Cassazione Civile, Ordinanza n. 29350/2025 del 06/11/2025

Esito

La controversia

La società proprietaria di un immobile già censito in categoria D/5 aveva presentato una nuova dichiarazione Docfa a seguito di lavori edili di diversa distribuzione degli spazi interni e fusione di particelle catastali, proponendo una rendita molto inferiore a quella precedentemente attribuita e rettificata dall'ufficio. L'Agenzia aveva invece confermato la rendita già in precedenza accertata. La Commissione tributaria regionale aveva respinto l'appello della società ritenendo corretta la rettifica. In cassazione la società deduceva cinque motivi: 1) violazione della disciplina Docfa e delle norme catastali, sostenendo che la rendita andava rideterminata in base al mutato reddito lordo ritraibile e alle mutate condizioni socio-economiche del mercato immobiliare; 2) violazione dell'art. 2, comma 2, d.lgs. n. 546/1992, per avere il giudice tributario limitato il proprio sindacato alla legittimità dell'atto anziché determinare nel merito la rendita; 3) violazione dell'art. 112 c.p.c., per omessa pronuncia sulla quantificazione della rendita; 4) violazione delle norme sul processo tributario, affermando che il proprietario può sempre chiedere la revisione della rendita quando non più corrispondente alla redditività del bene; 5) violazione dell'art. 2697 c.c., per avere la CTR addossato al contribuente l'onere di dimostrare l'erroneità della rendita confermata dall'ufficio.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati il primo e il quarto motivo, assorbendo gli altri. Ha affermato che la procedura Docfa era stata attivata per una variazione edilizia concreta, cioè la diversa distribuzione degli spazi interni, e non per far valere una sopravvenuta minore redditività del cespite. Perciò il contenzioso non poteva essere ampliato sino a ottenere la revisione della rendita sulla base del canone di locazione o del reddito lordo effettivo, criterio che avrebbe richiesto la diversa procedura prevista dall'art. 38 del d.P.R. n. 917/1986. Ha quindi confermato che l'ufficio poteva ripristinare la rendita già attribuita in precedenza, essendo l'impugnazione fondata su ragioni estranee alla variazione denunciata nel Docfa. Le spese sono state poste a carico della ricorrente, con attestazione anche dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È richiamato come base dei motivi di ricorso per dedotte violazioni di legge.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È richiamato per la censura di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c.

• art. 1, comma 2, d.P.R. 19 aprile 1994, n. 701

  Disciplina la dichiarazione Docfa come procedimento dichiarativo con proposta di rendita e allegati tecnici.

• artt. 15-26 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Sono indicati come disciplina del procedimento diretto di stima fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile.

• art. 27 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  È richiamato come criterio indiretto di stima, basato sul capitale fondiario.

• art. 38, comma 1, d.P.R. n. 917/1986

  "se per un triennio il reddito lordo effettivo dell’unità immobiliare differisce dalla rendita catastale per almeno il 50% di questa, l'ufficio tecnico erariale, su segnalazione dell'ufficio delle imposte o del comune o su domanda del contribuente, procede a verifica ai fini di un diverso classamento dell'unità immobiliare"

  È indicato come rimedio residuale per la rideterminazione della rendita quando il reddito lordo effettivo differisca in modo significativo dalla rendita catastale per un triennio.

• art. 2, comma 2, d.lgs. n. 546/1992

  La Corte non accoglie la tesi che il giudice tributario debba sempre sostituirsi all'amministrazione nella determinazione della rendita quando la contestazione investa un atto Docfa riferito a diverse ragioni fattuali.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di omessa pronuncia è assorbita, poiché la questione di merito non era decidibile nei limiti del Docfa utilizzato.

• art. 19, comma 1, lett. f), d.lgs. n. 546/1992

  È menzionato nel quarto motivo come norma sulle impugnazioni degli atti catastali e di classamento.

• art. 2697 c.c.

  La censura sull'onere della prova è assorbita; la decisione ruota invece sulla coerenza tra oggetto del Docfa e motivo dell'impugnazione.

• art. 53 Cost.

  È richiamato per affermare che una imposizione fondata su dati non più corretti contrasterebbe con la capacità contributiva, ma ciò non muta l'esito del caso concreto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È applicato per il raddoppio del contributo unificato in caso di soccombenza.

Massime di principio

• La procedura Docfa è utilizzabile per aggiornamenti catastali connessi a una effettiva variazione dello stato dell'immobile o a una nuova costruzione; non può essere impiegata per introdurre, nel medesimo procedimento, una revisione della rendita fondata su una diversa e sopravvenuta redditività del bene non dedotta nella dichiarazione.
• Se il contribuente contesta la rendita per sopravvenuta non corrispondenza al reddito lordo effettivo o al mutato contesto economico, deve seguire lo specifico rimedio normativo previsto per la revisione della rendita; non è consentito trasformare un procedimento di variazione edilizia in un giudizio volto a rideterminare la rendita secondo criteri diversi.
• Il giudice tributario non è tenuto a determinare nel merito una nuova rendita quando l'atto impugnato sia stato emesso in risposta a una variazione Docfa limitata a profili edilizi e la contestazione del contribuente si fondi su elementi estranei a تلك variazione.
• La rendita catastale, pur essendo emendabile in linea generale e non avendo efficacia definitiva, deve essere contestata con lo strumento processuale e amministrativo coerente con il presupposto dedotto; la scelta del rimedio condiziona il perimetro del sindacato giurisdizionale.
• Nel processo tributario, la distribuzione dell'onere probatorio e le censure sulla motivazione dell'atto non possono superare il limite del thema decidendum correttamente introdotto dal contribuente con l'istanza catastale presentata.

Come è indicizzato