Ordinanza n. 4972/2026 - Napoli, Sezione 7

Esito

La controversia

L’associazione ha impugnato la deliberazione consiliare n. 37/2024, la convenzione urbanistica approvata, la deliberazione di Giunta n. 134/2024 e, con motivi aggiunti, il permesso di costruire n. 117/2025 e la convenzione stipulata il 17 febbraio 2025, chiedendo anche la declaratoria di inefficacia della convenzione. In via principale ha contestato l’utilizzabilità combinata del permesso di costruire convenzionato e della compensazione urbanistica. In subordine ha dedotto l’illegittimità delle concrete modalità applicative della compensazione, lamentando l’assenza di un’adeguata istruttoria e motivazione sul rapporto proporzionato tra diritti edificatori attribuiti, area ceduta e utilità conseguite dalle parti; la sottostima del valore commerciale dei crediti edilizi, quantificati in 1.950 mc, e la sopravvalutazione dell’area F1 ceduta al Comune; l’applicazione dell’indice fondiario di 1,25 mc/mq, ritenuto superiore all’indice di 0,50 mc/mq previsto per l’area C1 di atterraggio; la violazione della destinazione percentuale del 60% residenziale e 40% commerciale/direzionale prevista per la zona C1. Con riguardo al permesso di costruire, ha inoltre contestato il mancato computo della volumetria del piano interrato commerciale/direzionale, la violazione della fascia di rispetto stradale di 30 metri dal raccordo autostradale, la localizzazione di parti degli edifici in zona agricola EO anziché nella zona C1, nonché l’errata indicazione delle superfici delle zone EO e F1, da cui sarebbe derivato un illegittimo surplus volumetrico. Il Comune e la società hanno sostenuto, tra l’altro, che la compensazione fosse giustificata dalla cessione gratuita e dalla realizzazione a spese private di una piazza, di aree verdi e di parcheggi; che l’area F1 potesse esprimere un indice edificatorio fino a 2 mc/mq; che il valore dell’area dovesse essere stimato considerando il progetto e le utilità pubbliche prodotte, anziché il solo prezzo storico di acquisto; che il piano interrato non concorresse alla volumetria urbanistica; e che gli edifici rispettassero la distanza minima dal raccordo autostradale.

La decisione

Il TAR non ha definito il merito del ricorso. Ha ritenuto, in linea generale, utilizzabili anche congiuntamente il permesso di costruire convenzionato e gli istituti della perequazione o compensazione urbanistica, chiarendo che il permesso di costruire convenzionato è alternativo alla pianificazione attuativa quando le esigenze di urbanizzazione siano soddisfabili con modalità semplificata, mentre la convenzione disciplina gli obblighi funzionali all’interesse pubblico. Ha tuttavia rilevato che l’associazione contesta specificamente le modalità concrete di quantificazione e applicazione della compensazione, sotto il profilo dell’equilibrio tra vantaggi e oneri, della correttezza dei dati tecnici e della proporzionalità tra diritti edificatori, area ceduta e utilità pubbliche. Per decidere tali questioni ha disposto, ai sensi dell’art. 66 c.p.a., una verificazione tecnica affidata all’Ordine degli Ingegneri della provincia di Benevento, con facoltà di delega a un professionista iscritto. Il verificatore dovrà controllare la correttezza dei dati tecnici e valutare l’equilibrio proporzionale tra vantaggi e oneri correlati agli indici edificatori convenzionali, considerando le posizioni delle parti. Sono stati stabiliti termini per l’insediamento, la bozza di relazione, le osservazioni delle parti e il deposito della relazione conclusiva; è stato fissato un anticipo di 1.500 euro sul compenso, provvisoriamente a carico della ricorrente. L’udienza di discussione del merito è stata fissata al 10 giugno 2027.

Norme richiamate

• art. 28-bis d.P.R. 380/2001

  Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato.

  Il permesso di costruire convenzionato costituisce uno strumento alternativo alla pianificazione attuativa quando le esigenze di urbanizzazione possono essere soddisfatte mediante una modalità semplificata; la convenzione disciplina gli obblighi del soggetto attuatore funzionali all’interesse pubblico, mentre il titolo edilizio resta la fonte di regolazione degli interessi abilitativi.

• art. 11 l. 241/1990

  La convenzione accessiva al permesso di costruire convenzionato è sottoposta alla disciplina degli accordi integrativi o sostitutivi del provvedimento.

• art. 12 R.R. Campania n. 5/2011

  È richiamato quale fondamento regionale della compensazione urbanistica, anche nella forma espropriativa, con attribuzione di diritti edificatori in relazione alla cessione di aree destinate a finalità pubbliche.

• art. 6.3 RUEC del Comune di San Nicola Manfredi

  È richiamato quale disciplina comunale della compensazione urbanistica.

• art. 42, comma 1, Cost.

  È richiamato quale fondamento della potestà conformativa della proprietà spettante all’amministrazione nell’attività di pianificazione urbanistica.

• art. 1, comma 1-bis, l. 241/1990

  È richiamato quale base per l’utilizzazione di modelli consensuali nell’esercizio dell’attività amministrativa.

• art. 66 c.p.a.

  Consente al giudice di disporre la verificazione; nel caso concreto è stato utilizzato per acquisire una valutazione tecnica sulla correttezza dei dati e sulla proporzionalità economico-urbanistica dell’operazione.

• art. 28 Codice della strada

  È richiamato in relazione alla fascia di rispetto stradale prospettata dall’associazione con riguardo al raccordo autostradale.

• art. 2 d.lgs. 285/1992

  È richiamato per la classificazione del raccordo autostradale come strada di categoria A.

• art. 28 d.P.R. 495/1992

  È richiamato in relazione al divieto di nuove costruzioni nella fascia di rispetto di 30 metri dal raccordo autostradale.

• art. 24 NTA del Comune di San Nicola Manfredi

  È richiamato per l’indice fondiario e per la ripartizione della volumetria della zona C1 tra destinazione residenziale e commerciale/direzionale.

Massime di principio

• Il permesso di costruire convenzionato è utilizzabile in alternativa alla pianificazione attuativa quando le esigenze di urbanizzazione possono essere soddisfatte con modalità semplificata; esso non introduce deroghe generali alla disciplina urbanistica e la convenzione accessiva deve essere interpretata alla luce della pianificazione vigente.
• La compensazione urbanistica può attribuire diritti edificatori in luogo dell’indennità pecuniaria collegata alla cessione o all’assoggettamento di aree a finalità pubbliche; tali diritti e l’indennità sono alternativi e non cumulabili, poiché la compensazione non può determinare una duplicazione del ristoro.
• La legittimità della compensazione urbanistica richiede un rapporto proporzionato tra i diritti edificatori attribuiti e la superficie ceduta, nonché un ragionevole equilibrio tra l’utilità conseguita dal privato e quella conseguita dall’amministrazione. La quantificazione deve poggiare su dati tecnici ed economici adeguatamente verificati e motivati.
• Quando la concreta proporzionalità dell’operazione compensativa, la correttezza dei dati superficiari o volumetrici e la valutazione delle utilità pubbliche costituiscono questioni tecniche decisive, il giudice amministrativo può disporre una verificazione ai sensi dell’art. 66 c.p.a. prima di definire il merito.
• La perequazione urbanistica distribuisce in modo tendenzialmente uniforme vantaggi edificatori e oneri di trasformazione all’interno di un ambito, mentre la compensazione urbanistica mira a fornire una remunerazione alternativa, normalmente mediante diritti edificatori trasferibili, per la perdita o la cessione di un’area destinata a finalità pubbliche.

Come è indicizzato