Cassazione Civile, Ordinanza n. 12024/2025 del 07/05/2025

Esito

La controversia

Alcuni soggetti che avevano sottoscritto con la società costruttrice scritture private aventi ad oggetto box auto hanno agito per ottenere: in via principale l’accertamento della proprietà dei box, sostenendo che i documenti non fossero preliminari ma veri e propri atti di acquisto, anche perché il prezzo era stato integralmente pagato; in subordine, l’accertamento dell’usucapione; in estremo subordine, la declaratoria di impignorabilità dei box, deducendone la destinazione a parcheggio ex art. 18 L. 765/1967 e il correlato vincolo pubblicistico. La Corte d’appello ha rigettato le domande e i soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione dell’art. 18 L. 765/1967 e degli artt. 115 e 116 c.p.c., per avere la sentenza escluso l’impignorabilità e la pretesa incommerciabilità dei box; 2) violazione degli artt. 115, 116 c.p.c., 2697, 1362 e 1363 c.c., per avere qualificato le scritture come preliminari anziché come trasferimenti definitivi; 3) violazione degli artt. 1140, 1158, 2697 c.c., 111 Cost. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., per avere escluso il possesso utile all’usucapione nonostante la consegna anticipata, il pagamento integrale e l’uso protratto dei box.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché il vincolo di destinazione a parcheggio non comporta un divieto di alienazione né di espropriazione del bene, ma solo la permanenza del diritto di uso dei proprietari delle unità immobiliari cui l’area accede. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché l’interpretazione delle scritture private compiuta dal giudice di merito era plausibile e fondata sul tenore letterale delle clausole, che esprimevano un obbligo di trasferire e non un immediato trasferimento; inoltre, il pagamento integrale e la consegna anticipata non sono incompatibili con un contratto preliminare. Ha respinto il terzo motivo perché, in caso di promessa di vendita con consegna anticipata del bene, la disponibilità del cespite deriva da un comodato funzionalmente collegato al preliminare e integra detenzione qualificata, non possesso utile ad usucapionem, salvo prova di interversione del possesso, che non è stata fornita. La Corte ha anche rilevato la tardività/non tempestività della rinnovazione della notificazione del ricorso nei confronti della società intimata, ma ha ritenuto superflua l’integrazione del contraddittorio stante la manifesta infondatezza del ricorso. Ha condannato i ricorrenti alle spese e dato atto del raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765

  "in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione"

  impone un vincolo di destinazione pubblicistico a parcheggio, ma non introduce un vincolo di incommerciabilità o di impignorabilità del bene; il proprietario può trasferire la proprietà restando fermo il diritto d’uso dei proprietari delle unità immobiliari.

• art. 41-sexies L. 17 agosto 1942, n. 1150

  richiamato quale disciplina delle aree destinate a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione; il vincolo incide sulla destinazione e sul diritto d’uso, non sulla circolazione del bene nei limiti ritenuti dalla Corte.

• art. 115 c.p.c.

  la violazione è deducibile solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti o disposte d’ufficio fuori dai poteri officiosi; non se si contesta la mera valutazione comparativa delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  la censura è ammissibile solo se il giudice abbia attribuito a una prova un valore diverso da quello legale o abbia dichiarato di valutarla secondo prudente apprezzamento pur essendo soggetta a regola legale; non basta lamentare un cattivo esercizio del prudente apprezzamento.

• art. 2697 c.c.

  richiamato in relazione all’onere probatorio sui fatti costitutivi della proprietà/usucapione e sull’eventuale interversione del possesso.

• art. 1362 c.c.

  l’interpretazione del contratto deve muovere dal tenore letterale; i criteri ulteriori intervengono solo se il dato letterale è insufficiente.

• art. 1363 c.c.

  le clausole vanno lette nel loro complesso, ma il ricorso ai criteri sistematici non è ammesso per sovvertire un testo ritenuto univoco.

• art. 1140 c.c.

  la relazione con il bene iniziata in forza di un comodato o di un rapporto analogo integra detenzione e non possesso utile all’usucapione, salvo interversione.

• art. 1158 c.c.

  l’usucapione richiede un possesso utile, pacifico, pubblico e continuato; il mero uso del bene in esecuzione di una detenzione qualificata non è sufficiente.

• art. 1141 c.c.

  la detenzione derivante da comodato o da titolo riconducibile al proprietario può mutare in possesso solo mediante un atto di interversione idoneo a manifestare opposizione al proprietario.

• art. 111 Cost.

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione al sindacato di legittimità, senza autonoma ratio decisoria sul punto.

• art. 331 c.p.c.

  menzionato per l’integrazione del contraddittorio; la Corte ha ritenuto inutile assegnare un termine per integrare il contraddittorio poiché il ricorso era comunque infondato.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti del raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

• L. n. 130 del 1999

  richiamata solo per descrivere la cessione in blocco dei crediti alla società controricorrente, avente causa della precedente creditrice.

Massime di principio

• Il vincolo legale di destinazione a parcheggio delle aree previste per le nuove costruzioni incide sull’uso del bene, ma non comporta di per sé un divieto di alienazione né di esecuzione forzata; il proprietario può conservare la proprietà o trasferirla a terzi, fermo il diritto di uso spettante agli aventi diritto.
• In sede di legittimità, l’interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito è censurabile solo se sia giuridicamente scorretta o del tutto implausibile; non è consentito sostituire alla lettura accolta una diversa, ancorché astrattamente possibile.
• Il pagamento integrale del prezzo e la consegna anticipata del bene non trasformano automaticamente un preliminare in compravendita definitiva, potendo costituire soltanto anticipazione di prestazioni in vista del definitivo.
• Quando la disponibilità del bene deriva da un preliminare con consegna anticipata, la relazione con la cosa è normalmente detenzione qualificata, spesso ricondotta a un comodato funzionalmente collegato al preliminare; per l’usucapione è necessario provare un atto di interversione del possesso.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo nei casi tipizzati dalla giurisprudenza di legittimità: uso di prove non dedotte, attribuzione di valore legale a prove non legali o viceversa, non già per contestare la mera valutazione del materiale probatorio.

Come è indicizzato