Cassazione Civile, Ordinanza n. 25085/2025 del 12/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di un locale interno alla stazione ferroviaria, stipulato nel 2007 tra la titolare di una rivendita speciale di tabacchi e la società locatrice. La conduttrice ha chiesto la declaratoria di nullità parziale di alcune clausole: quella che prevedeva un contributo una tantum di 300.000 euro per lavori di riqualificazione del complesso ferroviario; quella sul canone e sul suo aggiornamento automatico; quella sugli oneri accessori delle parti comuni; e quella sul rimborso di attività promozionali/pubblicitarie. Il Tribunale aveva dichiarato nulle le clausole relative al contributo e al canone, con condanna alla restituzione dei 300.000 euro, mentre aveva respinto le altre domande; la Corte d’appello, invece, ha accolto l’impugnazione della locatrice, ritenendo valide le clausole contestate e rigettando la domanda restitutoria. In cassazione la conduttrice ha articolato tre motivi: 1) violazione delle regole sulle prove e motivazione apparente, per non avere la Corte territoriale considerato la prova testimoniale e documentale che, a suo dire, dimostrava che i lavori erano stati eseguiti solo sull’area esterna e non sul locale locato; 2) violazione dell’art. 79 L. 392/1978 e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che il rimborso oneri fosse privo di causa e non sinallagmatico, perché i lavori non avrebbero inciso sul bene locato e la somma sarebbe stata scollegata dal beneficio economico della conduttrice; 3) violazione dell’art. 11, comma 2, L. 25/1986 e di altre norme sulla concessione delle rivendite speciali, contestando la lettura della Corte d’appello secondo cui il canone di legge riguarderebbe solo il corrispettivo per la rivendita di generi di monopolio e non anche il canone di locazione dei locali. La Suprema Corte ha rigettato tutti i motivi: il primo perché inammissibile o infondato, essendo diretto a un nuovo esame del merito e non avendo la ricorrente indicato in modo corretto la violazione dei canoni ermeneutici o il vizio motivazionale nei limiti consentiti; il secondo perché la clausola sul contributo di 300.000 euro è stata ritenuta lecita, in quanto espressione di un interesse comune delle parti alla riqualificazione della stazione, con corrispettivo predeterminato e sinallagmatico rispetto al maggior pregio commerciale del locale; il terzo perché la norma speciale sul canone delle rivendite di stazione riguarda il rapporto con lo Stato/gestore per la rivendita di generi di monopolio e non incide sulla libera determinazione del canone di locazione dei locali. Il ricorso è stato quindi respinto, con compensazione integrale delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la validità della clausola contrattuale che prevedeva il contributo una tantum di 300.000 euro per la riqualificazione del complesso ferroviario, ritenendola sorretta da una causa lecita e da un interesse comune delle parti, e ha confermato che il canone di cui all’art. 11 L. 25/1986 attiene al corrispettivo dovuto per la rivendita di generi di monopolio, non al canone locativo del locale. Ha inoltre ritenuto il primo motivo inammissibile e comunque infondato perché mirava a una rivalutazione del fatto e non rispettava i requisiti del ricorso per cassazione in tema di violazione dei canoni ermeneutici, uso delle prove e vizio di motivazione. Le spese sono state compensate tra le parti per la peculiarità della vicenda e la novità di alcune questioni. È stato infine dato atto dell’obbligo della ricorrente di versare l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indica il rito utilizzato nel giudizio di primo grado per la controversia locatizia.

• art. 115 c.p.c.

  la sua violazione è configurabile solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dei poteri officiosi; non basta contestare la valutazione comparativa delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  la censura è ammissibile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello legalmente previsto o dichiara di valutarla secondo prudente apprezzamento in presenza di prova legale.

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  la motivazione è apparente solo se non consente di ricostruire il percorso logico-giuridico della decisione; nel caso concreto la censura è stata respinta.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato insieme alle norme sulla motivazione della sentenza e al controllo di legittimità sul vizio motivazionale.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  usato per denunciare violazione di legge in relazione all’interpretazione delle clausole contrattuali e delle norme sulla locazione speciale.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5

  consente il sindacato per omesso esame di un fatto decisivo solo nei limiti rigorosi fissati dalla giurisprudenza di legittimità.

• artt. 1362 c.c. e segg.

  le doglianze sull’interpretazione del contratto devono indicare specificamente i canoni ermeneutici violati e il modo in cui il giudice se ne è discostato.

• art. 1339 c.c.

  richiamato dal Tribunale per la sostituzione automatica della clausola nulla con la disciplina imperativa.

• art. 1419 c.c.

  richiamato dal Tribunale in tema di nullità parziale e sostituzione della clausola con la norma imperativa.

• art. 79 L. 392/1978

  la Corte ne esclude la violazione, ritenendo lecita una clausola che preveda oneri predeterminati e sinallagmatici con un interesse comune alla riqualificazione del complesso.

• art. 9 L. 392/1978

  richiamato dalla conduttrice per contestare il pagamento degli oneri accessori delle parti comuni.

• art. 11, comma 2, L. 25/1986

  la disposizione riguarda il canone dovuto per la rivendita di generi di monopolio e non il canone locativo del locale; la percentuale legale è distinta dal corrispettivo della locazione.

• art. 53 d.P.R. 1074/1958

  richiamato nel motivo di ricorso sulla disciplina della concessione della licenza speciale tabacchi.

• art. 15 L. 210/1985

  richiamato per sostenere l’avvenuta privatizzazione dei beni ferroviari e la mutata natura del rapporto con il gestore.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  consente il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato quale parametro per la misura dell’ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, la censura sull’interpretazione di una clausola contrattuale è ammissibile solo se il ricorrente indica specificamente i canoni ermeneutici violati e spiega in quale modo il giudice di merito se ne sia discostato; non è consentito chiedere una nuova lettura del testo contrattuale.
• La doglianza di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può ridursi a contestare l’apprezzamento delle prove compiuto dal giudice di merito; è configurabile solo se la decisione si fonda su prove non introdotte dalle parti o se viene attribuito a un mezzo di prova un valore diverso da quello legale.
• Il vizio di motivazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l’omesso esame di un fatto storico decisivo, specificamente dedotto e discusso; non è sufficiente lamentare la mancata valorizzazione di singole risultanze istruttorie.
• Una clausola che imponga al conduttore un esborso una tantum, predeterminato e collegato a lavori di riqualificazione del complesso in cui è inserito il bene locato può essere lecita se sorretta da un interesse comune delle parti e da un rapporto di corrispettività con il vantaggio commerciale derivante dal miglioramento dell’area.
• L’art. 79 L. 392/1978 non è violato quando l’onere posto a carico del conduttore non costituisca un indebito vantaggio sganciato dal rapporto locatizio, ma sia inserito in una pattuizione sinallagmatica riferita a prestazioni ulteriori del locatore.
• La disciplina speciale sul canone delle rivendite di generi di monopolio riguarda il corrispettivo dovuto per l’attività di rivendita regolata dalla legge speciale e non limita la libera determinazione del canone di locazione dei locali in cui l’attività si svolge; i due piani vanno tenuti distinti.

Come è indicizzato