Cassazione Civile, Ordinanza n. 12229/2026 del 01/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l'Ufficio aveva rettificato il classamento di un immobile di proprietà di una società, originariamente proposto in categoria A/2 con procedura DOCFA, attribuendogli la categoria D/2 in ragione della sua destinazione ad attività di affittacamere/B&B. La Commissione provinciale aveva accolto il ricorso della contribuente; la CTR aveva poi rigettato l'appello dell'Ufficio, ritenendo irregolare la notifica ma esaminando ugualmente il merito e giudicando insufficiente la motivazione dell'atto, oltre a escludere che le modifiche interne e l'aumento dei servizi potessero giustificare il passaggio a categoria speciale. In cassazione l'Agenzia ha dedotto: 1) violazione dell'art. 75 d.P.R. 1142/1949, sostenendo che mancava nel ricorso introduttivo l'indicazione di immobili comparabili e che ciò renderebbe inammissibile l'impugnazione; 2) violazione delle norme sulla motivazione degli atti, lamentando che la CTR avesse confuso motivazione e prova dell'accertamento; 3) violazione delle norme catastali sul classamento, perché l'immobile, destinato ad attività di affittacamere, doveva essere inquadrato come unità a destinazione speciale con stima diretta; 4) violazione della normativa regionale ligure, ritenuta dalla CTR erroneamente rilevante ai fini catastali; 5) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per aver affermato che l'Ufficio non avesse provato la destinazione d'uso, nonostante la relazione di stima allegata all'avviso. La Corte ha ritenuto infondati i primi due motivi, fondati il terzo e il quarto, assorbito il quinto.

Norme richiamate

• art. 75 d.P.R. n. 1142/1949

  L'indicazione di immobili comparabili da parte del contribuente che impugna il classamento non integra una condizione di ammissibilità del ricorso, ma rileva sul piano probatorio; il classamento può essere contestato anche senza tale allegazione.

• art. 7 L. n. 212/2000

  Richiamato dalla ricorrente in tema di motivazione dell'avviso, ma la Corte precisa che la CTR non ha deciso per difetto di motivazione dell'atto, bensì per ritenuta inidoneità della motivazione a sorreggere il nuovo classamento.

• art. 3 L. n. 241/1990

  Norma richiamata dalla ricorrente sulla motivazione del provvedimento amministrativo; la Corte non accoglie la censura perché non attinente alla reale ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 2 D.L. n. 16/1993

  Richiamato per la disciplina della procedura DOCFA di denuncia di variazione catastale.

• D.M. 19 aprile 1994, n. 701

  Richiamato quale fonte regolatrice della procedura DOCFA.

• art. 21 Istruzione II Ministero delle Finanze

  Invocato dall'Agenzia per sostenere il metodo comparativo di classamento nelle categorie ordinarie.

• artt. 8, 21, 53 e 61 d.P.R. n. 1142/1949

  La Corte afferma che, per immobili a destinazione speciale, non si procede a classificazione ordinaria ma a stima diretta; il classamento va effettuato secondo la disciplina catastale e non secondo elementi urbanistico-edilizi.

• art. 10 L. n. 1249/1939

  Per le unità immobiliari non raggruppabili in categorie e classi o destinate a esigenze industriali/commerciali non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni, la rendita si determina mediante stima diretta.

• art. 22 L.R. Liguria n. 2/2008

  Norma regionale richiamata dal giudice di merito e contestata in cassazione; la Corte afferma che la normativa regionale sulla destinazione e disciplina turistico-ricettiva non incide sul classamento catastale.

• art. 20 L.R. Liguria n. 32/2014

  Richiamato come testo unico regionale in materia turistico-ricettiva; non rileva ai fini catastali.

• art. 115 c.p.c.

  La censura sull'apprezzamento della prova è assorbita perché la questione decisiva è la corretta qualificazione catastale dell'immobile.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla valutazione delle prove documentali; la censura resta assorbita.

• art. 384, primo comma, c.p.c.

  La Corte, cassata la sentenza, decide nel merito senza rinvio perché non occorrono ulteriori accertamenti di fatto.

• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 23-ter

  Richiamato per distinguere la categoria catastale da quella urbanistica: sono nozioni autonome e non sovrapponibili.

Massime di principio

• Nel contenzioso sul classamento catastale, l'onere di indicare immobili comparabili non costituisce un requisito di ammissibilità dell'azione, ma solo un possibile supporto probatorio della diversa collocazione richiesta dal contribuente.
• La motivazione dell'avviso di classamento va distinta dalla fondatezza sostanziale dell'accertamento: un atto può essere motivato in modo sufficiente e, nondimeno, risultare ingiustificato nel merito se gli elementi richiamati non sorreggono il classamento attribuito.
• Ai fini del classamento, il giudice deve applicare la disciplina catastale autonoma rispetto alla normativa urbanistico-edilizia o regionale sulla destinazione d'uso dell'immobile.
• Per gli immobili aventi caratteristiche tali da non consentire una classificazione ordinaria secondo unità tipo comparabili, il corretto criterio è la stima diretta propria delle categorie speciali.
• La destinazione funzionale e produttiva dell'immobile rileva in termini oggettivi, con riferimento alle sue caratteristiche strutturali e alla potenzialità di utilizzo, e non al solo uso concreto o alla qualificazione urbanistica dell'attività esercitata.
• Quando la questione è definita sulla base del quadro normativo e fattuale già acquisito, la Cassazione può cassare la sentenza e decidere nel merito rigettando l'originario ricorso del contribuente.

Come è indicizzato