Cassazione Civile, Ordinanza n. 21573/2024 del 31/07/2024

Esito

La controversia

Le società ricorrenti hanno impugnato in cassazione la sentenza della CTR della Lombardia che aveva confermato un avviso di rettifica del valore di transazione di un immobile compravenduto, ai fini dell'imposta di registro e ipocatastale. Hanno dedotto quattro motivi: (1) nullità dell'atto per difetto di motivazione, perché l'Ufficio non avrebbe prodotto i documenti richiamati come atti di comparazione; (2) violazione degli artt. 2697 c.c., 115 e 116 c.p.c., per avere la CTR valorizzato perizia UTE e valori OMI, ritenuti prove atipiche e non fondate su sopralluogo; (3) violazione degli artt. 1362 ss. c.c. e 2727-2729 c.c., per non avere considerato la volontà contrattuale e i vincoli sul bene, tra cui la presenza di contratti di locazione su 17 dei 31 immobili e la dedotta riduzione di valore della vendita in blocco; (4) nullità della sentenza per violazione dell'art. 56 d.lgs. 546/1992 e dell'art. 346 c.p.c., per asserita formazione di giudicato interno sulle eccezioni pregiudiziali di primo grado relative al mancato contraddittorio endoprocedimentale e al difetto di motivazione, che l'Ufficio non avrebbe specificamente contestato in appello.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati tutti e quattro i motivi. Ha affermato che, in tema di rettifica del valore, è sufficiente che l'avviso indichi il criterio astratto di determinazione del maggior valore e, nel caso concreto, ha giudicato adeguata la motivazione dell'atto perché fondata su una relazione di stima analitica e su un campione di dati omogenei con atti pubblici accessibili. Ha inoltre escluso la violazione delle regole sull'onere della prova e sulla valutazione delle prove, osservando che le censure miravano in realtà a ottenere una rivalutazione del merito, non consentita in cassazione. Quanto al terzo motivo, ha rilevato che la CTR aveva considerato sia i valori OMI sia atti di compravendita di immobili similari, e che la doglianza sulla vendita in blocco e sui vincoli locativi sollecitava un nuovo apprezzamento dei fatti. Sul quarto motivo, ha escluso la formazione di un giudicato interno, poiché le eccezioni di primo grado erano state solo assorbite e non accolte. Il ricorso è stato pertanto rigettato; nulla è stato disposto sulle spese per mancato svolgimento di difese dell'Ufficio; è stato inoltre dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 370 c.p.c.

  La costituzione dell'Agenzia è avvenuta ai soli fini della partecipazione alla discussione della causa.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  È stata la base per le censure di violazione e falsa applicazione di legge nei primi tre motivi.

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  È stata la base per il motivo relativo alla dedotta nullità della sentenza per preteso giudicato interno.

• art. 7 L. 212/2000

  La Corte ha ribadito che l'avviso deve contenere l'enunciazione del criterio astratto di determinazione del maggior valore, sufficiente a consentire il diritto di difesa.

• art. 52 d.P.R. 131/1986

  Richiamato per sostenere il difetto di motivazione dell'atto; la Corte ha ritenuto la motivazione dell'avviso adeguata.

• art. 2697 c.c.

  La violazione è configurabile solo se l'onere della prova viene attribuito alla parte sbagliata; nel caso concreto ciò non è avvenuto.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione ricorre solo se la decisione si fonda su prove inesistenti o su informazioni non ricavabili dal mezzo di prova; la censura non era pertinente.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice attribuisce alla prova un valore diverso da quello legale o non usa il prudente apprezzamento; la doglianza mirava invece a contestare la valutazione di merito.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato nel motivo volto a contestare l'interpretazione della volontà contrattuale nella compravendita.

• artt. 2727 e 2729 c.c.

  Richiamati in relazione all'uso di presunzioni per la determinazione del valore; la Corte ha ritenuto la censura diretta a un riesame del fatto.

• art. 56 d.lgs. 546/1992

  Richiamato per sostenere la formazione del giudicato interno; la Corte ha escluso che vi fosse un onere specifico di riproposizione dei motivi su eccezioni solo assorbite.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato con riguardo alla mancata riproposizione in appello delle eccezioni pregiudiziali; la Corte ha negato la formazione di giudicato interno.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  È richiamato per il parametro dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di rettifica del valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro, l'avviso è sufficientemente motivato quando indica il criterio astratto utilizzato per determinare il maggior valore e consente al contribuente di comprendere e contestare la pretesa.
• La mancanza di allegazione materiale degli atti di comparazione non determina di per sé nullità dell'avviso, se la motivazione rende accessibili i criteri di stima e i riferimenti essenziali su cui si fonda la rettifica.
• In cassazione la violazione dell'art. 2697 c.c. sussiste solo se il giudice attribuisce l'onere della prova alla parte errata; non è configurabile quando si contesti, in realtà, la valutazione delle prove compiuta nel merito.
• Le censure ex artt. 115 e 116 c.p.c. non possono essere usate per ottenere una rivalutazione del materiale istruttorio: esse sono ammissibili solo in caso di utilizzo di prove inesistenti, di attribuzione di un valore probatorio legalmente incompatibile o di violazione del prudente apprezzamento nei casi consentiti.
• Le doglianze che contestano la stima del bene, la rilevanza dei vincoli locativi o il c.d. effetto della vendita in blocco, se dirette a sostituire una diversa valutazione fattuale a quella del giudice di merito, sono inammissibili o comunque infondate in sede di legittimità.
• Non si forma giudicato interno sulle questioni semplicemente dichiarate assorbite dal primo giudice; l'onere di specifica confutazione in appello riguarda le statuizioni effettivamente decise, non le eccezioni non accolte perché assorbite.

Come è indicizzato