Cassazione Civile, Ordinanza n. 24920/2021 del 15/09/2021

Esito

La controversia

Un promissario acquirente aveva convenuto in giudizio i promittenti venditori chiedendo l'annullamento di un contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato il 22 novembre 2004, assumendo di essere incorso in un errore essenziale e riconoscibile sulla qualità del bene, poiché l'immobile era stato presentato come casa di civile abitazione ma risultava accatastato come magazzino; domandava anche la restituzione della somma versata a titolo di corrispettivo. I venditori avevano resistito, sostenendo di non aver condotto direttamente la trattativa e avevano proposto domanda riconvenzionale per l'inadempimento dell'altra parte. In primo grado la domanda di annullamento era stata accolta; in appello, invece, la decisione era stata riformata con rigetto della domanda di annullamento e con condanna dell'appellato al rilascio dell'immobile e alla demolizione di un manufatto abusivo. Nel ricorso per cassazione il promissario acquirente deduceva: 1) violazione degli artt. 112 e 342 c.p.c., sostenendo che la corte d'appello avesse deciso su questioni non devolute con l'appello e avesse quindi violato il principio del tantum devolutum quantum appellatum; 2) violazione degli artt. 1427, 1428, 1429 e 1431 c.c. e di norme dell'edilizia, censurando l'affermazione secondo cui la classificazione catastale costituirebbe un mero requisito burocratico-fiscale e non un elemento essenziale idoneo a integrare l'errore-vizio. I resistenti proponevano anche ricorso incidentale, deducendo a loro volta violazione degli artt. 1453, 1455 e 1385 c.c. per il mancato riconoscimento dell'inadempimento del promissario acquirente e, con ulteriore motivo, nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla demolizione delle opere abusive.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto infondato il primo motivo del ricorso principale, affermando che il giudice d'appello può dare al rapporto una qualificazione giuridica diversa da quella prospettata dalle parti o dal primo giudice, purché restino immutati petitum e causa petendi e non vengano introdotti nuovi fatti, e che nella specie non era formato alcun giudicato interno sulla questione del vizio del consenso. Ha rigettato anche il secondo motivo, rilevando che la classificazione catastale non coincide con la regolarità urbanistica e che, comunque, la nullità per difetto degli estremi edilizi prevista dalla normativa urbanistica riguarda i contratti con effetti traslativi, non il preliminare, il quale ha effetti meramente obbligatori. Quanto al ricorso incidentale, la Corte ha escluso che l'asserita irregolarità catastale potesse fondare l'inadempimento del promissario acquirente e ha ritenuto che il giudice di merito avesse effettivamente valutato le reciproche inadempienze; ha inoltre escluso il vizio di omessa pronuncia sulla demolizione, trattandosi di domanda accessoria assorbita dalla decisione complessiva. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate integralmente tra le parti; è stato altresì dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato da parte di entrambe le impugnazioni.

Norme richiamate

• art. 366, comma 1, n. 3 c.p.c.

  esposizione sommaria dei fatti di causa

  Il ricorso non è inammissibile per difetto di autosufficienza se i fatti di causa risultano chiaramente dalla sommaria esposizione e dall'illustrazione dei motivi.

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  È il parametro usato per denunciare la violazione o falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 360, n. 4 c.p.c.

  È il parametro usato per censurare la nullità della sentenza per omessa pronuncia.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per sostenere il vizio di ultrapetizione o omessa pronuncia; la Corte esclude la violazione poiché il giudice di appello può riqualificare giuridicamente la vicenda entro i limiti del devolutum.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato in relazione ai limiti del devolutum in appello; la Corte ribadisce che la decisione può fondarsi anche su ragioni diverse da quelle espressamente sviluppate nei motivi, se logicamente connesse.

• artt. 1427, 1428, 1429 e 1431 c.c.

  Richiamati per sostenere l'errore essenziale e riconoscibile quale vizio del consenso; la Corte ritiene infondata la censura perché la qualificazione catastale non integra, nel caso concreto, un elemento essenziale dell'accordo.

• art. 10 d.P.R. n. 380 del 2001

  Richiamato dalla parte ricorrente; la Corte precisa che la regolarità urbanistica rileva in vista del rogito e dell'effetto traslativo, non quale elemento genetico del consenso nel preliminare.

• art. 23-bis d.P.R. n. 380 del 2001

  Richiamato dalla parte ricorrente insieme alle norme edilizie; la Corte lo menziona nel contesto della regolarità urbanistica non decisiva ai fini dell'annullamento del preliminare.

• art. 18 L. n. 1150 del 1942

  Richiamato come norma edilizia; la Corte lo colloca tra le disposizioni che attengono alla regolarità urbanistica, non alla validità genetica del preliminare.

• art. 1292 c.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente; nel testo non emerge una specifica ratio applicativa autonoma, se non il collegamento con le doglianze sulle obbligazioni reciproche.

• art. 1453 c.c.

  Invocato dai ricorrenti incidentali per sostenere la risoluzione per inadempimento; la Corte ritiene che il giudice di merito abbia correttamente valutato la reciproca inadempienza.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato in tema di gravità dell'inadempimento; la censura è respinta perché la decisione di merito è stata ritenuta coerente nella valutazione delle condotte delle parti.

• art. 1385, comma 2 c.c.

  Richiamato in relazione alla caparra confirmatoria; la Corte considera assorbita la pretesa di trattenere la caparra alla luce della valutazione di reciproco inadempimento.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato per l'eccezione di inadempimento; la Corte osserva che l'eventuale regolarità urbanistica avrebbe potuto rilevare come rischio futuro e giustificare la sospensione dell'adempimento, ma non come causa di annullamento del preliminare.

• art. 40 L. n. 47 del 1985

  La Corte ribadisce che la nullità urbanistica prevista dalla norma ha carattere formale e si applica ai soli contratti con effetti traslativi, non ai preliminari.

• art. 1418, commi 1 e 2 c.c.

  Richiamato come disciplina generale della nullità, applicabile in assenza di un più generale divieto di circolazione degli immobili irregolari; non è però la base per estendere la nullità al preliminare nel caso concreto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Consente di dare atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato quando l'impugnazione è rigettata.

• L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17

  Norma che ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002 sull'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di appello il giudice può attribuire al rapporto una qualificazione giuridica diversa da quella prospettata dalle parti o dal primo giudice, purché restino immutati petitum e causa petendi e non siano introdotti nuovi fatti; non vi è violazione del principio del tantum devolutum quantum appellatum se la diversa motivazione è logicamente connessa ai motivi di gravame.
• Il giudicato interno non si forma su questioni non oggetto di effettivo accertamento specifico e non contestate in modo autonomo; la qualificazione giuridica data dal primo giudice vincola solo se ha realmente condizionato la decisione ed è stata lasciata incontestata.
• L'errore sulla classificazione catastale di un immobile non coincide, di per sé, con un errore essenziale sul bene idoneo a determinare l'annullamento del preliminare, quando il bene possiede le caratteristiche materiali e funzionali volute dalle parti.
• La nullità urbanistica prevista dalla normativa edilizia ha carattere formale e riguarda i contratti con effetti traslativi; non si estende automaticamente al contratto preliminare, che ha efficacia soltanto obbligatoria.
• La regolarità urbanistica e catastale dell'immobile va distinta: la conformità catastale non prova da sola la regolarità edilizia, mentre quest'ultima diviene rilevante al momento del definitivo e può assumere rilievo, in concreto, sul piano dell'adempimento o dell'eccezione di inadempimento, non già sul piano genetico del consenso.
• Quando il giudice di merito abbia valutato le reciproche inadempienze e la motivazione sia sorretta da un esame delle clausole contrattuali e del tenore letterale dell'atto, il sindacato di legittimità non può trasformarsi in un nuovo apprezzamento del merito.

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