Cassazione Civile, Ordinanza n. 08455/2023 del 24/03/2023

Esito

La controversia

In un preliminare di compravendita immobiliare relativo a un appartamento, il promissario acquirente chiedeva l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., con trasferimento coattivo del bene a prezzo ridotto e risarcimento dei danni, sostenendo che al momento del definitivo l'immobile era privo di abitabilità. In appello la domanda era stata respinta perché le difformità urbanistiche accertate dal consulente tecnico non risultavano sanate e la Corte territoriale aveva ritenuto mancante una condizione per l'azione ex art. 2932 c.c. Nel ricorso per cassazione il promissario acquirente deduceva: (i) violazione degli artt. 1418 e 2932 c.c., degli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001 e 40 l. n. 47/1985, sostenendo che la dichiarazione del venditore sugli estremi del titolo urbanistico avrebbe dovuto rendere valido l'atto a prescindere dalla conformità materiale dell'opera al titolo richiamato, trattandosi comunque di difformità relative a locali seminterrati; (ii) nullità della sentenza per omessa motivazione sul rigetto dell'istanza di poter completare le pratiche catastali tramite il c.t.u., nonché violazione dell'art. 29, comma 1-bis, l. n. 52/1985 e dell'art. 2932 c.c., assumendo che, non essendo intestatario del bene, avrebbe dovuto essere autorizzato dal giudice a presentare gli atti di aggiornamento catastale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che, secondo la giurisprudenza richiamata, la sentenza ex art. 2932 c.c. è pronunciabile in presenza di un vizio urbanistico che non superi la soglia della parziale difformità rispetto al titolo, distinguendo tra abuso primario e abuso secondario; nel caso concreto, la Corte d'appello aveva accertato difformità sostanziali consistenti nella realizzazione di un piano seminterrato e di un locale di deposito in difformità dal progetto, e tale apprezzamento di fatto e di merito era insindacabile in sede di legittimità. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo, rilevando che le doglianze di contraddittorietà e insufficienza della motivazione non sono più proponibili alla luce della nuova formulazione dell'art. 360, n. 5, c.p.c., e che la motivazione della sentenza impugnata superava il "minimo costituzionale"; inoltre, le ulteriori censure si risolvevano in asserite omissioni processuali non integranti violazione di legge. Non sono state liquidate spese per mancata attività difensiva dell'intimato ed è stato disposto l'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto presuppone che il bene sia trasferibile nonostante il vizio urbanistico, salvo che si tratti di difformità sostanziali riconducibili ad abuso primario.

• art. 1418 c.c.

  È richiamato dal ricorrente per sostenere la validità/nullità del preliminare o del definitivo in presenza di irregolarità urbanistiche, ma la Corte ne esclude la violazione alla luce dell'accertamento fattuale compiuto dal giudice di merito.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  È richiamato quale norma sulla regolarità urbanistico-edilizia dell'atto; la Corte conferma che la sua applicazione dipende dalla natura della difformità riscontrata.

• art. 40 l. n. 47/1985

  Consente la pronuncia ex art. 2932 c.c. solo in presenza di irregolarità urbanistiche non qualificabili come abuso primario, distinguendo tra difformità parziali e opere prive del necessario titolo edilizio.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È il parametro per le censure di violazione o falsa applicazione di legge formulate nel ricorso.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  È il parametro invocato per la dedotta nullità della sentenza per motivazione omessa.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  La Corte esclude la violazione, ritenendo la motivazione della sentenza di merito esistente e non apparente.

• art. 29, comma 1-bis, l. n. 52/1985

  È richiamato dal ricorrente in relazione agli adempimenti catastali necessari per il trasferimento; la censura è ritenuta comunque inammissibile o infondata nel contesto decisorio.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012 non consente più di denunciare in cassazione mera contraddittorietà o insufficienza della motivazione, ma solo l'omesso esame nei limiti del minimo costituzionale.

• art. 54 d.l. n. 83/2012

  È richiamato come norma che ha riformulato il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c.

• L. n. 134/2012

  È richiamata per la conversione del d.l. n. 83/2012 e la nuova formulazione del controllo sulla motivazione.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione è censurabile in cassazione solo se manca del tutto, è apparente, perplessa o irriducibilmente contraddittoria.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, la sentenza ex art. 2932 c.c. è pronunziabile solo se l'irregolarità urbanistica del bene non oltrepassa la soglia della parziale difformità dal titolo edilizio; quando le anomalie integrano un abuso primario, il trasferimento coattivo non è consentito.
• La distinzione tra abuso primario e abuso secondario è decisiva: la mera difformità di singole parti o modifiche interne può non precludere la tutela ex art. 2932 c.c., ma la realizzazione di porzioni dell'immobile in totale difformità dal progetto o senza il necessario titolo impedisce l'accoglimento della domanda.
• Nel giudizio di legittimità non è consentito sindacare la mera valutazione di fatto compiuta dal giudice di merito sulla natura delle difformità urbanistiche, se la motivazione è logicamente esistente e supera il minimo costituzionale.
• Dopo la riforma dell'art. 360, n. 5, c.p.c., non sono più deducibili in cassazione censure di semplice insufficienza o contraddittorietà della motivazione; resta solo il controllo sul rispetto del minimo costituzionale della motivazione.
• Le doglianze che si risolvono nella denuncia di omissioni processuali prive di concreta violazione di legge non sono idonee a determinare la cassazione della sentenza impugnata.

Come è indicizzato