Cassazione Civile, Ordinanza n. 29354/2025 del 06/11/2025

Esito

La controversia

Una società aveva presentato una variazione DOCFA relativa a un immobile sito in Roma; l'Ufficio aveva rettificato la proposta catastale con avviso di accertamento, attribuendo una diversa rendita sulla base di stima diretta e di un criterio di costo di costruzione. La contribuente aveva impugnato l'atto deducendo, in sintesi, che fosse illegittimo per difetto di motivazione e per mancato sopralluogo preventivo, oltre che per l'omessa indicazione dei valori parziali dei singoli corpi dell'edificio e per il richiamo generico a immobili comparabili e a prontuari non allegati. In Cassazione la società ha articolato quattro motivi: (1) violazione delle norme catastali perché, a suo dire, la stima diretta per immobili speciali avrebbe richiesto il previo sopralluogo; (2) violazione dell'art. 7 della legge n. 212 del 2000 per motivazione insufficiente dell'avviso; (3) omesso esame di una perizia tecnica di parte che confermava la correttezza della rendita autoattribuita; (4) violazione dell'art. 91 c.p.c. sulla compensazione delle spese. L'Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

La decisione

La Corte ha respinto il primo motivo, ritenendo non necessario, in astratto, il previo sopralluogo nel procedimento di revisione/classamento catastale conseguente a DOCFA, soprattutto quando l'amministrazione si fondi su documentazione già disponibile e quando il nuovo classamento segua a denuncia di variazione presentata dal contribuente. Ha invece accolto il secondo motivo, ritenendo l'avviso catastale carente di motivazione perché, pur richiamando il criterio del costo di costruzione e un allegato tecnico, non indicava i singoli valori unitari e i dati necessari a comprendere compiutamente la pretesa, con conseguente lesione del diritto di difesa e dell'esigenza di delimitare l'oggetto del contenzioso. Il terzo motivo è stato dichiarato assorbito e il quarto anch'esso assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione al motivo accolto e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha deciso nel merito accogliendo il ricorso originario della società contribuente. Le spese di tutti i gradi sono state poste a carico dell'amministrazione finanziaria.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  norma processuale invocata per denunciare violazioni di legge sostanziale in cassazione

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  norma processuale invocata per dedurre omesso esame di un fatto decisivo

• art. 91 c.p.c.

  richiamato per censurare la regolazione delle spese di lite

• artt. 8 e 30 d.P.R. n. 1142 del 1948

  richiamati dalla ricorrente a sostegno della necessità della stima diretta e del sopralluogo per il classamento

• art. 10 r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652

  disposizione catastale sulla determinazione della rendita delle unità immobiliari con stima diretta per immobili speciali o non raggruppabili in categorie e classi

• art. 1, comma 244, legge 23 dicembre 2014, n. 190

  richiamata dalla ricorrente nel quadro delle norme catastali applicabili

• art. 7 legge 27 luglio 2000, n. 212

  invocato sul requisito di motivazione dell'atto impositivo a tutela del diritto di difesa

• art. 7 d.P.R. n. 604 del 1973

  richiamato dalla Corte per ribadire che l'attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale avviene mediante stima diretta

• art. 11, comma 1, d.l. n. 70 del 1988, convertito nella legge n. 154 del 1988

  richiamato come base per escludere la necessità di visita sopralluogo quando il nuovo classamento deriva da denuncia di variazione catastale del contribuente

• art. 37 d.P.R. n. 917 del 1986

  richiamato per distinguere la determinazione del reddito medio ordinario dei fabbricati mediante tariffe d'estimo ovvero, per quelli speciali, mediante stima diretta

• art. 28, comma 2, r.d. del 1949

  richiamato per il criterio del valore venale determinato con riguardo al costo di ricostruzione deprezzato quando non sia possibile ricavarlo dal mercato

• d.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 2-bis

  richiamato in via comparativa sul tema dell'allegazione degli atti richiamati nella motivazione dell'avviso

Massime di principio

• Nel procedimento di classamento catastale conseguente a DOCFA, il previo sopralluogo dell'Ufficio non è un requisito necessario in astratto, potendo l'amministrazione fondare la stima sulle risultanze documentali disponibili, specie quando il nuovo classamento derivi da una denuncia di variazione presentata dal contribuente.
• Per i fabbricati a destinazione speciale o particolare la rendita va determinata con stima diretta, ma ciò non implica automaticamente l'obbligo di una visita preventiva dei luoghi.
• La motivazione dell'avviso di rettifica catastale deve essere sufficiente a consentire al contribuente di comprendere la pretesa e di difendersi utilmente; non basta un riferimento generico al criterio estimativo se non sono indicati gli elementi essenziali, i dati unitari o i parametri concreti che sorreggono la rivalutazione.
• L'onere motivazionale dell'atto impositivo ha anche la funzione di delimitare le ragioni che l'Ufficio potrà spendere nel successivo contenzioso; se la motivazione è troppo generica, l'atto è illegittimo.
• Quando la causa può essere decisa sulla base degli atti e non occorrono ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può cassare la sentenza impugnata e decidere nel merito accogliendo o rigettando la domanda originaria.

Come è indicizzato