Cassazione Civile, Ordinanza n. 00324/2025 del 08/01/2025

Esito

La controversia

A seguito di verifica della Guardia di Finanza, l’amministrazione finanziaria emetteva un avviso di accertamento per l’anno d’imposta 2010, recuperando a tassazione interessi passivi per circa 1,55 milioni di euro dedotti da una società immobiliare su mutui ipotecari. Secondo l’Ufficio, la disciplina agevolativa dell’art. 1, comma 36, L. 244/2007 consentiva la piena deducibilità solo per interessi relativi a finanziamenti contratti per la costruzione o ristrutturazione degli immobili destinati alla locazione, mentre nel caso concreto il secondo mutuo era stato acceso quando il complesso era già sostanzialmente completato e la provvista sarebbe stata impiegata per esigenze diverse, anche infragruppo. La società contestava l’accertamento sostenendo che la norma richiedeva solo che si trattasse di finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza ulteriori limiti funzionali o temporali, e che il mutuo fosse in ogni caso un rifinanziamento dell’operazione immobiliare originaria.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto infondato il motivo di violazione dell’art. 1, commi 35 e 36, L. 244/2007 e dell’art. 109 t.u.i.r., affermando che la norma agevolativa non introduce, sul piano oggettivo, un requisito di destinazione del finanziamento alla costruzione o ristrutturazione degli immobili. È sufficiente che gli interessi passivi riguardino finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione; non rileva che gli immobili siano già costruiti o locati al momento del mutuo, né che la provvista sia utilizzata per finalità diverse. Il secondo motivo, formalmente fondato sull’art. 115 c.p.c., è stato trattato congiuntamente e ritenuto non autonomo. Le spese di legittimità sono state compensate perché, al momento del ricorso, non vi era ancora un consolidato orientamento della Corte. Nessuna pronuncia sul raddoppio del contributo unificato per l’esenzione delle amministrazioni dello Stato.

Norme richiamate

• art. 1, commi 35 e 36, L. 244/2007

  "la non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi... degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione"

  La disposizione va letta in senso letterale e teleologico: attribuisce la piena deducibilità degli interessi passivi per i finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza ulteriori limiti oggettivi quanto alla finalità del finanziamento o al momento di costruzione/locazione dell’immobile.

• art. 96 d.P.R. 917/1986

  È il regime generale di limitazione della deducibilità degli interessi passivi, derogato dalla disciplina speciale dell’art. 1, comma 36, L. 244/2007.

• art. 109 d.P.R. 917/1986

  Richiamato dall’Agenzia come norma di inquadramento della deducibilità dei costi, ma non ritenuto idoneo a introdurre limiti ulteriori rispetto alla disciplina speciale.

• art. 115 c.p.c.

  Il motivo che lo richiama è stato esaminato unitariamente al primo e non ha condotto a un diverso esito, perché la parte censurata della sentenza di merito non costituiva una ratio autonoma.

• art. 4, comma 4, d.lgs. 147/2015

  Ha introdotto un limite soggettivo alla disciplina agevolativa, riferendola alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare.

• art. 14, comma 2, d.lgs. 142/2018

  Aveva previsto l’abrogazione della disposizione agevolativa, poi non definitivamente operante per effetto della normativa successiva.

• art. 1, comma 7, L. 145/2018

  Ha fatto salva l’applicazione della disciplina nelle more della revisione della normativa sulla fiscalità delle imprese immobiliari.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Non dà luogo, per le amministrazioni dello Stato esonerate dal versamento materiale del contributo, alla pronuncia di raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• La disciplina speciale che prevede la non rilevanza, ai fini della limitazione alla deducibilità degli interessi passivi, degli interessi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione va interpretata in modo letterale: non possono essere introdotti requisiti oggettivi non espressamente previsti dalla norma.
• Ai fini dell’agevolazione fiscale per gli interessi passivi su finanziamenti ipotecari relativi a immobili destinati alla locazione, è irrilevante che il finanziamento sia stato contratto per costruire, acquistare o ristrutturare l’immobile, così come è irrilevante lo stato di già avvenuta costruzione o locazione al momento della stipula.
• Quando la censura investe una motivazione non autonoma, essa va trattata unitariamente alla ratio principale della decisione e non può condurre, da sola, alla cassazione della sentenza di merito.
• In presenza di un orientamento giurisprudenziale non ancora consolidato al momento della proposizione del ricorso, può disporsi la compensazione integrale delle spese di legittimità.

Come è indicizzato