Cassazione Civile, Ordinanza n. 16312/2026 del 26/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l'Ufficio ha rideterminato, in procedura DOCFA, la rendita di un immobile censito in categoria D, aumentandola da euro 16.162,50 a euro 28.256,44. La società aveva proposto la variazione catastale valorizzando l'immobile con metodo di mercato; l'Agenzia, ritenendo non disponibili dati di riferimento sufficienti per un bene speciale, aveva applicato il metodo del costo di ricostruzione deprezzato. La CTR aveva confermato la decisione di primo grado che aveva respinto il ricorso della contribuente. In cassazione la società deduceva: (1) violazione dell'art. 28, secondo comma, d.P.R. n. 1142 del 1949, assumendo che il metodo del costo fosse utilizzabile solo in via subordinata e solo se impossibile la stima di mercato; (2) violazione dell'art. 28, secondo comma, d.P.R. n. 1142 del 1949, dell'art. 1, comma 244, l. n. 190 del 2014, della Circolare n. 6 del 2012 e dell'art. 19, d.l. n. 78 del 2010, per avere l'Ufficio applicato il metodo di costo anziché quello di mercato; (3) violazione dell'art. 2697 c.c. per non avere l'Agenzia prodotto in giudizio il prezziario DEI 2012 asseritamente utilizzato per la stima.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati, e in parte inammissibili, i primi due motivi perché miravano in realtà a ottenere una rivalutazione del fatto già accertato dai giudici di merito e perché, sul piano giuridico, i metodi di stima della rendita catastale per immobili a destinazione speciale non sono soggetti a un ordine gerarchico fisso, ma sono alternativi in relazione alle caratteristiche concrete del bene. Ha inoltre ritenuto inammissibile il terzo motivo, poiché la censura riguardava la motivazione dell'avviso di accertamento e non il riparto dell'onere della prova in giudizio; la CTR aveva comunque accertato che l'Ufficio aveva notificato una relazione di stima sintetica idonea a rendere conoscibile il percorso logico seguito. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 28, secondo comma, d.P.R. n. 1142 del 1949

  Per la determinazione della rendita catastale degli immobili speciali i diversi metodi di stima non seguono una gerarchia rigida, ma sono alternativi in funzione delle caratteristiche dell'immobile e della possibilità di effettuare una valutazione attendibile.

• art. 28, primo comma, d.P.R. n. 1142 del 1949

  È richiamato come base del metodo di mercato utilizzato dalla contribuente nella DOCFA.

• art. 1, comma 244, l. n. 190 del 2014

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno della censura sul criterio di stima catastale, senza accoglimento della doglianza.

• Circolare n. 6 del 2012

  Richiamata dalla ricorrente in relazione ai criteri di stima catastale, ma senza incidere sull'esito.

• art. 19, d.l. n. 78 del 2010

  Richiamato dalla ricorrente nella contestazione del criterio di determinazione della rendita catastale.

• art. 2697 c.c.

  La censura è stata ritenuta inammissibile perché non investiva il riparto dell'onere probatorio in giudizio, ma la motivazione dell'avviso e la valutazione delle prove.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È la norma processuale invocata per veicolare le censure di violazione di legge sui primi due motivi e sul terzo motivo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Norma inserente il comma 1-quater dell'art. 13 d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Ai fini della determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale, i criteri di stima reddituale, di mercato e di costo sono alternativi e vanno scelti in relazione alle concrete caratteristiche del bene, senza una priorità legale rigida tra loro.
• Quando il canone di locazione o i dati di mercato non consentono una valutazione attendibile dell'immobile, l'Ufficio può legittimamente ricorrere al metodo del costo di ricostruzione deprezzato per ottenere una stima oggettiva e coerente con la funzione produttiva dell'unità immobiliare.
• In cassazione non è consentito trasformare una censura di violazione di legge in una richiesta di rivalutazione del fatto già accertato in doppia conforme dai giudici di merito.
• La doglianza relativa all'omessa produzione documentale da parte dell'Ufficio è inammissibile se, in concreto, si risolve in una contestazione della motivazione dell'atto impositivo o della valutazione delle prove, e non del corretto riparto dell'onere della prova in giudizio.
• Ai fini della validità dell'accertamento catastale è sufficiente che l'Ufficio notifichi una relazione di stima o comunque espliciti il percorso logico-estimativo seguito, in modo da mettere il contribuente in condizione di contestarlo.

Come è indicizzato