Cassazione Civile, Ordinanza n. 03419/2023 del 03/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato per un immobile sito in Taranto. Il promissario acquirente aveva versato complessivamente €30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Prima della data fissata per il rogito, egli comunicava di non aver ottenuto il mutuo e chiedeva anche il certificato di abitabilità dell'immobile; il promittente venditore, secondo quanto accertato nei fatti, aveva presentato domanda di certificazione al Comune. Dopo il decorso del termine previsto per il silenzio-assenso, il rogito non veniva stipulato e il venditore agiva per far dichiarare il proprio diritto a recedere dal preliminare e trattenere la caparra. Il compratore resisteva chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione per inadempimento del venditore, assumendo che l'immobile fosse privo di certificato di abitabilità al momento utile e che quindi egli non fosse tenuto a stipulare il definitivo. In Cassazione il ricorrente deduceva violazione e falsa applicazione dell'art. 1460 c.c., dell'art. 20 L. 241/1990 e dell'art. 25 D.P.R. 380/2001, oltre a omesso esame di fatto decisivo: sosteneva che il silenzio-assenso non potesse ritenersi sufficiente a garantire l'esistenza del certificato, che egli non fosse a conoscenza della domanda presentata al Comune e del maturare del termine, e che la Corte d'appello avesse trascurato di verificare l'intero procedimento amministrativo e l'eventuale presenza di sospensioni o interruzioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondata la censura principale perché la Corte territoriale aveva correttamente valorizzato l'intera sequenza amministrativa: presentazione dell'istanza, decorso del termine di 60 giorni e formazione del silenzio-assenso sull'abitabilità. Ha inoltre richiamato il principio secondo cui la mancata consegna del certificato di abitabilità non comporta automaticamente la risoluzione del preliminare, dovendosi verificare in concreto la gravità dell'omissione in rapporto al godimento e alla commerciabilità del bene. Nel caso di specie, accertato che l'immobile aveva le caratteristiche necessarie per l'uso proprio e che le difformità edilizie erano state sanate, la risoluzione non poteva essere pronunciata. Il ricorso è stato respinto, con condanna del ricorrente alle spese e con gli ulteriori effetti sul contributo unificato previsti dalla legge.

Norme richiamate

• art. 1460 c.c.

  invocato dal ricorrente per sostenere l'eccezione di inadempimento; la Corte non ne accoglie l'applicazione perché, nel caso concreto, non risultava un inadempimento del venditore tale da giustificare il rifiuto di stipulare il definitivo.

• art. 20 L. 7 agosto 1990, n. 241

  richiamato dal ricorrente per sostenere che la sola istanza amministrativa non bastasse e che occorresse verificare l'intero procedimento; la Corte ritiene invece corretta la valorizzazione del decorso del termine ai fini del silenzio-assenso.

• art. 25 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  la Corte lo assume come base normativa del procedimento per l'abitabilità e conferma che, decorso il termine previsto, può formarsi il silenzio-assenso sul rilascio della certificazione.

• art. 21-nonies L. 7 agosto 1990, n. 241

  richiamato per escludere che la possibile annullabilità in autotutela della certificazione formale privi di certezza il provvedimento tacito; la Corte osserva che anche il provvedimento espresso è astrattamente suscettibile di annullamento d'ufficio.

• art. 360 c.p.c.

  menzionato nel vaglio preliminare di ammissibilità; la Corte afferma che l'imprecisione nella formulazione dei motivi non comporta inammissibilità se non impedisce la comprensione dei requisiti di contenuto-forma.

• art. 366 c.p.c.

  utilizzato come parametro per la soglia di inammissibilità: il ricorso è inammissibile solo se la mancanza di chiarezza viola i requisiti minimi di contenuto-forma del ricorso per cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  richiamato quale norma che ha introdotto l'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002.

Massime di principio

• In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna del certificato di abitabilità non determina automaticamente la risoluzione per inadempimento del venditore: occorre verificare in concreto la rilevanza dell'omissione rispetto al godimento e alla commerciabilità del bene.
• Il silenzio-assenso formatosi sull'istanza amministrativa di abitabilità, una volta decorso il termine previsto dalla disciplina speciale, può essere valorizzato come idoneo a integrare il requisito dell'agibilità ai fini della validità dell'assetto negoziale.
• La valutazione dell'inadempimento del venditore va compiuta considerando l'intera sequenza fattuale e amministrativa, non la sola mancanza materiale del certificato in forma espressa.
• L'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. non è fondata quando il comportamento del venditore non integri un inadempimento grave e imputabile, essendo il contratto preliminare ancora suscettibile di esecuzione sulla base della regolarizzazione dell'immobile.
• Nel ricorso per cassazione, una formulazione non perfettamente ordinata dei motivi non comporta inammissibilità se il contenuto consente comunque di individuare le censure e non compromette i requisiti minimi di chiarezza richiesti dagli artt. 366 e 360 c.p.c.

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