Cassazione Civile, Ordinanza n. 25062/2025 del 12/09/2025

Esito

La controversia

Tra una società promittente venditrice e una società promissaria acquirente era stato concluso un preliminare di compravendita di un immobile di pregio storico ristrutturato, con prezzo e caparra confirmatoria già versata. Il definitivo doveva stipularsi entro una data fissata, dopo il completamento dei lavori di rifinitura. La venditrice sosteneva che l'acquirente avesse tardato nel fornire indicazioni necessarie per i lavori, avesse preteso verifiche non dovute in materia di isolamento acustico e non si fosse presentata al rogito. La venditrice, ritenendo la controparte inadempiente, aveva dichiarato il recesso e trattenuto la caparra; poco dopo aveva anche promesso l'immobile a terzi. La controparte, invece, assumeva che la venditrice non avesse completato i lavori e non l'avesse messa in condizione di effettuare il controllo finale del bene prima del rogito; per questo aveva a sua volta esercitato recesso chiedendo il doppio della caparra e aveva agito in giudizio per far dichiarare legittimo il proprio recesso e illegittimo quello della venditrice. La ricorrente in cassazione censurava la decisione di merito sotto quattro profili: a) errata valutazione comparativa degli inadempimenti e del ritardo nell'invio delle indicazioni; b) mancato rilievo della non gravità dell'asserito inadempimento della venditrice ex art. 1455 c.c.; c) illegittima valorizzazione della mancata effettuazione del controllo finale e della mancata comparizione al notaio; d) erronea considerazione del tema della normativa acustica, sostenendo che non fosse applicabile e che comunque non potesse giustificare il sopralluogo richiesto.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto che tutti i motivi si risolvessero nella richiesta di una nuova valutazione del merito, senza cogliere la ratio decidendi della sentenza impugnata. Secondo la Corte, il giudice di merito aveva correttamente individuato l'inadempimento della promittente venditrice nel non aver consentito alla promissaria acquirente di effettuare il controllo finale dell'immobile prima della stipula, controllo che l'acquirente poteva legittimamente pretendere; di conseguenza, il comportamento dell'acquirente nel non presentarsi al rogito era giustificato ai sensi dell'art. 1460 c.c. e non contrario a buona fede. Ne seguiva che il recesso esercitato dalla venditrice era illegittimo ai sensi dell'art. 1385 c.c., mentre era legittimo quello successivamente esercitato dall'acquirente. La Corte ha inoltre ribadito i limiti del sindacato di legittimità in tema di violazione di legge e vizio motivazionale, richiamando la distinzione tra errore di sussunzione e rivalutazione del fatto, nonché la nozione di anomalia motivazionale censurabile in cassazione. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con l'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La parte non inadempiente può esercitare il recesso nella disciplina della caparra confirmatoria; nel caso concreto il recesso della venditrice è stato ritenuto illegittimo, mentre legittimo quello della promissaria acquirente.

• art. 1455 c.c.

  Il motivo che invocava la non scarsa importanza dell'inadempimento è stato ritenuto inconferente rispetto alla ratio decidendi, perché la Corte di merito aveva fondato la decisione sul mancato consentire il controllo finale dell'immobile.

• art. 1460 c.c.

  Il rifiuto della prestazione è legittimo quando la controparte non abbia eseguito la propria; nel caso concreto la mancata comparizione al rogito è stata ritenuta giustificata dalla mancata possibilità di verificare il bene.

• art. 1375 c.c.

  Il comportamento dell'acquirente non è stato ritenuto contrario a buona fede, perché coerente con l'esigenza di effettuare un controllo finale del bene prima del trasferimento.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte ribadisce che la violazione di legge concerne l'erronea ricognizione della norma astratta, mentre la contestazione della ricostruzione del fatto attiene al merito; il vizio motivazionale è oggi ristretto ai casi di anomalia motivazionale o omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, è preclusa la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. nei limiti indicati dalla norma.

• d.l. 22 giugno 2012, n. 83

  La norma è richiamata per la riformulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

• L. 7 agosto 2012, n. 134

  È la legge di conversione del d.l. 83/2012 richiamata per la nuova formulazione del vizio di motivazione.

• DM 5 dicembre 1997

  La ricorrente lo invocava sulla disciplina acustica, ma la Corte ha ritenuto la censura non decisiva rispetto alla ratio della sentenza di merito.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, la deduzione di violazione di legge è ammissibile solo se si contesta l'erronea interpretazione o sussunzione della norma astratta; se invece si mira a rimettere in discussione la ricostruzione del fatto e la valutazione delle prove, la censura è inammissibilmente diretta al merito.
• In tema di preliminare di compravendita immobiliare, il promissario acquirente può legittimamente sospendere la propria prestazione quando il promittente venditore non lo metta in condizione di effettuare il controllo finale del bene prima del rogito, senza che ciò integri violazione di buona fede.
• Il recesso ex art. 1385 c.c. è illegittimo se viene esercitato dalla parte che sia già inadempiente e che pretenda di qualificare come inadempiente la controparte la cui sospensione della prestazione sia giustificata ex art. 1460 c.c.
• La contestazione sull'importanza o meno di singole difformità residue è irrilevante quando la decisione di merito si fonda, in via decisiva, sul mancato consentire alla controparte una verifica finale dell'immobile.
• Dopo la riformulazione dell'art. 360, n. 5, c.p.c., il vizio motivazionale è denunciabile solo nei limiti dell'anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante o dell'omesso esame di un fatto decisivo; in presenza di doppia conforme tali margini si riducono ulteriormente.

Come è indicizzato