Cassazione Civile, Ordinanza n. 19973/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di rettifica e liquidazione relativo a imposta di registro, ipotecaria e catastale emesso in relazione alla compravendita di un fabbricato urbano. L'amministrazione ha ritenuto il valore dichiarato nell'atto inferiore al valore venale, rideterminando il prezzo sulla base di una perizia estimativa fondata sul metodo comparativo (Market Comparison Approach) e su dati OMI, con conseguente recupero di maggiori imposte. La società contribuente ha impugnato l'atto, ma sia la CTP sia la CGT di secondo grado hanno respinto il ricorso/appello. In cassazione la società ha articolato tre motivi: (1) violazione dell'art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986 e dell'art. 2697 c.c., sostenendo che i comparables utilizzati dall'Ufficio non fossero realmente analoghi all'immobile venduto; (2) nullità della sentenza per motivazione omessa, carente o contraddittoria, perché il giudice avrebbe affermato la comparabilità degli immobili pur dando atto della loro disomogeneità e del ricorso a coefficienti correttivi; (3) omesso esame di un fatto decisivo, cioè il non ordinario stato di conservazione di parte dell'immobile, che avrebbe inciso sulla valutazione di mercato. L'Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati il primo e il secondo motivo: i criteri estimativi adottati dall'Ufficio sono stati giudicati conformi agli artt. 51 e 52 d.P.R. 131/1986 e non vi è contraddizione tra l'uso dei comparables e la necessità di correggerne i valori mediante coefficienti, trattandosi di un'operazione coerente con l'assenza di immobili perfettamente omogenei. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per la preclusione derivante dalla doppia conforme, non essendo state indicate dalla ricorrente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito. In ogni caso, la Corte ha osservato che la questione dello stato manutentivo era stata comunque esaminata dai giudici di merito e ritenuta non decisiva, anche perché la consulenza di parte era generica e non specificamente corroborata. Il ricorso è stato dunque integralmente rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 51, commi 1, 2 e 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Per la rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro l'ufficio può fare riferimento a trasferimenti di immobili analoghi, al reddito netto capitalizzato e ad ogni altro elemento di valutazione; i criteri estimativi utilizzati con perizia comparativa e coefficienti correttivi sono compatibili con la norma.

• art. 52, commi 1, 2 e 2-bis, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  L'avviso di rettifica deve indicare il valore attribuito, gli elementi utilizzati e le ragioni giuridiche; la motivazione è nulla solo se manca l'indicazione dei presupposti di fatto e delle ragioni giuridiche o se il richiamo ad altri atti non conosciuti non è accompagnato dall'allegazione o dalla riproduzione del contenuto essenziale.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la sufficienza della prova posta a base della rettifica; la Corte ribadisce la distinzione tra motivazione dell'atto e prova della pretesa nel giudizio.

• art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c.

  Usato quale parametro del motivo di ricorso per violazione di legge.

• art. 132, secondo comma, n. 4), c.p.c.

  La sentenza è nulla solo se la motivazione manca del tutto o è costruita in modo da non consentire la ricostruzione della ratio decidendi.

• art. 36, comma 2, n. 4), d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  La sentenza tributaria deve contenere una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

• art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c.

  Parametrò del motivo di nullità per motivazione apparente o contraddittoria.

• art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c.

  Il vizio di omesso esame è inammissibile in presenza di doppia conforme, salvo indicazione delle diverse ragioni di fatto delle due decisioni di merito.

• art. 348-ter, quinto comma, c.p.c.

  In caso di doppia conforme, il ricorso per cassazione non può dedurre l'omesso esame di un fatto decisivo se le ragioni di fatto delle sentenze di primo e secondo grado coincidono.

• art. 7, comma 1, L. 27 luglio 2000, n. 212

  Distingue il piano della motivazione dell'atto impositivo da quello della prova nel successivo giudizio; l'atto deve consentire al contribuente di conoscere presupposti e ragioni della pretesa, mentre i mezzi di prova possono essere prodotti nel processo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per l'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Massime di principio

• In tema di rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro, l'Ufficio può fondare la propria pretesa su perizia estimativa comparativa e su dati di mercato, purché l'avviso motivi adeguatamente la ricostruzione del valore e richiami gli elementi valutativi utilizzati.
• La comparazione tra immobili non richiede identità perfetta dei beni posti a confronto: l'eventuale disomogeneità può essere superata mediante correttivi tecnici coerenti con i criteri estimativi adottati.
• Va distinta la motivazione dell'avviso di accertamento dalla prova della pretesa nel giudizio: la motivazione serve a rendere conoscibili i presupposti dell'atto, mentre la prova può essere sviluppata nel processo di impugnazione.
• La nullità per motivazione apparente ricorre solo quando il ragionamento decisorio sia mancante, perplesso o incoerente al punto da non consentire il controllo sulla ratio decidendi; non basta la semplice sintesi o la presenza di passaggi tecnici complessi.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è deducibile in cassazione contro una sentenza di doppia conforme se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.

Come è indicizzato