Cassazione Civile, Ordinanza n. 14810/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dal pagamento dell'IMU, per gli anni 2012-2015, effettuato da uno dei comuni comproprietari di un immobile sito in Cecina e destinato a casa vacanze, poi concesso in uso a una ONLUS per soggiorni di anziani e attività coerenti con le finalità associative. Il comune contribuente ha ritenuto di aver versato l'imposta per errore e ha chiesto il rimborso al comune resistente; a fronte del silenzio-rifiuto ha agito davanti al giudice tributario. Dopo il rigetto in primo e secondo grado, in cassazione ha dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1367 e 1369 c.c., degli artt. 1021 e ss. c.c. sul diritto reale d'uso e degli artt. 8 e 9 d.lgs. n. 23/2011 sull'IMU, sostenendo che la convenzione con la ONLUS doveva essere interpretata come costituzione di un diritto reale di uso e, quindi, che soggetto passivo dell'IMU fosse l'utilizzatore e non il comproprietario. Ha valorizzato la formula 'concessione in uso' e alcune clausole che, a suo dire, ampliavano l'autonomia dell'usuario. La Cassazione ha ritenuto il motivo ammissibile ma infondato, osservando che il complesso delle clausole rivelava un rapporto obbligatorio e non un diritto reale: uso limitato nel tempo, a finalità determinate, con forti vincoli sulle modalità di godimento, tariffe e gestione, e con significativi poteri di controllo in capo ai concedenti. Ne ha tratto che l'utilizzo convenzionale dell'immobile non esclude la soggettività passiva IMU del proprietario, salvo che sia costituito un vero diritto reale di godimento; poiché qui mancava la pienezza del diritto d'uso, il ricorso è stato respinto.

La decisione

La Corte ha esaminato il motivo unico, ha escluso che la convenzione integrasse un diritto reale d'uso e ha qualificato il rapporto come mera concessione di natura personale. Conseguentemente ha affermato che la soggettività passiva IMU resta in capo al proprietario dell'immobile e non si trasferisce all'utilizzatore quando il godimento derivi da un rapporto obbligatorio. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e con attestazione dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• artt. 1362, 1363, 1367 e 1369 c.c.

  I canoni di interpretazione contrattuale devono essere rispettati dal giudice di merito; in cassazione è censurabile solo l'erronea applicazione di tali canoni, purché il ricorrente indichi specificamente quali clausole e quali violazioni siano state commesse.

• art. 1021 c.c. e ss.

  Il diritto reale d'uso richiede una pienezza di godimento compatibile con la natura reale del diritto; limitazioni forti, destinazione predeterminata e controllo del concedente sono indici di un rapporto personale e non reale.

• art. 8 d.lgs. n. 23/2011

  Il tributo segue il presupposto e la soggettività passiva individuati dalla disciplina IMU; il soggetto obbligato è il titolare della posizione reale rilevante, salvo che il godimento sia trasferito con un vero diritto reale.

• art. 9, comma 1, d.lgs. n. 23/2011

  La soggettività passiva IMU non si sposta sull'utilizzatore quando il rapporto è soltanto obbligatorio e non reale.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  La violazione di legge può essere dedotta in cassazione per contestare l'erronea qualificazione del rapporto e la conseguente individuazione del soggetto passivo d'imposta.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso ricorrono i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Ai fini IMU, la soggettività passiva segue la titolarità di una posizione reale sul bene; un mero rapporto personale di godimento non è sufficiente a trasferire l'obbligo d'imposta dall'owner all'utilizzatore.
• La qualificazione di una convenzione come diritto reale d'uso o come rapporto obbligatorio dipende dal contenuto effettivo delle clausole, non dalla sola formula lessicale utilizzata dalle parti.
• Sono indici contrari alla configurabilità di un diritto reale d'uso: durata limitata, destinazione vincolata, poteri di controllo del concedente, tariffazione predeterminata e limitazione dell'autonomia del concessionario.
• Nel ricorso per cassazione che denunci l'erronea interpretazione di un contratto, la parte deve riportare il testo delle clausole rilevanti e indicare specificamente quali canoni ermeneutici sarebbero stati violati.
• Il sindacato di legittimità sull'interpretazione contrattuale non consente una nuova valutazione del merito se la decisione impugnata è sorretta da un'interpretazione plausibile e coerente con il testo negoziale.

Come è indicizzato