Cassazione Civile, Ordinanza n. 25541/2026 del 18/09/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda l’avviso di accertamento n. 20131T00007200, relativo alla compravendita di un immobile stipulata il 18 dicembre 2012. L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato di 470.000 euro, determinando un valore di 720.000 euro e liquidando le maggiori imposte ipotecaria e catastale. La Commissione tributaria regionale del Lazio, con sentenza n. 1679/2019 depositata il 19 marzo 2019, accolse parzialmente l’appello della società, riducendo di 100.000 euro il valore rettificato in considerazione delle spese di ristrutturazione, e riconoscendo quindi un valore di 620.000 euro. La sentenza riportava per errore i valori di 780.000 e 680.000 euro; le parti concordavano sulla loro inesattezza. La contribuente ha proposto cinque motivi: (1) violazione delle norme sull’accertamento e dell’art. 2697 c.c., sostenendo che la rettifica fosse illegittimamente basata sui soli valori OMI e che occorressero presunzioni gravi, precise e concordanti; (2) violazione del d.P.R. n. 138/1998 e dell’art. 955 c.c., per avere la CTR determinato in 200 mq, anziché 158 mq, la superficie rilevante, affidandosi al solo dato catastale; (3) nullità per motivazione apparente sulla determinazione della superficie; (4) nullità per motivazione perplessa e contraddittoria, anche per l’omessa considerazione della perizia sul degrado e per la riduzione del valore in ragione delle spese di ristrutturazione; (5) omesso esame di documenti decisivi, costituiti da una proposta d’acquisto relativa a un immobile similare e da una perizia di parte.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo motivo e rigettato il primo, il terzo e il quarto; ha dichiarato inammissibile il quinto. Il primo motivo è infondato perché la CTR non aveva fondato la rettifica esclusivamente sulle quotazioni OMI, ma aveva considerato anche altri elementi relativi all’immobile; inoltre, la censura ex art. 2697 c.c. non denunciava un’erronea ripartizione dell’onere probatorio, bensì contestava la valutazione delle prove, riservata al giudice di merito. Il terzo motivo è infondato: la motivazione della CTR esponeva le ragioni della determinazione della superficie e raggiungeva il minimo costituzionale, senza necessità di confutare ogni argomento difensivo. Il quarto è infondato, poiché la riduzione di 100.000 euro era motivata dallo stato dell’immobile e dai conseguenti interventi di ristrutturazione, senza contraddizione. Il quinto è inammissibile: la proposta e la perizia offrivano elementi valutativi su fatti esaminati dalla CTR e la censura mirava a ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio, non consentita in cassazione. È invece fondato il secondo motivo: il giudice tributario non può ritenere vincolante il dato catastale per stabilire la superficie dell’immobile, dovendo ponderare tutti gli elementi probatori, poiché le risultanze catastali hanno valore meramente indiziario e sussidiario. La sentenza è stata cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1, comma 307, L. n. 296/2006

  «i valori risultanti dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare non possono, da soli, essere posti a base di atti impositivi fondati sul maggior valore dei beni oggetto degli atti di trasferimento, avendo detti valori valenza meramente indiziaria, per cui devono essere valutati nel contesto di un più ampio quadro probatorio dal quale si possa inferire il maggior valore di un immobile rispetto a quanto dichiarato nell'atto di trasferimento»

  Le quotazioni OMI hanno valore indiziario e non bastano, da sole, a fondare la rettifica del valore dichiarato: devono essere valutate insieme a ulteriori elementi probatori.

• art. 24, comma 5, L. n. 88/2009

  «l'accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni “OMI”, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti»

  Lo scostamento rispetto ai valori OMI non è sufficiente a giustificare l’accertamento: occorrono ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti. La Corte applica il principio anche alla rettifica ai fini delle imposte ipotecaria e catastale.

• art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973

  «l'accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni “OMI”, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti»

  La rettifica non può fondarsi sul solo scostamento dai valori OMI, ma richiede un quadro indiziario ulteriore, grave, preciso e concordante.

• art. 54, comma 3, d.P.R. n. 633/1972

  «i valori risultanti dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare non possono, da soli, essere posti a base di atti impositivi fondati sul maggior valore dei beni oggetto degli atti di trasferimento, avendo detti valori valenza meramente indiziaria, per cui devono essere valutati nel contesto di un più ampio quadro probatorio dal quale si possa inferire il maggior valore di un immobile rispetto a quanto dichiarato nell'atto di trasferimento»

  I valori OMI costituiscono elementi indiziari e devono concorrere con un più ampio quadro probatorio; non sono autonomamente sufficienti a fondare un accertamento.

• artt. 51 e 52 d.P.R. n. 131/1986

  «un avviso di liquidazione fondato esclusivamente sui valori “OMI” non può ritenersi fondato sotto il profilo motivazionale e, in difetto di ulteriori elementi forniti dall'Agenzia delle Entrate, non può indicare congruamente il valore venale in comune commercio del bene»

  Ai fini della determinazione del valore venale, i valori OMI da soli non sorreggono adeguatamente la rettifica; l’amministrazione deve fornire ulteriori elementi, tenendo conto delle caratteristiche concrete del bene.

• art. 2697 c.c.

  «la violazione del precetto di cui all'art. 2697 cod. civ. si configura nell'ipotesi – che non ricorre nel caso di specie - in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere»

  La violazione dell’onere della prova ricorre quando il giudice ne attribuisce il carico alla parte diversa da quella individuata dalla legge; non ricorre per il solo fatto che il giudice abbia valutato erroneamente l’assolvimento dell’onere alla luce delle prove acquisite.

• art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  «il mancato esame di un documento costituisce un vizio denunciabile ai sensi dell'art. 360, primo comma, num. 5), cod. proc. civ., se il documento non esaminato offre la prova di fatti, primari o secondari, che siano stati oggetto della controversia, su cui si è pronunciato il giudice, e che si rivelino decisivi, in quanto il loro esame è in grado di determinare un diverso esito della vertenza»

  Il vizio di omesso esame riguarda un fatto storico decisivo discusso tra le parti, anche quando sia veicolato da un documento; non consente di ottenere una nuova valutazione delle prove o una diversa ricostruzione dei fatti.

• art. 111, comma 6, Cost.

  «il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost.»

  La motivazione è censurabile in cassazione soltanto quando manchi del tutto o sia meramente apparente, presenti un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, oppure sia perplessa e obiettivamente incomprensibile.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  «è necessario e sufficiente, in base all'art. 132, secondo comma, num. 4, cod. proc. civ., che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, ma considerati sub valenti rispetto alle ragioni della decisione»

  La sentenza deve esporre gli elementi di fatto e di diritto che fondano la decisione, ma non deve discutere ogni singola deduzione: gli argomenti incompatibili con la decisione possono ritenersi implicitamente disattesi.

• art. 116, commi 1 e 2, c.p.c.

  «l'interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell'attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento sono, infatti, attività riservate al giudice del merito»

  L’apprezzamento dell’attendibilità, della concludenza e del peso comparativo delle prove spetta al giudice di merito e non può essere sostituito in cassazione da una diversa lettura del materiale istruttorio.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  «La norma si riferisce al mancato esame di un fatto decisivo, che sia stato offerto al contraddittorio delle parti, da intendersi come un vero e proprio fatto storico»

  Il motivo di ricorso per omesso esame deve riguardare un fatto storico, principale o secondario, controverso e decisivo; non è sufficiente lamentare la mancata o diversa valutazione di singoli elementi probatori.

• art. 1, comma 2, d.P.R. n. 138/1998

  «il giudice, chiamato a sindacare la legittimità della rettifica del valore dell’immobile, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, deve ponderare tutti gli elementi probatori acquisiti, senza necessariamente attenersi alle risultanze del catasto, che non fanno “fede” né esplicano effetto costitutivo, avendo invece valenza meramente indiziaria e sussidiaria»

  Il dato catastale non è vincolante né costitutivo ai fini della determinazione della superficie rilevante per la rettifica fiscale; ha valore indiziario e sussidiario e va ponderato insieme agli altri elementi probatori.

• art. 955 c.c.

  «il giudice, chiamato a sindacare la legittimità della rettifica del valore dell’immobile, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, deve ponderare tutti gli elementi probatori acquisiti, senza necessariamente attenersi alle risultanze del catasto, che non fanno “fede” né esplicano effetto costitutivo, avendo invece valenza meramente indiziaria e sussidiaria»

  Nel giudizio sulla rettifica del valore immobiliare, la determinazione della superficie non può essere basata in modo vincolante sul solo dato catastale; devono essere considerati tutti gli elementi probatori acquisiti.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI hanno valore meramente indiziario e non possono, da sole, fondare la rettifica del valore di un immobile o l’accertamento di un maggior valore; occorrono ulteriori elementi probatori gravi, precisi e concordanti, da valutare nel quadro delle caratteristiche concrete del bene.
• Ai fini della determinazione della superficie di un immobile in una controversia sulla rettifica del suo valore fiscale, le risultanze catastali non hanno efficacia costitutiva né fanno fede in modo vincolante: sono elementi indiziari e sussidiari da ponderare insieme a tutte le altre prove acquisite.
• La violazione dell’art. 2697 c.c. è configurabile quando il giudice ripartisce l’onere della prova in modo difforme dalla legge; non coincide con l’eventuale errore nella valutazione delle prove o nell’accertare se la parte onerata abbia assolto il proprio onere.
• Il vizio di motivazione apparente ricorre solo in presenza di una motivazione mancante o meramente apparente, di un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, oppure di una motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile; la mera insufficienza argomentativa non è denunciabile come nullità.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. riguarda un fatto storico, principale o secondario, controverso e decisivo; non permette di sollecitare una nuova valutazione dei documenti o una diversa ponderazione delle prove compiuta dal giudice di merito.

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