Cassazione Civile, Ordinanza n. 18583/2026 del 08/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento e da un provvedimento sanzionatorio relativi a II.DD. e IVA per l'anno d'imposta 1999, emessi a seguito di cessioni immobiliari effettuate da una società immobiliare familiare in favore di alcuni soci prima dello scioglimento e della messa in liquidazione. L'Ufficio ha contestato la sottofatturazione delle vendite, rideterminando in aumento il reddito d'impresa e le imposte. Dopo un precedente giudizio di legittimità che aveva dichiarato inammissibile il ricorso dell'ex liquidatore della società estinta e aveva disposto il rinvio per l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli ex soci, il giudizio è stato riassunto e poi definito nel merito con rigetto dell'appello dei contribuenti. Nel ricorso per cassazione i contribuenti hanno dedotto: (1) la violazione dell'art. 15 d.l. 41/1995 e dell'art. 52 d.P.R. 131/1986, sostenendo che il divieto di rettifica del corrispettivo IVA per le cessioni di fabbricati non poteva essere superato sulla base dello stato patrimoniale della società; (2) la violazione delle stesse norme per avere la CTR ritenuto provato in via presuntiva il maggiore corrispettivo; (3) in subordine, la violazione dell'art. 2729 c.c. per avere fondato la decisione su elementi presuntivi ed estimativi; (4) ancora la violazione delle norme citate, contestando che lo stato patrimoniale possa essere qualificato come 'atto o documento' idoneo a far emergere un corrispettivo superiore. L'Agenzia, con ricorso incidentale, ha eccepito la nullità della sentenza per avere la CTR esaminato una questione relativa all'art. 15 d.l. 41/1995 asseritamente introdotta tardivamente e quindi nuova rispetto ai motivi originari di impugnazione.

La decisione

La Corte ha rigettato sia il ricorso principale dei contribuenti sia il ricorso incidentale dell'Agenzia. Ha ritenuto infondata l'eccezione di novità sollevata dall'Agenzia, perché il richiamo all'art. 15 d.l. 41/1995 non introduceva una domanda nuova ma sviluppava argomentazioni difensive ulteriori a sostegno della contestazione dell'accertamento. Quanto al ricorso principale, la Corte ha affermato che la rettifica del corrispettivo nelle cessioni di fabbricati è in linea di principio preclusa se il prezzo dichiarato non è inferiore al valore catastale, ma tale limite opera salvo che da un atto o documento risulti un corrispettivo maggiore; in simili ipotesi l'Ufficio può controllare la veridicità del prezzo anche mediante i mezzi istruttori propri dell'accertamento reddituale, purché la prova del maggiore corrispettivo sia documentale e non si fondi su mere presunzioni estimative. Nel caso concreto, però, la CTR aveva accertato in fatto, con valutazione non sindacabile nei termini dedotti, un compendio di elementi convergenti e non meramente estimativi: antieconomicità pluriennale della gestione, macroscopica sottostima dei valori rispetto al mercato immobiliare locale, riscontri di stime ufficiali e richiamo allo stato patrimoniale societario ex art. 2424 c.c. La Corte ha dunque confermato la decisione di merito. Spese compensate per soccombenza reciproca; disposto inoltre l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti principali in solido.

Norme richiamate

• art. 15 d.l. n. 41/1995

  "salvo che da atto o documento il corrispettivo risulti di maggiore ammontare"

  La norma impedisce, per le cessioni di fabbricati, la rettifica del corrispettivo IVA quando il prezzo dichiarato non sia inferiore al valore determinato catastalmente, ma consente il superamento del limite se da un atto o documento emerga un corrispettivo maggiore.

• art. 52 d.P.R. n. 131/1986

  È il parametro richiamato per la determinazione del valore catastale cui si collega il divieto di rettifica previsto dall'art. 15 d.l. 41/1995.

• art. 9 d.P.R. n. 917/1986

  Il normale valore di mercato costituisce criterio generale di valutazione fiscale delle componenti reddituali e dei corrispettivi.

• art. 2729 c.c.

  La prova del maggiore corrispettivo non può essere ancorata a mere presunzioni estimative; occorrono elementi probatori idonei e documentali.

• art. 2424 c.c.

  Lo stato patrimoniale è un documento societario obbligatorio che deve rappresentare in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale della società.

• art. 24 d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato dall'Agenzia a fondamento dell'eccezione di novità/inammissibilità, poi respinta.

• art. 63, comma 4, d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato dall'Agenzia nel ricorso incidentale relativo al giudizio di rinvio.

• art. 14 d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato dall'Agenzia nel ricorso incidentale sulla partecipazione necessaria delle parti nel processo tributario.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c.

  Norme processuali invocate per i motivi di ricorso principale e incidentale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per il deposito della memoria nel procedimento camerale.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per il raddoppio del contributo unificato a carico dei ricorrenti principali in solido.

Massime di principio

• In tema di cessioni di fabbricati ai fini IVA, il divieto di rettifica del corrispettivo fondato sul valore catastale opera solo in via ordinaria: esso cede quando da un atto o documento risulti un prezzo effettivo superiore a quello dichiarato.
• La prova del corrispettivo effettivo superiore a quello dichiarato deve avere consistenza documentale e non può essere ricostruita esclusivamente mediante presunzioni estimative o valutazioni astratte di mercato.
• Il normale valore di mercato costituisce criterio rilevante nell'accertamento fiscale delle componenti reddituali, ma nel caso di contestazione di sottofatturazione immobiliare deve essere corroborato da ulteriori elementi fattuali che rendano inattendibile il prezzo dichiarato.
• Lo stato patrimoniale societario, essendo documento contabile previsto dall'art. 2424 c.c., può costituire uno degli elementi documentali idonei a supportare l'accertamento del corrispettivo effettivo, se inserito in un compendio probatorio complessivo.
• La censura di novità della questione è infondata quando la parte si limita a sviluppare ulteriori argomentazioni giuridiche a sostegno del medesimo thema decidendum già introdotto con il ricorso originario.

Come è indicizzato