2006 per mancata comparizione dei promissari acquirenti al primo invito della venditrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o comunque infondati i primi due motivi perché generici, non essendo stata riportata la missiva del 1 marzo 2006, e perché la Corte d'appello aveva correttamente ricondotto quella corrispondenza a trattative per una possibile risoluzione consensuale, senza desumerne una inequivoca volontà di non adempiere. Ha inoltre condiviso la valutazione della Corte territoriale secondo cui l'invito a comparire davanti al notaio con soli due giorni di preavviso era contrario a buona fede e non rispettava i requisiti dell'art. 1454 c.c.; di conseguenza, la mancata comparizione dei promissari acquirenti a quel primo appuntamento non poteva integrare prova del loro inadempimento né poteva dirsi già risolto il contratto quando la venditrice rifiutò la successiva convocazione ritenuta conforme ai requisiti di legge. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La clausola sulla caparra confirmatoria rileva solo in presenza di un inadempimento grave e definitivo della parte obbligata; nel caso concreto la Corte ha escluso che il comportamento della ricorrente integrasse tale presupposto.

• art. 1175 c.c.

  Il comportamento delle parti deve essere conforme a correttezza; la Corte ha escluso la violazione di tale canone nei termini prospettati dalla ricorrente.

• art. 1375 c.c.

  L'esecuzione del contratto deve avvenire secondo buona fede; l'invito a comparire con preavviso di soli due giorni è stato ritenuto contrario a buona fede.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il motivo di ricorso per omesso esame di un fatto decisivo è stato respinto per genericità e mancata specifica allegazione del contenuto della missiva richiamata.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Le censure di violazione e falsa applicazione di legge sono state ritenute infondate perché non scalfivano la ricostruzione giuridica della Corte d'appello.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di responsabilità per inadempimento, ma senza accoglimento delle censure.

• art. 1454 c.c.

  La diffida ad adempiere deve rispettare i requisiti di legge, incluso un termine congruo e comunque non inferiore a quello legale; l'invito con due giorni di preavviso è stato ritenuto inidoneo.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso, ma la Corte ha negato che il comportamento della controparte giustificasse la pretesa di risoluzione già maturata.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di risoluzione per inadempimento, ma senza che ne risultasse accertata la maturazione della risoluzione al momento indicato dalla ricorrente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per la quantificazione dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In tema di preliminare di compravendita, la manifestazione di volontà contraria alla conclusione del definitivo deve essere inequivoca e non può desumersi automaticamente da una interlocuzione finalizzata a una possibile definizione bonaria o risoluzione consensuale.
• La censura per omesso esame di un fatto decisivo richiede specificità: il documento o la comunicazione assunta come decisiva deve essere riportata e contestualizzata in modo da consentire il controllo della decisività e della effettiva omissione.
• La diffida ad adempiere o l'invito alla stipula del definitivo devono essere conformi a buona fede e rispettare i requisiti legali, compreso un termine congruo; un preavviso manifestamente esiguo rende l'iniziativa inidonea a fondare l'inadempimento della controparte.
• La mancata comparizione a un appuntamento fissato in modo non conforme ai canoni di buona fede e ai requisiti della diffida non può essere valorizzata come prova dell'inadempimento né come causa di risoluzione già perfezionata.
• La caparra confirmatoria può essere trattenuta o raddoppiata solo se sia accertato l'inadempimento della parte cui è imputabile la mancata esecuzione del contratto nei termini rilevanti per l'art. 1385 c.c.

Come è indicizzato