Cassazione Civile, Ordinanza n. 12162/2026 del 01/05/2026

Esito

La controversia

Una promissaria acquirente aveva stipulato un preliminare per l'acquisto di una villa, di un casale e di un uliveto, versando una caparra confirmatoria. Sosteneva che gli immobili presentassero irregolarità urbanistiche e, ritenendo legittimo il proprio recesso, chiedeva la condanna della promittente venditrice al pagamento del doppio della caparra. La venditrice, a sua volta, domandava in riconvenzionale la risoluzione del preliminare per inadempimento della controparte e la ritenzione delle somme ricevute. Il Tribunale aveva accolto la domanda dell'acquirente, ma la Corte d'appello aveva riformato, ritenendo ingiustificato il recesso della promissaria acquirente e dichiarando risolto il contratto per suo inadempimento; tuttavia aveva ordinato la restituzione della caparra alla venditrice, sul rilievo che non fosse stata proposta una specifica domanda risarcitoria. In cassazione la venditrice ha dedotto: 1) violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., perché la motivazione era apparente o contraddittoria nel disporre la restituzione della caparra nonostante l'accertato inadempimento dell'acquirente; 2) violazione dell'art. 112 c.p.c., per omessa pronuncia sulla domanda di ritenzione della caparra, che era stata formulata come richiesta di "ogni statuizione in ordine alla ritenuta delle somme versate". La promissaria acquirente ha resistito con controricorso e proposto ricorso incidentale: con il primo motivo ha denunciato l'erronea interpretazione del preliminare ex artt. 1362, 1363 e 1367 c.c., sostenendo che la garanzia di regolarità urbanistica operasse sin dalla firma del preliminare e non solo al rogito; con il secondo motivo ha lamentato violazione degli artt. 1453, 1455, 1385 e 1375 c.c., contestando la valutazione di non gravità dell'inadempimento della venditrice e la considerazione della sua condotta di adempimento e sanatoria delle irregolarità.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale della promittente venditrice e ha rigettato il ricorso incidentale della promissaria acquirente. Ha ritenuto che, una volta accolta la domanda di risoluzione per inadempimento della promissaria acquirente e in presenza di una domanda riconvenzionale formulata anche in termini di ritenzione della caparra, la Corte d'appello non poteva ordinare la restituzione della caparra solo perché mancava una domanda risarcitoria autonoma. La richiesta di ritenzione delle somme versate era idonea a connotare la domanda della parte non inadempiente, e la riserva di agire separatamente per il risarcimento doveva considerarsi come non apposta. È stata invece ritenuta inammissibile la censura interpretativa della controparte, perché mirava a un nuovo esame del merito senza dimostrare la violazione dei canoni ermeneutici, e rigettata la doglianza sulla gravità dell'inadempimento, trattandosi di apprezzamento di fatto sorretto da motivazione plausibile. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata alla Corte d'appello di Cagliari in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  la motivazione è censurabile in cassazione se apparente o contraddittoria; nel caso concreto la Corte di legittimità ha ritenuto fondata la censura rispetto al capo che disponeva la restituzione della caparra nonostante l'accertato inadempimento della controparte

• art. 112 c.p.c.

  il giudice deve pronunciarsi sulla domanda di ritenzione della caparra quando essa sia stata effettivamente proposta, anche se formulata in termini non sacramentali

• art. 1385 c.c.

  la parte non inadempiente, in caso di domanda di risoluzione e di esercizio del recesso, può far valere la ritenzione della caparra confirmatoria; la domanda di ritenzione non è esclusa dalla mancata proposizione di una domanda di risarcimento integrale

• art. 1362 c.c.

  l'interpretazione del contratto compete al giudice di merito e in cassazione è censurabile solo per violazione dei canoni ermeneutici, non per la mera proposta di una lettura alternativa

• art. 1363 c.c.

  le clausole contrattuali devono essere lette complessivamente e in modo coordinato; la Corte d'appello ha ritenuto plausibile la lettura che riferiva la regolarità urbanistica al momento del rogito

• art. 1367 c.c.

  tra più interpretazioni possibili va preferita quella che attribuisce al contratto un effetto utile; la doglianza della ricorrente incidentale non ha mostrato una reale violazione del canone

• art. 1453 c.c.

  la parte che deduca l'inadempimento altrui può chiedere la risoluzione del contratto; nel caso concreto tale domanda è stata respinta in quanto l'inadempimento della venditrice non è stato ritenuto grave

• art. 1455 c.c.

  la gravità dell'inadempimento è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non sindacabile in cassazione se motivato in modo adeguato

• art. 1375 c.c.

  la valutazione della buona fede nell'esecuzione del contratto rientra nel merito e può essere censurata in cassazione solo nei limiti del vizio di motivazione o della violazione di legge

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  la motivazione non è meramente apparente quando il giudice espone una pluralità di ragioni convergenti a sostegno della decisione

Massime di principio

• Quando la parte non inadempiente propone domanda di risoluzione del contratto e chiede la ritenzione della caparra confirmatoria, la domanda va interpretata secondo la sua sostanza e non in base al solo nomen iuris usato, purché emerga la volontà di avvalersi del meccanismo di cui all'art. 1385 c.c.
• La ritenzione della caparra confirmatoria è incompatibile con la pretesa di risarcimento integrale solo quando la parte, dopo aver chiesto il ristoro del danno, tenti successivamente di convertire quella domanda in una mera richiesta di ritenzione; non è invece necessario che sia proposta una autonoma e attuale domanda risarcitoria per far valere la caparra.
• In cassazione l'interpretazione del contratto è sindacabile solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica o per motivazione apparente; non è consentito ottenere un nuovo giudizio di merito attraverso una diversa lettura delle clausole.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. e quella della buona fede nell'esecuzione del contratto sono apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito, censurabili solo nei limiti del controllo di legittimità.
• Se il giudice accerta l'inadempimento della controparte e riconosce la risoluzione del contratto, non può disporre la restituzione della caparra al promittente non inadempiente ove sia stata proposta una domanda di ritenzione delle somme versate; la riserva di separata azione risarcitoria non elimina il diritto alla caparra.

Come è indicizzato