Cassazione Civile, Ordinanza n. 26026/2024 del 04/10/2024

Esito

La controversia

Due fratelli avevano ceduto, con rogito del 4 agosto 2008, un complesso immobiliare a una società di costruzioni. L'Amministrazione finanziaria, ritenendo che l'operazione avesse riguardato in sostanza non l'edificio vetusto ma il terreno sottostante con la relativa capacità edificatoria, aveva emesso distinti avvisi di accertamento per recuperare a tassazione la maggiore imposta proporzionalmente riferita alle rispettive quote di comproprietà. I giudici di merito avevano dato ragione ai contribuenti. In cassazione l'Ufficio deduceva, con un unico motivo ex art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 917/1986 e dell'art. 36, comma 2, d.l. 223/2006, sostenendo che il reale oggetto della compravendita fosse il terreno edificabile e che la successiva demolizione e ricostruzione operata dall'acquirente confermassero tale qualificazione. Nelle more, uno dei controricorrenti aveva aderito alla definizione agevolata ex art. 6 d.l. 119/2018 per il proprio avviso di accertamento; l'altro era rimasto intimato.

La decisione

La Corte ha dichiarato la cessata materia del contendere e l'estinzione del giudizio nei confronti del contribuente che aveva definito agevolmente la lite ai sensi dell'art. 6 d.l. 119/2018, con spese a carico di chi le aveva anticipate. Quanto al giudizio residuo nei confronti dell'altro contribuente intimato, ha rigettato il ricorso dell'Agenzia, ritenendo infondato il motivo: secondo la giurisprudenza richiamata, la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure quando sia pattuita la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, poiché il legislatore distingue tassativamente tra cessione di edifici e cessione di terreni. La Corte ha inoltre escluso la liquidazione delle spese per assenza di attività difensiva dell'intimato e ha precisato che non si applica l'ulteriore contributo unificato in ragione della qualità di amministrazione pubblica dell'Ufficio.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  È stata invocata come norma del motivo di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 917/1986

  Norma richiamata dall'Ufficio per sostenere l'assoggettamento a tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di terreno edificabile.

• art. 36, comma 2, d.l. 223/2006

  Norma richiamata per fondare la tesi dell'Ufficio sulla qualificazione fiscale dell'operazione come cessione del terreno con capacità edificatoria.

• art. 6 d.l. 119/2018

  È stata ritenuta applicabile alla definizione agevolata della controversia, con conseguente cessazione della materia del contendere per la posizione del contribuente che vi aveva aderito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte ha escluso la sua applicazione, rilevando che la parte soccombente era un'amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.

Massime di principio

• In tema di imposte sui redditi e imposta di registro, la cessione di un edificio non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, anche se l'atto prevede demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria.
• Il sistema fiscale distingue in modo tassativo tra cessione di fabbricati e cessione di terreni edificabili; non è consentito all'Ufficio introdurre un tertium genus fondato sulla sola capacità edificatoria residua del lotto o sulla futura utilizzazione urbanistica del bene.
• Una volta che il giudice di merito abbia accertato la natura di terreno già edificato, tale accertamento di fatto, se congruamente motivato, non è sindacabile in cassazione nei limiti propri del giudizio di legittimità.
• La definizione agevolata della lite tributaria nelle more del giudizio determina la cessazione della materia del contendere e l'estinzione del processo nei confronti della parte che vi abbia aderito.
• In assenza di attività difensiva della parte intimata, non vi è luogo a pronuncia sulle spese; inoltre, per le amministrazioni pubbliche ammesse alla prenotazione a debito non opera l'ulteriore contributo unificato.

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