Cassazione Civile, Ordinanza n. 25061/2025 del 12/09/2025

Esito

La controversia

In origine era stato stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il promissario acquirente aveva convenuto la promittente venditrice chiedendo la risoluzione del preliminare per inadempimento, la restituzione degli acconti versati e, in via subordinata, la nullità della clausola contrattuale che disciplinava la penale per inadempimento; aveva inoltre chiamato in giudizio altri soggetti, chiedendo il risarcimento dei danni. La promittente venditrice aveva reagito sostenendo che fosse stato il promissario acquirente a non presentarsi senza giustificazione davanti al notaio per il definitivo, invocando la clausola risolutiva espressa e il diritto di trattenere quanto già ricevuto a titolo di penale. I giudici di merito avevano ritenuto risolto il preliminare per inadempimento del promissario acquirente e avevano ridotto la penale ex art. 1384 c.c., reputandola manifestamente eccessiva. In cassazione la società ricorrente ha dedotto: 1) tardività e inammissibilità, per mutatio libelli, della richiesta di riduzione della penale formulata solo nella prima memoria ex art. 183 c.p.c.; 2) motivazione apparente e cattivo uso del prudente apprezzamento della prova, sostenendo che il potere di riduzione ex art. 1384 c.c. non potesse essere esercitato arbitrariamente senza allegazioni e prova adeguate; 3) erronea valutazione dell'inadempimento e confusione tra clausola risolutiva espressa e clausola penale, con conseguente asserita inapplicabilità dell'art. 1384 c.c. alla sola clausola risolutiva espressa. La Corte ha respinto tutte le censure: ha ribadito che la riduzione della penale è potere officioso del giudice, esercitabile anche d'ufficio per tutelare l'interesse generale a evitare pattuizioni eccessivamente inique; ha ritenuto congrua e logicamente motivata la valutazione di merito sulla manifesta sproporzione della penale, alla luce dell'ammontare versato, del prezzo pattuito, del parziale adempimento e dell'assenza di danno concreto per la venditrice, che aveva rivenduto il bene il giorno dopo allo stesso prezzo; ha dichiarato inammissibile la terza censura perché volta a rivalutare il merito e carente di autosufficienza, oltre che priva della trascrizione della clausola contrattuale invocata. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato, con condanna della società ricorrente alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha confermato la decisione di merito che aveva dichiarato risolto il preliminare per inadempimento del promissario acquirente e aveva ridotto la penale pattuita, ritenendola manifestamente eccessiva. Ha inoltre ritenuto infondati i motivi relativi alla pretesa tardività della domanda di riduzione della penale e alla supposta motivazione apparente, affermando che il giudice può ridurre d'ufficio la clausola penale ex art. 1384 c.c. quando ne ricorrano i presupposti. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile, perché mirava a una diversa valutazione del merito e non rispettava l'onere di autosufficienza, non essendo stata trascritta la clausola contrattuale su cui si fondava la doglianza. Alla società ricorrente sono state poste a carico le spese del giudizio di legittimità e dichiarata la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1384 c.c.

  Attribuisce al giudice il potere officioso di ridurre la clausola penale quando è manifestamente eccessiva o quando l'obbligazione principale sia stata in parte eseguita; il potere opera anche indipendentemente da iniziative di parte e anche contro la volontà negoziale delle parti.

• art. 183 c.p.c.

  È richiamato per il momento processuale in cui era stata formulata la richiesta di riduzione della penale, ma la Corte ne considera irrilevante la tempestività perché la riduzione può essere disposta d'ufficio.

• art. 360 c.p.c.

  Sono richiamati i motivi di ricorso fondati sui nn. 3, 4 e 5, ma la Corte esclude i denunciati vizi perché le censure si risolvono in una richiesta di rivalutazione del merito o risultano inammissibili.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione e la valorizzazione del materiale istruttorio sono attività riservate al giudice di merito e non sindacabili in cassazione salvo violazione delle regole legali sulla prova.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  La motivazione è sufficientemente presente se rende percepibile il fondamento logico della decisione; non vi è motivazione apparente quando il ragionamento del giudice sia comprensibile.

• art. 348-ter c.p.c.

  È richiamato per escludere, in presenza di doppia conforme, il sindacato di legittimità sui profili di merito nei limiti indicati dalla norma.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Impone l'onere di autosufficienza del ricorso: la parte deve trascrivere gli atti e le clausole contrattuali rilevanti; la mancata trascrizione rende la censura inammissibile.

Massime di principio

• Il potere di riduzione della clausola penale ex art. 1384 c.c. ha natura officiosa e può essere esercitato dal giudice anche in assenza di un'istanza tempestiva di parte, perché risponde a un interesse generale dell'ordinamento a impedire pattuizioni manifestamente inique.
• La valutazione della manifesta eccessività della penale può fondarsi sia sulla sproporzione tra somma dovuta e prestazione principale sia sul fatto che l'obbligazione principale sia stata solo parzialmente eseguita; in tale ipotesi la penale va rapportata alla sola parte rimasta inadempiuta.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio quando la Corte di merito abbia reso una motivazione logica e comprensibile, ancorata agli elementi di causa.
• Chi deduce un errore nell'interpretazione di clausole contrattuali deve rispettare rigorosamente l'onere di autosufficienza, trascrivendo il testo delle clausole rilevanti e indicando dove e come esse siano state mal interpretate; in difetto, la censura è inammissibile.
• La riduzione della penale può essere disposta anche se le parti abbiano attribuito alla clausola una funzione di garanzia o ne abbiano previsto l'irriducibilità, perché il controllo giudiziale tutela un limite imperativo dell'autonomia privata.

Come è indicizzato