Cassazione Civile, Ordinanza n. 06305/2026 del 17/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un processo verbale di constatazione con cui l'Ufficio ha ritenuto indebita, per gli anni d'imposta 2006 e 2007, la deduzione di quote di ammortamento relative a beni strumentali conseguenti alla demolizione di due fabbricati acquistati nel 2006. L'Amministrazione ha quindi notificato avvisi di accertamento, sostenendo che l'operazione dovesse essere riqualificata come compravendita di area edificabile e che si trattasse di un'operazione abusiva/elusiva, priva di valide ragioni economiche e finalizzata a ottenere un indebito vantaggio fiscale. La C.T.P. aveva accolto il ricorso della società, mentre la C.T.R. aveva respinto l'appello dell'Ufficio ritenendo insindacabile la scelta imprenditoriale e corretta la deduzione perché contabilizzata regolarmente. In cassazione l'Agenzia ha dedotto: (1) falsa applicazione degli artt. 67, 68 e 102, comma 4, TUIR, perché la C.T.R. avrebbe applicato principi sulla plusvalenza del cedente a una fattispecie diversa, relativa all'anticipazione dell'ammortamento in capo al cessionario; (2) violazione delle norme e dei principi in tema di abuso del diritto, oltre che degli artt. 1325, 2697 e 2722 c.c. e dell'art. 53 Cost., assumendo che il giudice tributario avrebbe dovuto verificare in concreto i presupposti dell'abuso e non arrestarsi alla sola liceità formale o alla regolare contabilizzazione delle operazioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati entrambi i motivi, affermando che la giurisprudenza consolidata sulla qualificazione della cessione di fabbricati rispetto alla cessione di aree edificabili ha portata generale e impedisce la riqualificazione dell'atto sulla base della sola intenzione di demolire e ricostruire successivamente. L'oggetto del trasferimento va individuato secondo la natura oggettiva del bene al momento del trasferimento, e il potere di riqualificazione dell'Amministrazione trova un limite nella tassatività delle categorie previste dal legislatore. La Corte ha dunque confermato la decisione di merito che aveva escluso la riqualificazione dell'operazione come cessione di area edificabile. Le spese sono state poste a carico dell'Agenzia ricorrente.

Norme richiamate

• art. 67 D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  la norma sulla tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria non si applica alla cessione di un edificio già esistente, anche se destinato a futura demolizione e ricostruzione.

• art. 68 D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  richiamato dal ricorrente come norma falsamente applicata; la Corte non ne estende la portata alla fattispecie decisa, che riguarda diversa qualificazione fiscale del bene e non la disciplina della plusvalenza del cedente.

• art. 102, comma 4, D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  richiamato con riferimento alla deduzione/ammortamento; la Corte reputa infondata la censura, poiché la questione è risolta a monte dalla corretta qualificazione oggettiva del bene trasferito.

• art. 1325 c.c.

  richiamato dal ricorrente; non assume ruolo decisivo nella motivazione, che esclude comunque la riqualificazione in base agli elementi soggettivi delle parti.

• art. 2697 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di onere probatorio sull'abuso del diritto; la Corte non accoglie la censura perché considera assorbente la corretta qualificazione oggettiva del bene e il limite al potere di riqualificazione.

• art. 2722 c.c.

  richiamato dal ricorrente; non è svolto un autonomo esame nella ratio decidendi, che verte sulla qualificazione fiscale del trasferimento.

• art. 53 Cost.

  richiamato dal ricorrente a sostegno della pretesa impositiva; la Corte non lo ritiene idoneo a superare il limite della tassatività legislativa nelle categorie fiscali.

• art. 10-bis L. n. 212/2000

  richiamato dal ricorrente per sostenere la disciplina dell'abuso del diritto; la Corte ritiene tuttavia non applicabile il tentativo di riqualificazione operato dall'Ufficio, perché l'atto resta una cessione di edificio e non di area edificabile.

• D.Lgs. n. 128 del 2015

  richiamato in relazione alla modifica dell'art. 10-bis; la Corte non fonda la decisione su tale disciplina, ma sulla giurisprudenza costante in tema di qualificazione del bene oggetto di cessione.

• VI Direttiva n. 77/388/CEE

  richiamata dal ricorrente nel secondo motivo; non è decisiva nella soluzione della controversia.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  norma processuale posta a base dei motivi di ricorso per cassazione, entrambi respinti perché infondati.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  la Corte afferma che non si applica, poiché la ricorrente è amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.

• art. 36685/2021

  citata come precedente conforme sulla non riqualificabilità della cessione di edificio in cessione di area edificabile.

• art. 25341/2024

  citata come precedente conforme sulla medesima regola di qualificazione oggettiva del bene.

• art. 5174/2022

  citata per ribadire che edificato e non edificato sono alternative nette e che il legislatore ha previsto regimi fiscali distinti.

• art. 5175/2022

  citata per il medesimo principio di tassatività delle categorie fiscali.

• art. 3006/2021

  citata per escludere che elementi soggettivi o la futura demolizione possano mutare la qualificazione del bene trasferito.

• art. 5088/2019

  citata come pronuncia fondamentale che esclude il tertium genus tra edificio e terreno edificabile e limita il potere di riqualificazione dell'Amministrazione.

Massime di principio

• Ai fini delle imposte dirette, la qualificazione fiscale del bene oggetto di compravendita va effettuata in base alla sua natura oggettiva al momento del trasferimento; eventi futuri, eventuali o rimessi alla scelta dell'acquirente non possono retroagire per mutarne la qualificazione.
• La cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione di area edificabile, neppure se le parti prevedano la demolizione e ricostruzione del manufatto, anche con ampliamento volumetrico.
• La distinzione tra bene edificato e terreno edificabile è tassativa e non ammette un tertium genus; il potere di riqualificazione dell'Amministrazione finanziaria incontra il limite delle categorie espressamente previste dal legislatore.
• In presenza di un trasferimento qualificabile oggettivamente come cessione di fabbricato, la successiva demolizione non consente di recuperare la disciplina fiscale propria delle aree edificabili per contestare plusvalenze o deduzioni collegate all'operazione.
• Il mero rilievo della regolare contabilizzazione dell'operazione o della liceità formale del comportamento non consente, di per sé, di superare la corretta qualificazione giuridica del bene e dell'atto ai fini fiscali.

Come è indicizzato