Cassazione Civile, Ordinanza n. 28848/2024 del 08/11/2024

Esito

La controversia

Una società immobiliare, che operava in un consolidato fiscale e svolgeva attività di locazione di immobili propri o detenuti in leasing, aveva dedotto integralmente, per il periodo d'imposta 2009, gli interessi passivi corrisposti su mutui ipotecari, invocando la disciplina agevolativa dell'art. 1, comma 36, L. 244/2007, che esclude tali interessi dalla parziale indeducibilità prevista dall'art. 96 TUIR. L'Ufficio contestava l'integrale deduzione ritenendo che il beneficio spettasse solo se il mutuo fosse finalizzato all'acquisto o alla costruzione dell'immobile e se la locazione fosse successiva al finanziamento; pertanto emetteva avviso di accertamento per recuperare a tassazione maggiori redditi IRES. La società otteneva esito favorevole nei giudizi di merito. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione, l'Agenzia denunciava violazione dell'art. 96 TUIR e falsa applicazione dell'art. 1, comma 36, L. 244/2007, sostenendo che la norma deroga alla regola generale solo per i costi strettamente inerenti all'acquisizione o costruzione del bene e non per mutui contratti per finalità diverse, in cui l'immobile sarebbe mera garanzia reale. La Corte ha invece ritenuto che la disposizione non imponga né un vincolo funzionale alla sola acquisizione/costruzione, né un vincolo temporale che richieda la locazione successiva al mutuo: ciò che rileva è la destinazione oggettiva dell'immobile alla locazione e l'esistenza di un nesso causale, da provare in modo obiettivo, tra finanziamento e immobile destinato a locazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando la sentenza della CTR Lombardia che aveva riconosciuto la deducibilità integrale degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. La Corte ha affermato che il riferimento normativo agli immobili "destinati" alla locazione non significa che la locazione debba essere successiva alla stipula del mutuo, né che il mutuo debba necessariamente finanziare acquisto o costruzione del bene. Ha valorizzato l'interpretazione letterale e teleologica della norma e richiamato precedenti conformi. Le spese sono state compensate per la novità della questione.

Norme richiamate

• art. 96 TUIR

  Costituisce la disciplina generale di parziale deducibilità degli interessi passivi, derogata dalla norma agevolativa sui finanziamenti ipotecari relativi a immobili destinati alla locazione.

• art. 1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244

  la non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi ... degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione

  Prevede una deroga ampia alla regola dell'art. 96 TUIR: gli interessi passivi su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione sono integralmente deducibili; non è richiesto che il mutuo sia finalizzato esclusivamente ad acquisto o costruzione, né che la locazione sia successiva alla stipula del finanziamento.

• art. 4, comma 4, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  Ha successivamente specificato il regime aggiungendo il riferimento alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare e definendo i relativi presupposti oggettivi.

• art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142

  Ha disposto l'abrogazione della disciplina, poi però salvata dalla normativa successiva nelle more della revisione della fiscalità delle imprese immobiliari.

• art. 1, comma 7, legge 30 dicembre 2018, n. 145

  Ha fatto salva l'applicazione della disciplina agevolativa nelle more della mancata adozione della revisione normativa sulla fiscalità delle imprese immobiliari.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale invocata per dedurre la violazione di legge in sede di legittimità.

Massime di principio

• La disciplina agevolativa che rende non rilevanti ai fini dell'art. 96 TUIR gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione va interpretata in senso letterale e teleologico, senza introdurre limiti non previsti dal testo.
• La nozione di immobili "destinati alla locazione" esprime un rapporto causale e oggettivo con l'impiego del finanziamento, non un vincolo temporale che imponga la stipula del mutuo prima della locazione.
• L'agevolazione non può essere circoscritta ai soli mutui contratti per acquistare o costruire l'immobile; il dato normativo non consente di restringere il beneficio a una sola tipologia di indebitamento.
• Quando la controversia riguarda i presupposti oggettivi dell'agevolazione, spetta a chi la invoca dimostrare in modo obiettivo il nesso tra finanziamento garantito da ipoteca e immobile destinato alla locazione.
• In presenza di un testo normativo ampio e di precedenti conformi, non è consentito introdurre interpretazioni restrittive fondate su finalità economiche non desumibili dal dato letterale.

Come è indicizzato