Cassazione Civile, Ordinanza n. 25509/2026 del 18/09/2026

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva ottenuto nei confronti del promittente venditore una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. relativa a un immobile indicato nella nota di trascrizione della domanda come sito in una determinata via del Comune di Modica e identificato al foglio catastale 59. Nell’espropriazione immobiliare promossa da un creditore del promittente venditore, un’interventrice contestò la corretta identificazione del bene, poiché l’immobile risultava censito al foglio 99. Dopo la sospensione dell’esecuzione, confermata in sede di reclamo, il promissario acquirente promosse l’opposizione di terzo, rigettata dal Tribunale di Ragusa con sentenza dell’11 giugno 2021. La Corte d’appello di Catania, con sentenza n. 149/2024 depositata il 23 gennaio 2024, rigettò l’appello. Con unico motivo di ricorso per cassazione, il ricorrente denunciò violazione e falsa applicazione degli artt. 2644, 2650, 2652, n. 2, 2659 e 2665 c.c., sostenendo che la nota di trascrizione dovesse ritenersi invalida soltanto in presenza di un’effettiva incertezza sull’identità delle persone, sulla natura dei diritti o sui beni, e che i giudici di merito avessero confuso la capacità identificativa della nota con i singoli dati utilizzati per identificare il bene. La Corte rilevò inoltre che la censura, pur formulata come violazione di legge, sollecitava una diversa valutazione di merito e che le decisioni di primo e secondo grado erano conformi nella ricostruzione dei fatti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendolo comunque infondato e osservando anche che, per la parte volta a ottenere una diversa ricostruzione fattuale, esso si prestava a essere qualificato come censura ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., in presenza di doppia conforme. Ha confermato che, nel caso concreto, l’indicazione corretta della via non compensava l’errata indicazione del foglio catastale 59 invece di 99: i dati catastali, richiesti dall’art. 2826 c.c., assumevano rilievo decisivo e la nota non consentiva di stabilire quale tra indirizzo e dato catastale fosse corretto. L’errore impediva quindi l’adeguata conoscibilità della trascrizione da parte dei terzi, anche per l’aggravio e l’incertezza delle ricerche. Il riferimento alla mancata individuazione della trascrizione nella relazione notarile è stato qualificato come argomento ad abundantiam; le censure rivolte specificamente a tale argomento sono state dichiarate inammissibili per difetto di interesse. Il ricorrente è stato condannato a pagare alla controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 3.100,00 per compensi, oltre eventuali spese prenotate a debito e accessori di legge. Nulla sulle spese nei confronti degli altri intimati. È stata attestata la sussistenza dei presupposti processuali per l’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2644 c.c.

  A fronte del detto accertamento di fatto la trascrizione della domanda giudiziale ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. non poteva essere considerata quale adeguatamente portata a conoscenza dei terzi, in quanto l’errata indicazione del foglio di mappa precludeva l’esatta individuazione del bene anche in considerazione della differenza numerica notevole tra il foglio n. 59 e il foglio n. 99, il che comporta un verosimile aggravio di ricerca dall’esito per di più incerto e ragionevolmente non esigibile dal pubblico indifferenziato dei fruitori del servizio di pubblicità nei registri immobiliari, in contrasto con la funzione di rapido accertamento delle formalità pregiudizievoli al quale è finalizzata detta pubblicità.

  La pubblicità immobiliare deve consentire ai terzi un accertamento rapido delle formalità pregiudizievoli; un errore catastale che renda incerta e gravosa l’individuazione del bene impedisce di considerare la trascrizione adeguatamente portata a loro conoscenza.

• art. 2650 c.c.

  A fronte del detto accertamento di fatto la trascrizione della domanda giudiziale ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. non poteva essere considerata quale adeguatamente portata a conoscenza dei terzi, in quanto l’errata indicazione del foglio di mappa precludeva l’esatta individuazione del bene anche in considerazione della differenza numerica notevole tra il foglio n. 59 e il foglio n. 99, il che comporta un verosimile aggravio di ricerca dall’esito per di più incerto e ragionevolmente non esigibile dal pubblico indifferenziato dei fruitori del servizio di pubblicità nei registri immobiliari, in contrasto con la funzione di rapido accertamento delle formalità pregiudizievoli al quale è finalizzata detta pubblicità.

  La Corte ha rigettato la censura basata sulle norme di pubblicità immobiliare, ritenendo che l’errore nell’identificazione catastale, nel caso concreto, impedisse la conoscibilità della formalità da parte dei terzi; il passaggio non enuncia però una distinta regola specifica sulla continuità delle trascrizioni.

• art. 2652, n. 2, c.c.

  A fronte del detto accertamento di fatto la trascrizione della domanda giudiziale ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. non poteva essere considerata quale adeguatamente portata a conoscenza dei terzi, in quanto l’errata indicazione del foglio di mappa precludeva l’esatta individuazione del bene anche in considerazione della differenza numerica notevole tra il foglio n. 59 e il foglio n. 99, il che comporta un verosimile aggravio di ricerca dall’esito per di più incerto e ragionevolmente non esigibile dal pubblico indifferenziato dei fruitori del servizio di pubblicità nei registri immobiliari, in contrasto con la funzione di rapido accertamento delle formalità pregiudizievoli al quale è finalizzata detta pubblicità.

  Ai fini della decisione, la trascrizione della domanda giudiziale non è stata ritenuta idonea a rendere opponibile ai terzi la pretesa sul bene quando l’errore del foglio catastale ne preclude l’esatta individuazione. La Corte non svolge un’autonoma interpretazione del n. 2 dell’art. 2652 c.c.

• art. 2659 c.c.

  La Corte territoriale, nel contradditorio con Concetta Scivoletto e nella contumacia di Vincenzo Adamo e di Giovanni Mavilla, ha rigettatol’impugnazione, con la sentenza n. 149 del 23/01/2024.

  Nessuna interpretazione dell’art. 2659 c.c. è ricavabile dal testo: la norma è menzionata quale parametro del motivo di ricorso, ma la Corte non la applica o interpreta autonomamente.

• art. 2665 c.c.

  Il giudice d’appello ha, inoltre, condivisibilmente richiamatotestualmente, l’affermazione del Tribunale, secondo la quale «“anchea non voler dare aprioristica prevalenza al dato catastale sull’indirizzo, incaso di non coincidenza tra i due, dal mero esame della nota ditrascrizione non sarebbe possibile individuare quale delle due indicazionisia effettivamente corretta: l’errore potrebbe riguardare tanto i daticatastali quanto l’indirizzo”.»

  L’incertezza sull’esattezza dei dati identificativi contenuti nella nota, non superabile dal suo esame, giustifica nel caso concreto la conclusione che il bene non sia identificabile ai fini della trascrizione.

• art. 2826 c.c.

  non ravvisandosi alcuna violazione di legge nel procedimento logico seguito dai giudici di merito al fine di giungere alla decisione di non identificazione del bene sulla base della nota di trascrizione, risultando a detto fine inidonea l’esatta indicazione della via (Muzio Scevola) rispetto all’errata indicazione del foglio (59 invece di 99) e dovendosi dare prevalenza ai dati catastali, se non altro nel caso di specie e appunto in relazione alle sue peculiarità, in quanto normativamente richiesti dall’art. 2826 cod. civ.

  I dati catastali richiesti dalla norma assumono, nel caso esaminato, prevalenza nell’identificazione del bene: l’esatta indicazione della via non sana l’erronea indicazione del foglio catastale.

• art. 2932 c.c.

  A fronte del detto accertamento di fatto la trascrizione della domanda giudiziale ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. non poteva essere considerata quale adeguatamente portata a conoscenza dei terzi, in quanto l’errata indicazione del foglio di mappa precludeva l’esatta individuazione del bene anche in considerazione della differenza numerica notevole tra il foglio n. 59 e il foglio n. 99, il che comporta un verosimile aggravio di ricerca dall’esito per di più incerto e ragionevolmente non esigibile dal pubblico indifferenziato dei fruitori del servizio di pubblicità nei registri immobiliari, in contrasto con la funzione di rapido accertamento delle formalità pregiudizievoli al quale è finalizzata detta pubblicità.

  La trascrizione della domanda diretta a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre non è adeguatamente conoscibile dai terzi se l’errata indicazione catastale impedisce di identificare con certezza l’immobile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il ricorso, se non inammissibile in quanto, sebbene proposto sulla basedella violazione e o falsa applicazione di norme di diritto, chiede undiverso giudizio di merito e dunque sarebbe qualificabile ai sensi deln. 5 dell’art. 360 codice di rito civile, in presenza, peraltro, di cd.doppia conforme, stante la sostanziale consonanza in punto diricostruzione dei fatti tra la sentenza di primo grado e quella d’appello,è infondato, non ravvisandosi alcuna violazione di legge nelprocedimento logico seguito dai giudici di merito

  Il motivo formalmente denunciato come violazione di legge non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione dei fatti; la Corte, rilevata la doppia conforme, considera comunque infondato il ricorso perché il ragionamento dei giudici di merito non viola la legge.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il ricorso, se non inammissibile in quanto, sebbene proposto sulla basedella violazione e o falsa applicazione di norme di diritto, chiede undiverso giudizio di merito e dunque sarebbe qualificabile ai sensi deln. 5 dell’art. 360 codice di rito civile, in presenza, peraltro, di cd.doppia conforme, stante la sostanziale consonanza in punto diricostruzione dei fatti tra la sentenza di primo grado e quella d’appello,è infondato, non ravvisandosi alcuna violazione di legge nelprocedimento logico seguito dai giudici di merito

  La censura che, pur presentata come violazione di legge, mira a una diversa ricostruzione fattuale è riconducibile al paradigma del n. 5; la doppia conforme è rilevata in rapporto alla sostanziale consonanza delle decisioni di merito sui fatti.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La decisione di rigetto del ricorso comporta l’attestazione, ai sensidell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenzadei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello peril ricorso, a norma del comma 1 bis, dello stesso art. 13, se dovuto.

  In caso di rigetto, la Corte attesta la sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Nell’identificazione di un immobile ai fini della trascrizione, la sufficiente determinatezza va valutata considerando congiuntamente i dati contenuti nella nota. Nel caso in cui l’indirizzo e il dato catastale non coincidano e la nota non consenta di stabilire quale indicazione sia corretta, l’esatta indicazione della via non sana l’erronea indicazione del foglio catastale, in particolare quando i dati catastali sono normativamente richiesti.
• La trascrizione di una domanda giudiziale relativa a un immobile non assolve adeguatamente la funzione di pubblicità nei confronti dei terzi quando l’errore nei dati catastali impedisce l’esatta individuazione del bene e rende le ricerche gravose, incerte e non ragionevolmente esigibili dal pubblico degli utenti dei registri immobiliari.
• Il motivo di ricorso per cassazione formalmente denunciato come violazione o falsa applicazione di legge è infondato quando, in realtà, sollecita una diversa valutazione dei fatti e il procedimento logico seguito dai giudici di merito non presenta vizi giuridici; la Corte può inoltre rilevare la doppia conforme in presenza di sostanziale consonanza nella ricostruzione fattuale.

Come è indicizzato