Cassazione Civile, Ordinanza n. 03516/2025 del 11/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla dismissione di immobili appartenenti a un ente previdenziale e acquistati, con esercizio del diritto di opzione, da ex inquilini. Gli acquirenti hanno sostenuto di avere pagato un prezzo superiore a quello dovuto secondo i criteri legali di determinazione previsti dalla disciplina speciale sulla dismissione e hanno chiesto la restituzione dell’eccedenza. Il tribunale aveva respinto la domanda, ma la corte d’appello ha riformato la decisione, ritenendo che il prezzo dovesse essere calcolato applicando il coefficiente di abbattimento relativo al secondo semestre 2003, vigente al momento dell’offerta in opzione, e non quello precedente invocato dall’INPS. La corte territoriale ha dichiarato nulla la clausola contrattuale di determinazione del prezzo e ha rideterminato le somme dovute. L’INPS ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) motivazione apparente per mancato richiamo alla perizia di stima e alle indicazioni temporali della stessa; 2) violazione delle norme speciali e dell’art. 1339 c.c., per avere la corte applicato la sostituzione automatica di clausole nulle in un caso in cui non vi sarebbe un prezzo imposto dalla legge ma da criteri tecnici; 3) violazione della disciplina speciale e della norma sopravvenuta del 2006, sostenendone la natura interpretativa e quindi retroattiva; 4) violazione degli artt. 1326, 1351 e 2932 c.c., per avere ritenuto modificabile il prezzo nonostante la sua accettazione da parte degli acquirenti con l’opzione all’acquisto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la corte d’appello aveva fatto corretta applicazione del principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c., valorizzando il fatto che il prezzo indicato dagli attori fin dall’atto introduttivo non era stato specificamente contestato dall’INPS. Ha respinto congiuntamente anche gli altri motivi, osservando che la disciplina speciale sulla dismissione degli immobili prevedeva la determinazione del prezzo al momento dell’offerta in opzione sulla base dei valori di mercato di ottobre 2001 e dei coefficienti di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio; la norma sopravvenuta del 2006, che disciplinava l’ipotesi delle offerte inviate oltre sei mesi dalla stima, non aveva natura interpretativa ma innovativa, perché introduceva una fattispecie prima non contemplata e fu poi abrogata. Di conseguenza, non poteva applicarsi retroattivamente ai contratti stipulati nel 2004. La Corte ha quindi confermato la condanna dell’INPS alla restituzione delle somme e alle spese di lite, oltre all’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 115, comma 1, c.p.c.

  Il giudice può porre a fondamento della decisione i fatti non specificamente contestati dalla parte avversaria; l’applicazione di tale principio è sufficiente a sorreggere la decisione sul punto non contestato.

• art. 1339 c.c.

  La sostituzione automatica delle clausole contrattuali opera nei limiti previsti dalla legge; nel caso esaminato la Corte non ha ritenuto necessario farvi ricorso per la soluzione della controversia, perché il tema decisivo era l’applicazione della disciplina speciale sul prezzo di cessione.

• d.l. 25 settembre 2001, n. 351, art. 3

  Ha introdotto la dismissione degli immobili pubblici e degli enti pubblici con diritto di opzione in favore degli inquilini, prevedendo criteri legali di determinazione del prezzo.

• d.l. 23 febbraio 2004, n. 41, art. 1, commi 1 e 2

  Stabilisce che il prezzo di cessione è determinato al momento dell’offerta in opzione sulla base dei valori di mercato di ottobre 2001, applicando coefficienti di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio.

• d.l. 23 febbraio 2006, n. 223, art. 37, comma 56

  "Qualora le offerte in opzione non siano inviate dagli enti gestori agli aventi diritto, dopo un intervallo di tempo superiore a sei mesi rispetto alla valutazione dell'Agenzia del territorio, i coefficienti di abbattimento da applicare dovranno essere quelli pubblicati in epoca immediatamente successiva alla data della valutazione stessa"

  La Corte ha ritenuto che questa previsione non avesse natura interpretativa, ma innovativa, perché introduceva una disciplina non contemplata prima per le offerte tardive.

• d.l. 13 maggio 2011, n. 70

  Richiamato solo nel contesto della normativa di dismissione, senza ruolo decisivo nella motivazione.

• d.l. 29 novembre 2008, n. 185, art. 16, comma 2

  La successiva abrogazione della disposizione del 2006 è stata valorizzata come indice della sua natura non interpretativa.

• art. 11 disp. prel. c.c.

  La legge non dispone che per l’avvenire; una norma sopravvenuta non si applica retroattivamente se non ha chiara natura interpretativa.

• artt. 1326, 1351 e 2932 c.c.

  Richiamati dal ricorrente per sostenere l’intangibilità del prezzo accettato con l’opzione; la Corte ha respinto la censura perché il prezzo era determinato da una disciplina legale speciale e non da una mera pattuizione libera.

Massime di principio

• Nel contenzioso sulla dismissione di immobili pubblici o di enti previdenziali, il prezzo di cessione va determinato secondo i criteri imposti dalla disciplina speciale vigente al momento dell’offerta in opzione, con riferimento ai valori di mercato e ai coefficienti normativamente previsti.
• La mancata contestazione specifica di un fatto rilevante allegato dalla controparte consente al giudice di porlo a base della decisione senza necessità di ulteriori prove sul punto.
• Una norma sopravvenuta può essere applicata retroattivamente solo se ha autentica natura interpretativa, cioè se chiarisce il significato di una disciplina precedente e manifesta in modo inequivoco la volontà del legislatore di imporre quella lettura anche per il passato; se introduce invece una fattispecie nuova, ha portata innovativa e non si applica ai rapporti già esauriti o ai contratti già conclusi.
• L’accettazione del prezzo da parte dell’acquirente non impedisce la sua rideterminazione quando il corrispettivo è stabilito o integrato da norme imperative di fonte speciale che sostituiscono eventuali pattuizioni difformi.

Come è indicizzato