Sentenza del 13/05/2015 n. 9698 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la sentenza della Commissione tributaria regionale della Toscana, che aveva ridotto la plusvalenza imponibile derivante dalla vendita, nel 2001, di terreni edificabili da 135.371.000 lire a 21.921.901 lire. Il primo motivo riguardava la determinazione del valore iniziale dei terreni acquistati mediante permuta, sostenendo che dovesse applicarsi il criterio del costo di acquisto previsto per gli acquisti onerosi. Il secondo motivo censurava l'insufficienza della motivazione sul valore iniziale. Il terzo motivo riguardava invece il valore finale della cessione: l'Agenzia sosteneva che il valore accertato ai fini dell'imposta di registro, pari a 187.500.000 lire, potesse costituire una presunzione del corrispettivo effettivamente percepito, salvo prova contraria del contribuente.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo e il secondo motivo, rilevando rispettivamente la carenza di specificità e l'assenza di una chiara indicazione delle ragioni dell'insufficienza motivazionale. Ha invece accolto il terzo motivo, affermando che l'Amministrazione finanziaria può determinare induttivamente la plusvalenza sulla base del valore di mercato accertato ai fini dell'imposta di registro, presumendo che tale valore corrisponda al prezzo incassato, salvo che il contribuente dimostri di avere venduto a un prezzo inferiore. La sentenza regionale è stata cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è stata rinviata ad altra sezione della Commissione tributaria regionale della Toscana, anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• Art. 81, comma 1, TUIR, vecchia numerazione

  Plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili

  La plusvalenza imponibile deriva dalla differenza tra il corrispettivo della cessione e il valore o costo fiscalmente rilevante del bene.

• Art. 82, commi 1 e 2, TUIR, vecchia numerazione

  La disposizione disciplina la determinazione del valore iniziale dei beni ai fini del calcolo della plusvalenza. La Corte non ha deciso nel merito la questione relativa al trattamento fiscale dei terreni acquisiti mediante permuta, poiché il motivo dell'Agenzia è stato ritenuto inammissibile per difetto di specificità.

• Art. 38, D.P.R. n. 600 del 1973

  Consente all'Amministrazione finanziaria di procedere ad accertamenti induttivi quando gli elementi disponibili giustificano una ricostruzione del reddito diversa da quella dichiarata.

• Art. 11, L. n. 289 del 2002

  Il valore dichiarato o definito ai fini dell'imposta di registro può costituire un elemento presuntivo utilizzabile anche per la ricostruzione del corrispettivo rilevante ai fini della plusvalenza.

• Artt. 2727 e 2729 cod. civ.

  Il valore accertato ai fini dell'imposta di registro può fungere da presunzione semplice della maggiore somma incassata, purché la presunzione sia logicamente fondata e resti ammessa la prova contraria.

• Art. 2697 cod. civ.

  Il contribuente che contesta la presunzione dell'Amministrazione deve fornire elementi, anche indiziari, idonei a dimostrare che il prezzo effettivamente percepito era inferiore al valore accertato.

• Art. 366-bis cod. proc. civ.

  I motivi di ricorso per cassazione devono essere specifici e accompagnati da quesiti o indicazioni sintetiche e chiare, quando richiesti. La loro omissione o formulazione inadeguata può comportare l'inammissibilità del motivo.

• Artt. 1552 e seguenti cod. civ.

  Disciplinano la permuta come contratto oneroso. La Corte non ha esaminato nel merito l'incidenza della permuta sulla determinazione del costo fiscale, poiché il relativo motivo è stato dichiarato inammissibile.

Massime di principio

• Nella cessione di un terreno edificabile, l'Amministrazione può utilizzare il valore di mercato accertato ai fini dell'imposta di registro come base presuntiva per ricostruire il prezzo effettivamente incassato e la conseguente plusvalenza.
• La presunzione non è assoluta: il contribuente può superarla dimostrando, anche mediante elementi indiziari, che il prezzo reale della vendita era inferiore al valore accertato.
• La semplice indicazione di un prezzo inferiore nell'atto di vendita non esclude automaticamente l'accertamento, se esistono elementi fiscali o di mercato che fanno presumere un corrispettivo maggiore.
• Nei ricorsi per cassazione è necessario descrivere in modo completo gli atti e i fatti rilevanti della vicenda; motivi astratti o privi degli elementi fattuali indispensabili possono essere dichiarati inammissibili.
• La decisione non stabilisce definitivamente l'importo della plusvalenza: il rinvio impone al giudice tributario di riesaminare il valore finale della cessione applicando il principio della presunzione, valutando anche l'eventuale prova contraria del contribuente.