Cassazione Civile, Ordinanza n. 17854/2023 del 22/06/2023

Esito

La controversia

Due soggetti avevano convenuto in giudizio il promittente venditore, la società che aveva mediato la compravendita e la società che aveva curato la mediazione per il finanziamento, deducendo che l'immobile promesso in vendita fosse, al momento della proposta e del preliminare, non agibile per un'ordinanza comunale dovuta a difetti strutturali del terreno di fondazione e che ciò avesse impedito anche l'ottenimento del mutuo. Chiedevano l'annullamento o, in subordine, la risoluzione del preliminare di vendita, la risoluzione dei contratti di mediazione immobiliare e finanziaria, la restituzione delle provvigioni e il risarcimento del danno. In appello veniva esclusa la responsabilità dei mediatori perché l'acquirente aveva stipulato il preliminare conoscendo i difetti dell'immobile e i lavori di consolidamento; veniva inoltre ritenuto che la società di mediazione creditizia avesse eseguito l'incarico interpellando un istituto di credito. Con il ricorso per cassazione venivano dedotti: omesso esame di fatti decisivi relativi all'ordinanza di inagibilità e alla mancata informazione; violazione delle norme su errore essenziale e dolo; violazione dell'art. 1759 c.c. per omessa informazione del mediatore; omesso esame sull'occasionalità dell'incarico di mediazione finanziaria; violazione delle norme sull'interpretazione del mandato e sull'art. 1709 c.c. per la pretesa facoltà di rinuncia e la riduzione del compenso; violazione degli effetti della rinuncia agli atti e della transazione; e infine censura sulle spese di lite per asserita mancanza di motivazione nella liquidazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto in parte inammissibili e in parte infondati i motivi: quanto ai fatti sull'inagibilità, la Corte territoriale li aveva già esaminati, sicché la censura mirava solo a ottenere una nuova valutazione del merito; quanto all'annullamento per errore e alla responsabilità del mediatore, la consapevolezza dell'acquirente sui difetti strutturali escludeva sia l'errore essenziale sia l'omissione informativa rilevante ex art. 1759 c.c.; quanto alla mediazione creditizia, la Corte ha ritenuto che il mandato fosse stato eseguito con l'interpello dell'istituto di credito e che la doglianza non colpisse la ratio decidendi; quanto alla richiesta di riduzione del compenso, è stata esclusa perché la domanda non risultava proposta; quanto agli effetti della transazione e della rinuncia agli atti, è stato ribadito che il diritto alla provvigione del mediatore era già sorto con la conclusione del preliminare, non risultando nullo o annullabile; infine, la doglianza sulle spese è stata dichiarata inammissibile perché non denunciava la violazione dei parametri minimi o massimi del d.m. n. 55/2014. Le spese di legittimità sono state poste a carico dei ricorrenti in favore della società resistente, con distrazione al difensore antistatario; le spese tra ricorrenti e difensore distrattario sono state compensate; nessuna statuizione è stata adottata nei confronti dei soggetti intimati non costituiti.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  comma 1, n. 5; comma 1, n. 3

  Il vizio di omesso esame è configurabile solo quando il fatto storico decisivo non sia stato esaminato, non quando si pretenda una nuova valutazione delle risultanze istruttorie; il vizio di violazione di legge richiede una censura pertinente alla ratio decidendi e non alla diversa ricostruzione dei fatti.

• art. 348-ter c.p.c.

  Non applicabile al caso perché il giudizio di appello era stato instaurato prima dell'entrata in vigore della disciplina richiamata.

• art. 54 d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134

  Serve per individuare l'ambito temporale di applicazione della nuova formulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

• art. 1427 c.c.

  Invocato per l'annullabilità del contratto per errore, ma escluso perché l'acquirente conosceva i difetti dell'immobile.

• art. 1439 c.c.

  Invocato in relazione al dolo, ma la Corte ha escluso che vi fosse falsa rappresentazione idonea a viziare il consenso alla luce della consapevolezza dell'acquirente.

• art. 1453 c.c.

  La domanda di risoluzione per inadempimento è stata ritenuta infondata; la Corte ha considerato assorbente la mancanza di un vizio rilevante del consenso o di un inadempimento imputabile al mediatore.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per omessa pronuncia, ma la Corte ha rilevato che la questione era stata comunque decisa nei termini della motivazione complessiva.

• art. 1759 c.c.

  Nel contratto di mediazione il mediatore deve comunicare le circostanze a lui note rilevanti per la conclusione dell'affare; nel caso concreto non vi era omissione rilevante perché l'acquirente era già consapevole delle condizioni dell'immobile e dei lavori di consolidamento.

• art. 1218 c.c.

  L'eventuale inadempimento del mediatore agli obblighi informativi può essere valutato secondo i principi generali della responsabilità contrattuale; nella fattispecie, però, tale inadempimento è stato escluso.

• art. 1362 c.c. e ss.

  Richiamati per l'interpretazione del contratto di mediazione finanziaria, ma la censura è stata ritenuta non decisiva perché non colpiva la ratio della decisione di merito.

• art. 1709 c.c.

  La Corte ha escluso la pertinenza della norma, poiché non risultava proposta una domanda di riduzione del compenso né vi era una corretta censura sulla ricostruzione del mandato.

• art. 306 c.p.c.

  La rinuncia agli atti e la conseguente estinzione del giudizio sono state ritenute prive di effetti sulla autonoma pretesa nei confronti del mediatore.

• art. 1372 c.c.

  La transazione tra alcune parti non ha inciso sul diritto del mediatore alla provvigione, già sorto con il preliminare.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nella censura sulle spese, ma la doglianza è stata dichiarata inammissibile.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato nella censura sulle spese, senza esito favorevole per i ricorrenti.

• D.M. 10 marzo 2014, n. 55

  La motivazione sulla liquidazione delle spese è necessaria solo se il giudice si discosta dai parametri; non è sindacabile in cassazione la scelta discrezionale interna ai limiti tabellari se non si deduce violazione dei minimi o massimi.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il motivo formalmente prospettato come omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile se mira in realtà a una nuova valutazione delle prove già considerate dal giudice di merito.
• La responsabilità del mediatore ex art. 1759 c.c. presuppone l'omessa comunicazione di circostanze ignote alla parte che, se conosciute, avrebbero impedito la conclusione del contratto o l'avrebbero determinata a condizioni diverse; se la parte era già consapevole della situazione rilevante, l'inadempimento informativo non sussiste.
• La stipula di un contratto preliminare può integrare il presupposto del diritto del mediatore alla provvigione, perché l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti si costituisce un vincolo giuridico azionabile per l'esecuzione specifica o il risarcimento; tale diritto non è escluso da successive vicende che non incidano sulla validità del preliminare.
• Le censure relative all'interpretazione della domanda giudiziale o del contratto devono confrontarsi con la concreta ratio decidendi e indicare specificamente i canoni ermeneutici asseritamente violati; altrimenti sono inammissibili.
• In tema di liquidazione delle spese processuali, la motivazione analitica è richiesta solo se il giudice si discosta dai parametri tabellari in aumento o diminuzione ulteriore; non è invece sindacabile in cassazione la liquidazione che resti entro il range previsto senza deduzione di violazione dei limiti minimi o massimi.

Come è indicizzato