Cassazione Civile, Ordinanza n. 11689/2026 del 29/04/2026

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva emesso un avviso di accertamento recuperando a tassazione una plusvalenza non dichiarata derivante dalla vendita di un immobile acquistato nel 2007 e rivenduto nel 2009. Il contribuente aveva contestato l'atto sostenendo che la plusvalenza non vi fosse, perché l'immobile era stato oggetto di lavori edili che avrebbero inciso sul costo; in primo grado e in appello, però, i giudici di merito avevano ritenuto non provati l'inerenza, l'effettività e l'ammontare dei costi sostenuti. In cassazione il contribuente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 2939 e 2934 c.c., lamentando che la C.t.r. non avesse esaminato l'eccezione di 'prescrizione' delle fatture del 2008 e che il credito dell'Erario dovesse considerarsi prescritto/decaduto dopo cinque anni; 2) violazione dell'art. 32 d.P.R. 600/1973, sostenendo che l'Amministrazione avrebbe dovuto usare i propri poteri istruttori per chiarire su quale immobile erano stati eseguiti i lavori; 3) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., per omessa considerazione delle fotografie e della perizia giurata che, secondo il ricorrente, dimostravano che i lavori riguardavano proprio l'immobile oggetto dell'accertamento.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto i motivi manifestamente infondati perché il contribuente, per neutralizzare la plusvalenza o incrementare il costo fiscalmente rilevante, doveva provare l'esistenza dei lavori, la loro inerenza al bene ceduto e lo specifico ammontare delle spese; non poteva invocare una inesistente 'prescrizione' delle fatture, né trasferire sull'Ufficio l'onere di ricercare la prova dei costi. La Corte ha inoltre ribadito che il giudice di merito può fondare la decisione sulle prove ritenute più attendibili e non è tenuto a confutare analiticamente ogni documento prodotto, mentre in cassazione non è consentito chiedere una nuova valutazione del materiale probatorio. Nessuna pronuncia sulle spese, per assenza di attività difensiva dell'Agenzia; disposto l'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  è stato il parametro formale di deduzione dei vizi di violazione di legge; la Corte ha rilevato che le doglianze, pur prospettate come violazioni di legge, tendevano in realtà a rivalutare i fatti.

• art. 2939 c.c.

  richiamato dal ricorrente come norma asseritamente violata, ma la censura è stata ritenuta infondata perché la questione riguardava impropriamente la prova dei costi e non una prescrizione dell'azione fiscale.

• art. 2934 c.c.

  citato dal ricorrente per sostenere l'estinzione del credito per prescrizione; la Corte ha escluso il fondamento giuridico di tale tesi.

• art. 32 d.P.R. n. 600 del 1973

  la Corte ha escluso che questa norma imponesse all'Ufficio di supplire alla mancata prova del contribuente circa l'inerenza e l'effettività dei costi.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  la Corte ha ribadito che il giudice di merito valuta liberamente le prove, non deve esaminare e confutare ogni singolo elemento istruttorio, e in cassazione non è consentita una nuova valutazione del materiale probatorio.

• art. 67 t.u.i.r.

  Sono redditi diversi […] b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari […]

  la plusvalenza da cessione immobiliare è imponibile quando ricorrono i presupposti temporali previsti dalla norma.

• art. 68 t.u.i.r.

  Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

  il costo rilevante ai fini della plusvalenza comprende solo i costi inerenti al bene, che devono essere provati dal contribuente.

• art. 2220 c.c.

  l'obbligo di conservazione delle scritture contabili è stato richiamato per affermare che è di dieci anni, non di cinque, e non esonera il contribuente dall'onere probatorio sui costi quando l'accertamento è ancora esercitabile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  la Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in quanto il ricorso è stato rigettato.

Massime di principio

• In tema di plusvalenza immobiliare, il contribuente che intenda incrementare il costo fiscalmente rilevante del bene ceduto deve provare non solo l'esecuzione dei lavori o delle spese, ma anche la loro inerenza al bene ceduto e il relativo ammontare specifico.
• La deduzione di una 'prescrizione' delle fatture non incide sulla loro valenza probatoria; l'obbligo di conservazione della documentazione contabile è distinto dalla prescrizione dei diritti e, comunque, non può essere invocato per sottrarsi all'onere di documentare i costi rilevanti ai fini fiscali.
• In materia tributaria, i poteri istruttori dell'Amministrazione non comportano un'inversione dell'onere della prova: resta a carico del contribuente dimostrare i fatti costitutivi delle deduzioni o dei costi dedotti in compensazione o in riduzione dell'imponibile.
• Il giudice di merito può fondare la decisione sulle prove che ritiene più attendibili e non è tenuto a esaminare analiticamente ogni documento o argomento di parte; in cassazione non è ammessa una rivalutazione del merito sotto la veste della denuncia di violazione di legge o di norme sulla valutazione delle prove.

Come è indicizzato