Cassazione Civile, Ordinanza n. 16285/2026 del 26/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un immobile in parte detenuto da una società in forza di un contratto iniziale di service e poi, dal 4 luglio 2016, di un contratto espressamente denominato di locazione, con durata sino al 31 marzo 2021 e con clausola risolutiva collegata alla cessazione anticipata dell'affitto d'azienda con altro soggetto. Dopo la dichiarazione di fallimento della società proprietaria, il bene è stato venduto coattivamente e aggiudicato a terzi; il giudice delegato ha emesso ordine di liberazione della porzione ancora occupata. La società detentrice ha proposto reclamo sostenendo, da un lato, la nullità dell'ordine per indeterminatezza e, nel merito, la nullità della clausola che riduceva la durata legale della locazione, con applicazione del regime legale 6+6. La curatela si è difesa affermando la validità del contratto così come stipulato e, subordinatamente, ha chiesto la risoluzione per grave inadempimento del conduttore per mancato integrale pagamento dei canoni di alcuni mesi del 2021. Il tribunale ha ritenuto simulata la transitorietà del rapporto e nulla la clausola di durata, ma ha comunque confermato l'ordine di liberazione accogliendo la domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento. Il ricorso per cassazione censurava: 1) il potere del giudice delegato di emettere l'ordine di liberazione dopo l'aggiudicazione e il trasferimento; 2) il difetto di interesse/legittimazione della curatela a chiedere la risoluzione dopo il subentro dell'aggiudicatario; 3) la violazione delle norme sul contraddittorio e sul rito, sostenendo l'inammissibilità o l'erronea trattazione della riconvenzionale; 4) la erronea valutazione della gravità dell'inadempimento e dei canoni di correttezza e buona fede.

La decisione

La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto che la parte del decreto del tribunale che ha deciso sulla domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento, pur resa nella forma del decreto sul reclamo ex art. 26 l.f., avesse natura sostanziale di sentenza e fosse quindi impugnabile con appello, non con ricorso straordinario ex art. 111 Cost.; di conseguenza, i motivi che investivano la statuizione sulla risoluzione erano veicolati con mezzo di impugnazione erroneo. Anche il primo motivo è stato ritenuto inammissibile: se riferito alla sola legittimità dell'ordine di liberazione, avrebbe dovuto essere dedotto nel reclamo perché il giudizio ex art. 26 l.f. ha natura oppositiva e non consente rilievi d'ufficio estranei alle censure del reclamante; se invece considerato in connessione con la riconvenzionale, restava assorbito nella natura non impugnabile con ricorso ex art. 111 Cost. della decisione sostanzialmente resa su domanda nuova. È stato dato atto della mancata tempestiva costituzione della parte resistente con controricorso, con conseguente mancata pronuncia sulle spese, e della sussistenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 111 Cost.

  è esperibile solo contro provvedimenti aventi natura sostanziale di sentenza; non basta la forma del decreto se la decisione investe una domanda nuova da devolvere con appello.

• art. 26 L.F.

  il reclamo in sede concorsuale ha funzione equivalente all'opposizione agli atti esecutivi e delimita la cognizione alle censure formulate dal reclamante.

• art. 560 c.p.c.

  l'ordine di liberazione è provvedimento incidentale dell'esecuzione che, se impugnato nel contesto del reclamo fallimentare, segue la logica oppositiva del rimedio.

• art. 586 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere il limite temporale del potere di disporre il rilascio rispetto all'aggiudicazione e al trasferimento del bene.

• art. 27 L. 392/1978

  le locazioni non abitative soggiacciono al termine legale minimo; la riduzione pattizia è ammissibile solo se la transitorietà è oggettiva e specificamente giustificata.

• art. 79 L. 392/1978

  è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto

  vieta pattuizioni che comprimano la durata legale delle locazioni non abitative, con nullità della clausola limitativa.

• art. 1339 c.c.

  richiamato come conseguenza dell'eterointegrazione del contratto al regime legale quando la durata pattizia è inferiore alla minima prevista.

• artt. 1353 e 1419 c.c.

  richiamati dal tribunale per affermare la nullità della clausola condizionale che faceva cessare anticipatamente il rapporto, senza travolgere l'intero contratto.

• art. 1453 c.c.

  richiamato nel motivo sul grave inadempimento e sulla risoluzione del contratto.

• art. 1455 c.c.

  assunto come criterio per valutare la non scarsa importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione ad uso diverso.

• art. 447-bis c.p.c.

  indicato dalla Corte come rito proprio della controversia locativa, che il tribunale avrebbe dovuto considerare se avesse correttamente trattato la domanda riconvenzionale come causa autonoma.

• art. 617 c.p.c.

  richiamato per l'equivalenza funzionale tra opposizione agli atti esecutivi e reclamo ex art. 26 l.f. quando si controverte di ordini di liberazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  consente l'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto o inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Nel reclamo avverso un ordine di liberazione in sede concorsuale, il giudizio ha natura oppositiva e resta circoscritto alle censure del reclamante; non possono essere introdotte o esaminate d'ufficio questioni estranee al fondamento dell'ordine impugnato.
• Se nel procedimento sul reclamo viene proposta e decisa una domanda riconvenzionale autonoma, il provvedimento assume per quella parte natura sostanziale di sentenza e deve essere impugnato con il mezzo ordinario proprio della decisione resa, non con ricorso straordinario ex art. 111 Cost.
• La clausola che riduce la durata di una locazione non abitativa al di sotto del minimo legale è valida solo se la transitorietà è reale, oggettivamente giustificata e specificamente indicata; in mancanza, la pattuizione è nulla e il rapporto è eterointegrato al regime legale.
• La nullità di una clausola che limita la durata del contratto non comporta automaticamente la nullità dell'intero contratto, se il rapporto può sopravvivere con il contenuto imposto dalla legge.
• Nella locazione di immobile urbano ad uso diverso, la gravità dell'inadempimento va apprezzata in concreto ai sensi dell'art. 1455 c.c., potendo il criterio legale di cui all'art. 5 L. 392/1978 fungere da parametro orientativo.
• L'inerzia del locatore nel pretendere puntualmente i canoni non equivale, di per sé, a tolleranza idonea a modificare il termine contrattuale di pagamento, salvo un comportamento inequivoco.
• Se una statuizione è resa nella forma del decreto ma decide su una domanda autonoma con contenuto decisorio pieno, la sua impugnazione va individuata in base alla sostanza e non alla forma del provvedimento.

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