Cassazione Civile, Ordinanza n. 01341/2024 del 12/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto dal locatore per il pagamento di canoni di locazione commerciale relativi al secondo trimestre 2020. Il conduttore si è opposto deducendo che l'attività era rimasta chiusa durante il lockdown Covid-19 e per alcuni mesi successivi, sostenendo di poter sospendere il pagamento dei canoni in forza della normativa emergenziale che imponeva di valutare il rispetto delle misure di contenimento ai fini dell'esclusione della responsabilità del debitore. In subordine ha chiesto la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta. Nel giudizio di opposizione ha poi proposto anche domanda riconvenzionale di risoluzione per impossibilità sopravvenuta e risarcimento danni, per asserita inagibilità dell'immobile a causa di un allagamento successivo. Il Tribunale ha rigettato l'opposizione, accolto la domanda del locatore e dichiarato la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore. In appello il conduttore ha sostenuto: che i canoni sarebbero stati legittimamente sospesi per il periodo di chiusura imposta dalla normativa emergenziale; che la morosità era stata poi sanata con bonifici eseguiti nel maggio/giugno 2021; e che, in ogni caso, nulla era dovuto per il periodo successivo all'allagamento. La Corte d'appello ha accolto solo parzialmente il gravame, escludendo la debenza dei canoni successivi al 30 settembre 2020 e ritenendo legittima la sospensione ex art. 1460 c.c. per il periodo successivo alle infiltrazioni, ma ha confermato che la morosità relativa al periodo aprile-settembre 2020 fosse grave e sufficiente a giustificare la risoluzione. In cassazione il conduttore ha proposto tre motivi: omesso esame di documenti che proverebbero i tentativi di contatto e rinegoziazione col locatore; violazione della disciplina emergenziale e dell'obbligo di buona fede/rinegoziazione del canone; violazione degli artt. 1455 e 1575 c.c. per avere ritenuto grave l'inadempimento nonostante la limitazione dell'uso del bene. Il locatore ha resistito e proposto ricorso incidentale, lamentando che fosse stata riconosciuta senza adeguata base probatoria la legittimità della sospensione dei canoni dopo l'allagamento.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale del conduttore. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché proposto in presenza di "doppia conforme" e comunque privo di adeguata allegazione circa la deduzione dei documenti e dei fatti nei gradi di merito. Ha giudicato inammissibili anche il secondo e il terzo motivo perché privi di una critica specifica e pertinente alle rationes decidendi della sentenza impugnata, limitandosi a una ricostruzione generale del quadro normativo emergenziale senza confrontarsi con i punti decisivi valorizzati dalla Corte d'appello, in particolare la mancata allegazione/prova di una richiesta di rinegoziazione e la persistenza della morosità per un periodo ben più ampio del lockdown. Il ricorso incidentale del locatore è stato dichiarato inefficace perché tardivo, essendo stato proposto oltre il termine breve. La Corte ha quindi posto le spese di legittimità a carico del ricorrente principale e ha dato atto del raddoppio del contributo unificato nei suoi confronti.

Norme richiamate

• art. 3, comma 6-bis, d.l. 23 febbraio 2020, n. 6

  il rispetto delle misure di contenimento ... è sempre valutato ai fini dell'esclusione ... della responsabilità del debitore

  La norma emergenziale non esclude automaticamente la responsabilità contrattuale, ma impone solo una valutazione del rispetto delle misure di contenimento ai fini dell'esclusione della responsabilità ex artt. 1218 e 1223 c.c.

• art. 91, comma 1, d.l. 17 marzo 2020, n. 18

  comma aggiunto all'art. 3, comma 6-bis, d.l. n. 6/2020

  Ha introdotto il richiamo valutativo delle misure di contenimento nella disciplina della responsabilità del debitore.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato come parametro della responsabilità contrattuale del debitore rispetto al quale va valutato l'incidenza del rispetto delle misure di contenimento.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato tra le norme per cui il rispetto delle misure di contenimento può essere valutato ai fini dell'esclusione della responsabilità e del danno risarcibile.

• art. 1467 c.c.

  Invocato dal conduttore per chiedere la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta.

• art. 426 c.p.c.

  Richiamato per il mutamento di rito nel giudizio di opposizione.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame è inammissibile se manca l'indicazione del fatto storico decisivo, del dato da cui risulta, del momento in cui è stato discusso e, in caso di doppia conforme, delle ragioni di divergenza tra primo e secondo grado.

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  La doppia conforme preclude il motivo ex art. 360, n. 5, salvo che il ricorrente indichi specificamente le divergenze tra le decisioni di primo e secondo grado.

• art. 366, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Il ricorso è inammissibile quando il motivo non contiene una critica specifica e si risolve in un 'non motivo'.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare specificamente gli atti e i documenti su cui fonda il motivo.

• art. 369, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Va rispettato il rigoroso onere di deposito e indicazione dei documenti rilevanti per il motivo di ricorso.

• art. 1455 c.c.

  L'inadempimento è rilevante ai fini della risoluzione solo se non di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.

• art. 1460 c.c.

  Invocato per giustificare la sospensione del pagamento dei canoni dopo l'allagamento; la Corte d'appello lo aveva accolto per quel solo periodo.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato con riferimento agli obblighi del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto.

• art. 1576 c.c.

  Richiamato con riferimento ai doveri di manutenzione del locatore.

• art. 1375 c.c.

  Invocato dal ricorrente per sostenere un obbligo di rinegoziazione secondo buona fede.

• art. 1374 c.c.

  Richiamato dal ricorrente come base per una integrazione equitativa del contratto in chiave di rinegoziazione.

• art. 216, comma 3, d.l. 19 maggio 2020, n. 34

  la sospensione delle attività sportive ... deve essere sempre valutata ... quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione

  Richiamato dal ricorrente in via analogica per sostenere che la sospensione per legge dell'attività commerciale incidesse sul sinallagma e imponeva la rinegoziazione.

• art. 1256, comma 2, c.c.

  Richiamato dal ricorrente nelle comunicazioni al locatore per prospettare l'impossibilità temporanea di godimento dell'immobile locato per effetto della pandemia.

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  È stato applicato il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente principale.

• art. 325 c.p.c.

  Utilizzato per calcolare la tardività del ricorso incidentale rispetto al termine breve di impugnazione.

• art. 334, comma 2, c.p.c.

  Il ricorso incidentale tardivo diviene inefficace se il ricorso principale è dichiarato inammissibile.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, il motivo che deduce l'omesso esame di un fatto decisivo deve indicare specificamente il fatto storico, il dato da cui risulta, il momento in cui è stato discusso e la sua decisività; in caso di doppia conforme, occorre inoltre indicare le ragioni di divergenza tra le decisioni di primo e secondo grado.
• Non è ammissibile un motivo di cassazione che si limiti a esporre in astratto il quadro normativo o giurisprudenziale senza confrontarsi con le concrete rationes decidendi della sentenza impugnata.
• La disciplina emergenziale Covid-19 non comporta, di per sé, una sospensione automatica dell'obbligo di pagamento del canone di locazione commerciale: occorre una verifica in concreto dell'incidenza delle misure di contenimento e delle deduzioni/prove offerte dalla parte interessata.
• Il conduttore che invochi una sopravvenienza incidente sul sinallagma locatizio deve allegare e, ove necessario, provare di avere attivato correttamente interlocuzioni o richieste di rinegoziazione, non potendo sostituire tale comportamento con una sospensione unilaterale integrale del pagamento.
• La gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione va valutata tenendo conto dell'interesse della controparte e della durata/consistenza della morosità; la sanatoria successiva del debito non esclude automaticamente la rilevanza della precedente persistenza dell'inadempimento.
• Il ricorso incidentale tardivo è inefficace se il ricorso principale è dichiarato inammissibile, e la soccombenza rilevante ai fini delle spese resta imputata alla sola parte che ha proposto il ricorso principale.

Come è indicizzato