Cassazione Civile, Ordinanza n. 20132/2022 del 22/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da una società di mediazione immobiliare per il pagamento della provvigione maturata a seguito della conclusione di un preliminare di compravendita immobiliare nel quale il resistente figurava come promissario acquirente. L'opponente deduceva la nullità o comunque l'inefficacia pratica del preliminare per irregolarità edilizie e catastali dell'immobile e chiedeva anche il risarcimento dei danni, sostenendo che il mediatore non avesse fornito le dovute informazioni sulla situazione giuridica del bene. Il Tribunale, in riforma del primo grado, aveva escluso il diritto alla provvigione ritenendo che la mancata indicazione della licenza edilizia e il rinvio a verifiche urbanistiche impedissero di considerare "concluso" l'affare ai fini dell'art. 1755 c.c., e aveva rigettato la domanda risarcitoria per difetto di obblighi di indagine del mediatore. In Cassazione la società ricorrente ha denunciato violazione degli artt. 1755 e 1756 c.c., degli artt. 17 e 40 l. n. 47/1985 e dell'art. 2932 c.c., sostenendo che il preliminare era valido, che la provvigione spetta anche quando il definitivo non sia poi stipulato o sia controversa la regolarità urbanistica, e che la mera mancanza di indicazioni urbanistiche nel preliminare non esclude la conclusione dell'affare. Il resistente ha proposto ricorso incidentale condizionato deducendo violazione degli artt. 1218, 1175, 1176, 1755, 1759, 1453, 1460 e 2697 c.c., oltre ad altre norme, per sostenere che il mediatore avrebbe dovuto informarlo delle circostanze note o conoscibili idonee a rendere meno conveniente o impedire la conclusione dell'affare, in particolare della reale consistenza dell'immobile e delle sue pertinenze.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso principale della società di mediazione e ha rigettato il ricorso incidentale condizionato dell'acquirente. Ha cassato la sentenza impugnata con rinvio al Tribunale di Taranto, in diversa composizione, per un nuovo esame conforme ai principi affermati e per la regolazione anche delle spese del giudizio di legittimità. Ha inoltre dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente incidentale, se dovuto. La Corte ha ritenuto che il preliminare di vendita, anche se relativo a immobile con profili di irregolarità urbanistica o con rinvio a verifiche sulla regolarità edilizia, costituisca affare concluso ai fini della provvigione, salvo che ricorra una vera invalidità assoluta o una condizione sospensiva non ancora avverata; inoltre ha escluso la responsabilità del mediatore perché le informazioni rilevanti risultavano già rese nella proposta e non era provato un obbligo di ulteriori indagini tecnico-giuridiche in mancanza di uno specifico incarico.

Norme richiamate

• art. 1755 c.c.

  Il diritto alla provvigione sorge quando l'affare è concluso grazie all'opera del mediatore; la conclusione si realizza anche con la stipula di un valido contratto preliminare.

• art. 1756 c.c.

  In ipotesi in cui la provvigione non maturi per mancata conclusione dell'affare, può residuare il solo rimborso spese, ma nel caso deciso la provvigione è stata ritenuta dovuta.

• art. 1757, comma 1, c.c.

  Se l'affare concluso è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge solo al verificarsi dell'evento dedotto in condizione.

• art. 2932 c.c.

  La possibilità di azione ex art. 2932 c.c. è indice della conclusione giuridica dell'affare; la sua praticabilità non è esclusa dalla sola mancata indicazione degli estremi urbanistici nel preliminare.

• art. 17 l. n. 47/1985

  La norma, poi abrogata e riprodotta nell'art. 46 d.P.R. n. 380/2001, riguarda la nullità degli atti di trasferimento e non dei contratti preliminari con efficacia obbligatoria.

• art. 40 l. n. 47/1985

  La sanzione di nullità si applica ai soli atti con effetti reali e non ai preliminari di vendita immobiliare.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato come norma che riproduce il regime sanzionatorio della legge n. 47/1985 per gli atti di trasferimento.

• art. 1322 c.c.

  Le pubbliche potestà necessarie per la sanatoria edilizia sono indisponibili rispetto all'autonomia privata e non possono essere oggetto di pattuizione negoziale.

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore deve comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la comune diligenza e non è tenuto, salvo incarico specifico, a indagini tecnico-giuridiche approfondite.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per prospettare la responsabilità del mediatore, ma la censura è stata respinta perché le informazioni risultavano già rese.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato per il dovere di correttezza, ritenuto assolto dal mediatore mediante l'indicazione delle verifiche da compiere.

• art. 1176 c.c.

  La diligenza richiesta al mediatore è quella comune/professionale commisurata al tipo di attività, non l'obbligo di indagini tecniche specialistico-giuridiche in assenza di incarico.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale tra le norme invocate per i rimedi contrattuali, ma senza accoglimento della censura.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, ma non ha portato a riconoscere un diritto a rifiutare la provvigione nel caso concreto.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per il riparto dell'onere probatorio, ma la Corte ha ritenuto non provata una responsabilità del mediatore.

• art. 6 d.lgs. n. 206/2005

  Richiamato dal ricorrente incidentale a sostegno degli obblighi informativi, ma la Corte ha escluso la violazione nel caso concreto.

• l. n. 39/1989

  Richiamata dal ricorrente incidentale in tema di mediazione, senza esito favorevole alla censura.

• artt. 112, 115 e 116 c.p.c.

  Richiamati nel ricorso incidentale in tema di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e valutazione delle prove, ma senza accoglimento.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla qualificazione della domanda di restituzione come non nuova, ma conseguenza della riforma della sentenza di primo grado.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione camerale del ricorso in Cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Previsto l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità dell'impugnazione, qui posto a carico del ricorrente incidentale se dovuto.

Massime di principio

• Ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, l'affare deve considerarsi concluso quando tra le parti si costituisce un valido vincolo giuridico, anche soltanto mediante un contratto preliminare di vendita, purché non sia affetto da invalidità assoluta.
• La sola circostanza che il preliminare riguardi un immobile con possibili irregolarità urbanistiche o con rinvio a verifiche sulla regolarità edilizia non esclude, di per sé, la conclusione dell'affare né il diritto alla provvigione del mediatore.
• La nullità prevista dalla disciplina urbanistico-edilizia per gli atti di trasferimento con effetti reali non si estende automaticamente ai contratti preliminari, che hanno efficacia obbligatoria.
• Il diritto alla provvigione è escluso solo se manca un valido affare concluso o se l'efficacia del negozio è sospensivamente condizionata e la condizione non si è ancora avverata.
• Il mediatore non è tenuto, salvo specifico incarico, a svolgere indagini tecnico-giuridiche approfondite sulla regolarità dell'immobile, ma deve comunicare le circostanze note o conoscibili con l'ordinaria diligenza e astenersi dal fornire informazioni non controllate.
• La responsabilità del mediatore sussiste solo quando ometta di riferire circostanze rilevanti che conosceva o avrebbe potuto conoscere con comune diligenza; se le informazioni essenziali sono state esplicitamente rese, non può dirsi violato l'obbligo informativo.

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