Cassazione Civile, Ordinanza n. 25761/2025 del 22/09/2025

Esito

La controversia

L'ufficio finanziario aveva emesso avviso di liquidazione revocando l'agevolazione "prima casa" e recuperando la maggiore IVA, ritenendo che l'operazione negoziale posta in essere non rientrasse nel paradigma legale agevolato. La lite traeva origine da un contratto atipico qualificato come do ut facias/permutazione tra immobile presente e costruzione di future unità abitative, stipulato da coniugi in comunione dei beni e da un terzo, con richiesta di beneficiare dell'aliquota agevolata prevista per la prima casa. I contribuenti sostenevano invece che il beneficio si estendesse anche agli immobili non ancora ultimati, purché destinati ad abitazione non di lusso e con effettiva realizzazione della destinazione abitativa entro il termine rilevante. L'Agenzia ha impugnato la sentenza di appello deducendo violazione dell'art. 1, Tariffa Parte I, Nota II-bis, d.P.R. 131/1986, nonché del richiamo contenuto nella Tabella A, parte II, n. 21, d.P.R. 633/1972, sostenendo che l'agevolazione, norma speciale e di stretta interpretazione, non sarebbe estensibile analogicamente a operazioni atipiche e a beni futuri o in costruzione non espressamente previsti.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo dell'Agenzia delle Entrate. Ha confermato che l'agevolazione "prima casa" può spettare anche per immobili in corso di costruzione, purché destinati ad abitazione non di lusso e con effettiva destinazione a residenza realizzata entro il termine di legge/di controllo richiamato dalla giurisprudenza. In tale ottica ha ricompreso nel perimetro del beneficio anche l'operazione atipica do ut facias/permutativa avente a oggetto un immobile presente contro la costruzione di unità abitative future, poiché coerente con la finalità della norma di favorire l'acquisto dell'abitazione principale. Il ricorso è stato quindi rigettato; le spese di legittimità sono state compensate per la novità della questione e non è stato disposto il raddoppio del contributo unificato nei confronti di un'Amministrazione dello Stato.

Norme richiamate

• art. 1 Tariffa Parte I, Nota II-bis, d.P.R. 131/1986

  La disposizione agevolativa va letta in funzione della finalità di favorire l'acquisto dell'abitazione principale e si estende anche agli immobili in corso di costruzione, se destinati ad abitazione non di lusso e se la destinazione abitativa viene realizzata entro il termine rilevante per i controlli dell'ufficio.

• Tabella A, parte II, n. 21, d.P.R. 633/1972

  Il richiamo alla Nota II-bis dell'art. 1 della Tariffa del TUR consente di applicare il medesimo criterio interpretativo anche ai trasferimenti soggetti a IVA.

• art. 1472 c.c.

  Richiamato solo per qualificare l'operazione come vendita di cosa futura/contratto misto; non è posto a base del decisum in senso autonomo.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale invocata come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge.

• art. 17-bis d.lgs. 546/1992

  Richiamato in fatto come base del ricorso/reclamo presentato dai contribuenti nel giudizio tributario di merito.

• art. 76, comma 2, d.P.R. 131/1986

  È il termine di decadenza per l'accertamento che la Corte richiama quale limite massimo entro cui deve realizzarsi la condizione per conservare il beneficio quando la legge non preveda un termine diverso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte esclude il raddoppio del contributo unificato nei confronti dell'Amministrazione dello Stato, per esenzione dal materiale versamento mediante prenotazione a debito.

• art. 1, comma 17, l. 228/2012

  Richiamato come norma che ha introdotto il meccanismo del raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• L'agevolazione fiscale per la 'prima casa' deve essere interpretata in funzione della sua ratio, cioè il favor per l'acquisto dell'abitazione principale, e può applicarsi anche a immobili non ancora ultimati o in corso di costruzione se la destinazione abitativa sia effettivamente perseguita e realizzata nei termini rilevanti.
• Ai fini del beneficio non è decisiva la forma negoziale in sé, ma la coerenza dell'operazione con la finalità abitativa perseguita dal contribuente; pertanto anche operazioni atipiche o permutative possono rientrare nell'agevolazione se sostanzialmente orientate all'acquisizione della prima casa.
• Quando la legge non fissa espressamente il termine entro cui deve verificarsi la condizione per fruire di un'agevolazione, tale termine non può eccedere quello previsto per il controllo e l'accertamento dell'Amministrazione sui requisiti del beneficio.
• La distinzione tra immobile già ultimato e immobile in costruzione non può tradursi in una disparità irragionevole di trattamento, ove in entrambi i casi l'acquisto risponda al medesimo bisogno abitativo primario.
• Il raddoppio del contributo unificato non può essere disposto nei confronti delle Amministrazioni dello Stato, quando operi il meccanismo della prenotazione a debito.

Come è indicizzato