Cassazione Civile, Ordinanza n. 12159/2026 del 01/05/2026

Esito

La controversia

Nel maggio 2011 una società, in qualità di promissaria acquirente, stipulava con i promittenti venditori un preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto beni siti in Narni. Il contratto era sottoposto a una clausola che collegava l'efficacia a un evento urbanistico-edilizio: la mancata approvazione, entro diciotto mesi, di un progetto edilizio da parte del Comune, con previsione di proroga consensuale e di possibilità di chiedere la risoluzione o concordare un nuovo termine. La promissaria acquirente versava una caparra confirmatoria. Ritenendo avverata la condizione risolutiva alla scadenza del termine, comunicava nell'aprile 2013 la risoluzione del contratto e chiedeva la restituzione della caparra, ottenendo un decreto ingiuntivo poi opposto dai venditori. Il Tribunale accoglieva l'opposizione; la Corte d'appello rigettava il gravame ritenendo che il termine non fosse perentorio, che il comportamento successivo delle parti integrasse una proroga tacita del termine e che, essendo poi intervenuta l'approvazione del progetto, la successiva comunicazione della società costituisse un recesso ingiustificato, con diritto dei venditori a trattenere la caparra. In cassazione la società ricorrente deduceva: 1) violazione degli artt. 1353 e 1360 c.c., sostenendo che la clausola integrasse una condizione risolutiva già definitivamente verificatasi alla scadenza, incompatibile con una proroga successiva; 2) violazione dell'art. 2475-bis c.c., assumendo che la Corte d'appello avesse valorizzato un incontro del 9 gennaio 2013 come fatto concludente di proroga senza che vi fosse la rappresentanza dell'amministratore unico; 3) nullità della sentenza per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., contestando la valutazione delle prove testimoniali sulla pretesa proroga.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e tre i motivi. Ha chiarito che l'interpretazione della clausola contrattuale, letta sistematicamente, consentiva di escludere la natura perentoria del termine di diciotto mesi, valorizzando l'inciso sulla proroga consensuale e la facoltà alternativa prevista dal contratto; la proroga poteva risultare da comportamento concludente, trattandosi di elemento accessorio del preliminare immobiliare e non richiedendo forma scritta ad substantiam. Ha ritenuto che il secondo motivo non cogliesse la ratio decidendi, perché la decisione di merito non si fondava sulla conclusione di un accordo di proroga in occasione dell'incontro del 9 gennaio 2013, ma sull'interpretazione complessiva della clausola, sul silenzio della società dopo la scadenza e sulla qualificazione come recesso ingiustificato della comunicazione del 29 aprile 2013, successiva all'approvazione del progetto. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché mirava solo a una diversa lettura del materiale probatorio, senza dedurre una vera violazione degli artt. 115 o 116 c.p.c. nei limiti ammessi in cassazione. Non sono state liquidate spese poiché gli intimati non hanno svolto difese. È stato inoltre dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1353 c.c.

  La clausola contrattuale è stata ricondotta alla figura della condizione risolutiva, ma la Corte ha escluso che la questione si risolvesse nel solo avveramento della condizione, valorizzando invece l'interpretazione complessiva del testo negoziale e la proroga tacita del termine.

• art. 1360 c.c.

  È stato richiamato per gli effetti retroattivi dell'avveramento della condizione risolutiva, ma la Corte ha ritenuto che nel caso concreto la condizione non operasse più, essendo intervenuta una proroga del termine e poi l'approvazione del progetto.

• art. 1363 c.c.

  La clausola contrattuale deve essere interpretata sistematicamente, considerando il contenuto complessivo dei suoi commi e non isolando singole espressioni.

• art. 2475-bis c.c.

  La censura relativa alla rappresentanza non era pertinente alla ratio della decisione, perché la Corte d'appello non aveva fondato il proprio giudizio sulla validità di un accordo di proroga concluso in quell'incontro.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione è configurabile solo se il giudice utilizza prove non acquisite, fatti notori inesistenti o viola la regola di non contestazione; non quando si contesti soltanto la valutazione del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice attribuisce a una prova il valore che la legge riserva a un'altra prova o se applica erroneamente una regola legale di valutazione; non è invece ammesso in cassazione contestare il cattivo apprezzamento del merito probatorio.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È il parametro processuale entro cui può essere dedotta la violazione dell'art. 115 c.p.c. nei casi tipizzati dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il cattivo esercizio del prudente apprezzamento delle prove è deducibile solo nei limiti del vizio di motivazione come oggi delimitato dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  Il travisamento del contenuto oggettivo della prova è stato distinto dalla violazione dell'art. 115 c.p.c. ed è ricondotto al rimedio revocatorio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Richiamato quale base del contributo unificato ulteriore dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In un preliminare immobiliare sottoposto a condizione risolutiva, la clausola va interpretata nel suo complesso secondo il criterio sistematico: l'esistenza di una previsione di proroga consensuale o di una facoltà alternativa può escludere che il termine abbia natura perentoria.
• La proroga di un termine accessorio del contratto preliminare, anche se il contratto richiede la forma scritta ad substantiam per gli elementi essenziali, può risultare da comportamento concludente quando la modifica non incide sugli elementi essenziali del negozio.
• La mera allegazione dell'avveramento della condizione risolutiva non basta se le parti, con condotte successive alla scadenza, hanno tacitamente prorogato il termine e mantenuto in vita il rapporto fino all'avveramento dell'evento contrario.
• Una dichiarazione di scioglimento o di risoluzione resa quando il contratto è divenuto pienamente efficace per il venir meno della condizione risolutiva può essere correttamente qualificata come recesso ingiustificato, con le conseguenze previste per la caparra confirmatoria.
• In cassazione non è consentito trasformare la censura sulla violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in una richiesta di nuovo esame delle prove: la violazione è configurabile solo nei casi tipizzati di uso di prove non acquisite, applicazione errata di regole legali di prova o violazione della non contestazione.
• Il travisamento del contenuto oggettivo della prova non integra, di regola, violazione dell'art. 115 c.p.c., ma si colloca nell'ambito del rimedio revocatorio o, nei limiti consentiti, del vizio motivazionale.

Come è indicizzato