Cassazione Civile, Ordinanza n. 00445/2025 del 09/01/2025

Esito

La controversia

A seguito di verifica fiscale e processo verbale di constatazione, l'Ufficio aveva emesso avviso di accertamento per l'anno d'imposta 2012 contestando alla società la deduzione, ai fini IRES e IRAP, di interessi passivi per euro 1.608.097 su mutui garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Secondo l'Agenzia, il regime di integrale deducibilità previsto dall'art. 1, commi 35 e 36, l. 244/2007 non opererebbe quando il finanziamento non sia stato contratto per la costruzione o ristrutturazione degli immobili ipotecati, ma per reperire liquidità da destinare ad altre esigenze d'impresa. La società ha resistito sostenendo che la norma richiede solo che il finanziamento sia garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza ulteriori limiti sulla finalità del mutuo o sull'uso della provvista, e che in ogni caso essa svolgeva attività immobiliare di gestione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto che l'art. 1, comma 36, l. 244/2007 attribuisca l'integrale deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione senza introdurre, nel testo vigente ratione temporis, un vincolo oggettivo di destinazione del mutuo all'acquisto, costruzione o ristrutturazione dell'immobile. La limitazione invocata dall'Ufficio non trova riscontro nel dato normativo; il legislatore ha invece espresso solo un limite soggettivo, poi disciplinato in seguito dal d.lgs. 147/2015. La CTR si era uniformata a tale interpretazione, per cui la decisione di merito è stata confermata. Le spese di legittimità sono state compensate per la novità della questione all'epoca del ricorso, e non è stato disposto il raddoppio del contributo unificato per l'amministrazione statale.

Norme richiamate

• art. 1, commi 35 e 36, legge 244/2007

  "la non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi [...] degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione"

  la disposizione, nel testo applicabile, consente la totale deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza imporre un ulteriore requisito di finalizzazione del mutuo alla costruzione o ristrutturazione del bene

• art. 96 d.P.R. 917/1986

  regola generale di limitazione della deducibilità degli interessi passivi, derogata dall'art. 1, comma 36, l. 244/2007 per i finanziamenti ipotecari relativi a immobili locati

• art. 109 d.P.R. 917/1986

  richiamato dall'Agenzia come norma violata, ma il ricorso è stato ritenuto infondato

• art. 4, comma 4, d.lgs. 14 settembre 2015, n. 147

  ha successivamente circoscritto soggettivamente la disciplina alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare

• art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142

  ha disposto l'abrogazione della disciplina, poi non definitivamente operativa per effetto della successiva normativa di salvezza

• art. 1, comma 7, legge 30 dicembre 2018, n. 145

  ha salvato l'applicazione della disciplina nelle more della revisione normativa della fiscalità delle imprese immobiliari

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per il deposito della memoria della controricorrente e per la trattazione camerale

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  parametro del motivo di ricorso per violazione o falsa applicazione di legge

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  non applicato alle amministrazioni dello Stato, esonerate dal materiale versamento del contributo unificato

Massime di principio

• La disciplina agevolativa sulla deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione va interpretata secondo il dato letterale: se il testo non prevede un vincolo sulla finalità concreta del mutuo, il giudice non può introdurlo in via interpretativa.
• L'integrale deducibilità opera quando ricorrono i presupposti espressamente richiesti dalla norma, e non può essere subordinata a ulteriori condizioni funzionali o causali non espressamente previste dal legislatore.
• Quando il legislatore intenda limitare la portata di una disciplina fiscale agevolativa, lo fa in modo espresso; eventuali restrizioni non testuali non sono ammissibili.
• In presenza di un orientamento giurisprudenziale sopravvenuto e consolidato rispetto alla proposizione del ricorso, le spese di legittimità possono essere compensate per la novità della questione.

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