Cassazione Civile, Ordinanza n. 33223/2025 del 19/12/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento IMU emesso per l'anno 2015 su alcune aree ricomprese nello strumento urbanistico generale in zone C e F, con contestazione della loro qualificazione come aree edificabili e della conseguente base imponibile. La contribuente sosteneva che i terreni non potessero essere considerati edificabili in mancanza di piano attuativo e, comunque, della convenzione necessaria alla realizzazione del piano urbanistico attuativo presentato. Con il secondo motivo deduceva che la stima comunale, fondata sul metodo del valore di trasformazione, non avesse considerato il tempo necessario alla realizzazione dell'intervento edificatorio e avesse omesso l'applicazione di un coefficiente correttivo, oltre a richiamare una delibera comunale che avrebbe imposto una riduzione del 20% per il calo dei valori dei terreni edificabili. Con il terzo motivo lamentava la violazione dello Statuto del contribuente e dell'art. 3 Cost., chiedendo la disapplicazione delle sanzioni per asserita incertezza normativa oggettiva sulla materia.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché, in tema di ICI/IMU, l'edificabilità dell'area deriva dalla qualificazione data dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, senza che sia necessaria l'approvazione regionale o l'adozione di strumenti attuativi; ha inoltre distinto i vincoli di destinazione dai vincoli di inedificabilità assoluta, osservando che i primi incidono solo sul valore venale e non fanno venir meno la natura edificabile. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la censura sull'omesso esame di un fatto decisivo si risolveva nella riproposizione di argomenti difensivi e di valutazioni tecniche, senza indicare un fatto storico decisivo non esaminato, mentre la stima comunale fondata sul valore di trasformazione è stata ritenuta conforme alla giurisprudenza. Il terzo motivo è stato respinto poiché non sussiste incertezza normativa oggettiva sulla nozione di area edificabile, già chiarita da consolidata giurisprudenza di legittimità; l'asserita incertezza, semmai, attiene alla ricostruzione del caso concreto e non alla norma. La ricorrente è stata inoltre condannata alle spese di lite e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2

  richiamato per la definizione del presupposto impositivo ICI/IMU, in collegamento con la nozione di area fabbricabile

• d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b)

  l'edificabilità dell'area va desunta dalla qualificazione contenuta nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dagli strumenti attuativi

• d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 5

  richiamato con riferimento alla determinazione della base imponibile e alla stima del valore venale dell'area edificabile

• d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214

  estende la disciplina dell'area fabbricabile e del criterio del valore venale ai fini IMU

• l. 17 agosto 1942, n. 1150, artt. 13 e 14

  richiamati dalla ricorrente per sostenere la necessità di piano attuativo e convenzione ai fini dell'edificabilità

• artt. 3 e 53 Cost.

  invocati a sostegno della censura di illegittimità del prelievo e della diversa stima del bene

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  utilizzato come parametro dei motivi di violazione e falsa applicazione di legge

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  richiamato per la censura di omesso esame/motivazione su fatto decisivo

• l. 27 luglio 2000, n. 212, art. 10

  invocato in relazione all'incertezza normativa oggettiva e alla disapplicazione delle sanzioni

• d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 37

  richiamato come parametro della valutazione delle possibilità effettive di edificazione e del criterio di edificabilità di fatto

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  base per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto

• l. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17

  ha inserito il meccanismo del contributo unificato aggiuntivo

• d.l. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16

  norma di interpretazione autentica sulla nozione di area edificabile ai fini ICI

• d.l. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2

  norma di interpretazione autentica che conferma la rilevanza dello strumento urbanistico generale per l'edificabilità

• art. 13 d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  richiamato per la struttura del tributo e il riferimento ai criteri di determinazione dell'imposta

• art. 10 d.l. 30 settembre 2005, n. 203

  non citato come norma autonoma nel testo, ma richiamato indirettamente nell'argomento sull'interpretazione autentica

Massime di principio

• In tema di ICI e IMU, un'area è fabbricabile ai fini fiscali quando lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune la qualifichi come tale, senza che siano necessari l'approvazione regionale o l'adozione di strumenti urbanistici attuativi.
• I vincoli di destinazione impressi dal piano regolatore su aree incluse in zone per servizi pubblici o di interesse pubblico incidono sul valore venale del bene, ma non eliminano la natura edificabile dell'area se non si tratta di un vincolo di inedificabilità assoluta.
• La base imponibile delle aree edificabili può essere determinata mediante il criterio del valore di trasformazione, purché la stima sia sorretta da elementi tecnici coerenti e congrui.
• La censura di omesso esame di un fatto decisivo è ammissibile solo se individua un fatto storico specifico, principale o secondario, effettivamente discusso e decisivo; non è sufficiente riproporre tesi difensive, valutazioni tecniche o contestazioni istruttorie.
• L'incertezza normativa oggettiva idonea a incidere sulle sanzioni non sussiste quando la disciplina sia già stata chiarita da una consolidata interpretazione di legittimità; eventuali difficoltà riguardanti la concreta ricostruzione del caso non equivalgono a incertezza della norma.

Come è indicizzato