Cassazione Civile, Ordinanza n. 03784/2026 del 19/02/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un avviso di accertamento con cui l'Amministrazione finanziaria ha tassato come plusvalenza la cessione di un terreno, ritenuto edificabile di fatto ai sensi degli artt. 67 e 68 t.u.i.r. Il contribuente aveva venduto il terreno, originariamente pervenutogli per donazione, a una società che operava nella gestione di impianti di distribuzione carburanti. L'Ufficio aveva calcolato la plusvalenza come differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto rivalutato. In primo grado e in appello i giudici tributari avevano escluso l'edificabilità, valorizzando la destinazione agricola del suolo e ritenendo non sufficienti gli indici fattuali invocati dall'Ufficio. Con il ricorso per cassazione l'Agenzia ha denunciato violazione e falsa applicazione dell'art. 36, comma 2, d.l. n. 223 del 2006, sostenendo che il giudice di merito aveva adottato un criterio eccessivamente formalistico e non aveva valorizzato correttamente gli indizi della vocazione edificatoria di fatto del terreno, tra cui il rilascio del permesso di costruire pochi giorni dopo il rogito e il maggior prezzo rispetto ai terreni agricoli della zona. Il contribuente ha resistito eccependo, tra l'altro, tardività del ricorso, inammissibilità per doppia conforme e impropria sovrapposizione tra violazione di legge e vizio motivazionale.

La decisione

La Corte ha ritenuto tempestivo il ricorso, applicando la sospensione semestrale dei termini di impugnazione prevista dall'art. 11, comma 9, d.l. n. 50 del 2017 per le controversie definibili in cui è parte l'Agenzia delle entrate. Ha poi ritenuto infondate le eccezioni di inammissibilità, chiarendo che la censura era prospettata come violazione di legge e non come omesso esame di un fatto decisivo. Nel merito ha accolto il ricorso: ha ribadito che l'area edificabile può essere tale sia per qualificazione urbanistica sia per edificabilità di fatto e che gli indici di edificabilità fattuale sono meramente esemplificativi, sicché il giudice di merito non poteva trascurare il rilievo del permesso di costruire rilasciato a breve distanza dalla vendita, dell'iter amministrativo in fase avanzata e del prezzo di cessione superiore a quello delle aree agricole. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, per un nuovo esame anche della domanda subordinata del contribuente e per la liquidazione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 67 t.u.i.r.

  richiamato come base normativa della tassazione della plusvalenza da cessione di terreno edificabile

• art. 68 t.u.i.r.

  richiamato per la determinazione della plusvalenza imponibile

• art. 36, comma 2, d.l. n. 223 del 2006

  «un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo»

  norma interpretativa applicabile anche a fattispecie anteriori; vale anche ai fini del t.u.i.r. e non esaurisce la nozione di edificabilità di fatto

• art. 327 c.p.c.

  richiamato in tema di termine lungo di impugnazione

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio

• art. 11, comma 9, d.l. n. 50 del 2017

  prevede la sospensione di sei mesi dei termini di impugnazione per le controversie definibili, applicabile a tutte le parti del giudizio

• art. 20 del D.P.R. n. 602 del 1973

  richiamato per gli interessi da ritardata iscrizione a ruolo nel perimetro della definizione agevolata

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  utilizzabile per censurare la falsa applicazione delle regole sulle presunzioni quando il giudice attribuisca valore indiziario a fatti privi dei requisiti legali

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  non era la corretta qualificazione del motivo, poiché la censura atteneva alla violazione di legge e non all'omesso esame di un fatto decisivo

• art. 2729 c.c.

  il controllo di legittimità può verificare se il giudice abbia sussunto correttamente i fatti concreti nei requisiti di gravità, precisione e concordanza della presunzione

Massime di principio

• Ai fini fiscali, la nozione di area fabbricabile comprende sia i terreni qualificati edificabili dallo strumento urbanistico sia quelli che presentino una concreta vocazione edificatoria di fatto, desumibile da indici oggettivi anche non tipizzati dalla legge.
• Gli indici dell'edificabilità di fatto hanno carattere esemplificativo e non tassativo; il giudice di merito deve apprezzare globalmente tutte le circostanze oggettive rilevanti, senza escluderne aprioristicamente alcune perché non coincidenti con gli indici tradizionali.
• La censura in cassazione sulla erronea valutazione di presunzioni è deducibile come violazione di legge quando il giudice abbia attribuito i caratteri di gravità, precisione e concordanza a fatti che ne siano privi, non come vizio di omesso esame di fatto decisivo.
• La sospensione dei termini di impugnazione prevista per le controversie definibili si applica a tutte le parti del giudizio e non soltanto al contribuente, perché riguarda la controversia nel suo complesso.
• L'utilizzazione a scopo edificatorio va intesa in senso ampio e può comprendere anche interventi non residenziali, purché espressione di concreta capacità edificatoria del suolo.

Come è indicizzato