Cassazione Civile, Ordinanza n. 25508/2026 del 18/09/2026

Esito

La controversia

Il ricorrente, dopo avere ottenuto una sentenza ex art. 2932 c.c. nei confronti del promittente venditore, aveva proposto opposizione di terzo nell'espropriazione immobiliare promossa da un creditore, sostenendo che la domanda giudiziale trascritta prevalesse sul pignoramento. Il bene era indicato nella nota di trascrizione come situato in una determinata via del Comune di Modica, ma con riferimento al foglio catastale 59, mentre l'immobile risultava censito al foglio 99. Un'interventrice nell'esecuzione contestò che il bene fosse correttamente identificabile e chiese la revoca della sospensione dell'esecuzione; la sospensione fu confermata e, nel giudizio di merito, il Tribunale di Ragusa rigettò l'opposizione di terzo con sentenza dell'11 giugno 2021. La Corte d'appello di Catania, con sentenza del 23 gennaio 2024, rigettò l'appello. Con un unico motivo, il ricorrente denunciò violazione ed erronea interpretazione degli artt. 2644, 2650, 2652, n. 2, 2659 e 2665 c.c., sostenendo che i giudici avessero confuso la capacità identificativa della nota con i dati impiegati per identificare il bene e che l'invalidità della trascrizione potesse derivare soltanto da un'effettiva incertezza circa le persone, i diritti o i beni cui essa si riferiva.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendolo infondato; ha osservato anche che la censura, pur formulata come violazione di legge, tendeva a ottenere una diversa valutazione di merito e poteva quindi essere qualificata ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., in presenza di una doppia conforme. Ha confermato che, nel caso concreto, l'indicazione corretta della via non compensava l'erronea indicazione del foglio catastale, dato che la notevole differenza tra i fogli 59 e 99 rendeva incerta e non ragionevolmente esigibile per i fruitori del servizio di pubblicità immobiliare l'individuazione del bene. La trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. non poteva pertanto considerarsi adeguatamente portata a conoscenza dei terzi. Il riferimento alla mancata rilevazione della trascrizione nella relazione notarile è stato qualificato come argomento ad abundantiam, con conseguente inammissibilità per difetto d'interesse delle censure rivolte a tale profilo. Il ricorrente è stato condannato a pagare alla controricorrente Euro 3.100,00 per compensi, oltre eventuali spese prenotate a debito e accessori di legge; nulla è stato disposto per le spese nei confronti degli altri intimati. È stata inoltre attestata, se dovuta, la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  A fronte del detto accertamento di fatto la trascrizione della domanda giudiziale ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. non poteva essere considerata quale adeguatamente portata a conoscenza dei terzi, in quanto l’errata indicazione del foglio di mappa precludeva l’esatta individuazione del bene anche in considerazione della differenza numerica notevole tra il foglio n. 59 e il foglio n. 99, il che comporta un verosimile aggravio di ricerca dall’esito per di più incerto e ragionevolmente non esigibile dal pubblico indifferenziato dei fruitori del servizio di pubblicità nei registri immobiliari, in contrasto con la funzione di rapido accertamento delle formalità pregiudizievoli al quale è finalizzata detta pubblicità.

  La trascrizione della domanda diretta all'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto non è adeguatamente opponibile ai terzi quando l'errata indicazione del foglio catastale impedisce l'esatta identificazione dell'immobile e rende la ricerca incerta e non ragionevolmente esigibile.

• art. 2826 c.c.

  dovendosi dare prevalenza ai dati catastali, se non altro nel caso di specie e appunto in relazione alle sue peculiarità, in quanto normativamente richiesti dall’art. 2826 cod. civ.

  Nella fattispecie, i dati catastali normativamente richiesti assumono rilievo prevalente per identificare il bene; l'indirizzo corretto non neutralizza l'errore relativo al foglio catastale.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il ricorso è, sebbene proposto sulla base della violazione e o falsa applicazione di norme di diritto, chiede un diverso giudizio di merito e dunque sarebbe qualificabile ai sensi del n. 5 dell’art. 360 codice di rito civile, in presenza, peraltro, di cd. doppia conforme, stante la sostanziale consonanza in punto di ricostruzione dei fatti tra la sentenza di primo grado e quella d’appello, è infondato, non ravvisandosi alcuna violazione di legge nel procedimento logico seguito dai giudici di merito

  La censura formalmente proposta come violazione o falsa applicazione di legge non consente di rimettere alla Cassazione una diversa valutazione dei fatti; quando mira a ottenere un diverso giudizio di merito, può essere ricondotta al vizio motivazionale, con le conseguenze processuali indicate dalla Corte in presenza di doppia conforme.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La decisione di rigetto del ricorso comporta l’attestazione, ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 bis, dello stesso art. 13, se dovuto.

  Il rigetto del ricorso comporta l'attestazione dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• La trascrizione di una domanda giudiziale relativa a un immobile assolve alla funzione di rendere conoscibili ai terzi le formalità pregiudizievoli soltanto se consente l'identificazione del bene in modo sufficientemente certo. Quando l'indicazione del foglio catastale è errata e la difformità rispetto ai dati corretti rende la ricerca incerta e gravosa, un indirizzo esatto non è necessariamente sufficiente a rendere la trascrizione idonea a portare la domanda a conoscenza dei terzi.
• La rilevanza di dati identificativi diversi da quelli catastali va valutata in concreto; tuttavia, non si può esigere dal pubblico indistinto dei fruitori dei registri immobiliari una ricerca dall'esito incerto per correggere una significativa discordanza dei dati catastali.
• Il motivo di ricorso per cassazione formulato come violazione o falsa applicazione di legge non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione della ricostruzione fattuale compiuta dai giudici di merito.

Come è indicizzato