Cassazione Civile, Ordinanza n. 18371/2025 del 05/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento IMU 2012 relativo a un terreno ritenuto edificabile dal Comune. La società contribuente aveva impugnato l'atto sostenendo, in sostanza, che l'area dovesse essere considerata pertinenza del fabbricato e quindi non autonomamente tassabile; deduceva inoltre che il terreno risultava accatastato unitariamente al fabbricato e che il valore dell'area sarebbe già confluito nella rendita catastale del bene principale, con conseguente duplicazione d'imposta. In cassazione la società ha proposto quattro motivi: violazione degli artt. 2 d.lgs. n. 504/1992, 817 c.c. e 62 d.lgs. n. 546/1992 per avere la CTR escluso la pertinenzialità dell'area; violazione delle stesse norme per non avere considerato l'accatastamento unitario; nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla doglianza di doppia imposizione; e, conseguentemente, carenza motivazionale.

La decisione

La Corte ha ritenuto il ricorso ammissibile, ma infondato nel merito. Ha confermato la decisione di merito che aveva escluso la natura pertinenziale del terreno, evidenziando che la pertinenza richiede un'oggettiva e stabile modificazione dello stato dei luoghi, idonea a sterilizzare in concreto lo ius edificandi, nonché la volontà di destinare durevolmente il bene al servizio del fabbricato; tali presupposti non risultavano provati dalla contribuente. Ha inoltre escluso che l'accatastamento unitario o la graffatura catastale bastassero da soli a trasformare l'area edificabile in pertinenza, poiché hanno rilievo solo formale. Quanto alla pretesa doppia imposizione, la Corte ha affermato che essa non ricorre, perché il Comune aveva esercitato il potere impositivo solo con l'avviso impugnato e la base imponibile IMU si fonda sul valore venale dell'area edificabile, non sulla rendita catastale; la doglianza sulla doppia tassazione è stata quindi respinta. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito. La società ricorrente è stata condannata alle spese e al raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2 d.lgs. n. 504/1992

  L'esclusione dell'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali opera solo se il contribuente prova la concreta sussistenza del vincolo pertinenziale; un'area edificabile non diventa pertinenza per il solo dato catastale.

• art. 817 c.c.

  La pertinenza richiede destinazione durevole della cosa al servizio o ornamento di un'altra, con elementi oggettivi e soggettivi da provare in concreto.

• art. 62 d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato come norma processuale nel quadro delle censure, senza incidere sull'esito di merito.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Usato per denunciare violazione di legge sostanziale; la Corte ha ritenuto infondate le censure.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Usato per denunciare nullità della sentenza per omessa pronuncia; la censura è stata respinta.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato in relazione alla pretesa omessa pronuncia sul motivo di appello; la Corte ha escluso il vizio.

• art. 67 d.P.R. n. 600/1973

  "la stessa imposta non può essere applicata più volte, in dipendenza dello stesso presupposto […]"

  Il divieto di doppia imposizione opera solo quando l'amministrazione abbia già esercitato ed esaurito il potere impositivo sul medesimo tributo; non ricorre nell'ipotesi di sola autoliquidazione del contribuente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228/2012

  Richiamato quale norma che ha introdotto il meccanismo del raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• In materia di imposta sugli immobili, la qualifica di pertinenza di un'area edificabile rispetto a un fabbricato non deriva dal solo accatastamento unitario o dalla graffatura catastale, ma richiede una concreta e stabile destinazione funzionale dell'area al servizio del bene principale.
• Per escludere l'autonoma tassabilità di un'area come pertinenza occorre la prova, a carico del contribuente, sia dell'elemento oggettivo (vincolo funzionale e modificazione stabile dello stato dei luoghi) sia dell'elemento soggettivo (volontà di destinazione durevole al servizio del fabbricato).
• La prova della pertinenzialità non può essere desunta dalla sola omessa dichiarazione del terreno; tale dato può semmai concorrere, insieme ad altri elementi, alla valutazione complessiva del giudice di merito.
• Il divieto di doppia imposizione presuppone che la stessa Amministrazione abbia già esercitato e consumato il potere impositivo sul medesimo presupposto; non è sufficiente che il contribuente abbia già considerato un bene nella propria autoliquidazione o che la rendita catastale incorpori un certo valore.
• In tema di IMU su aree edificabili, la base imponibile è il valore venale dell'area e non la rendita catastale del fabbricato, sicché il richiamo al dato catastale non esclude di per sé l'imponibilità autonoma del suolo.

Come è indicizzato