Cassazione Civile, Ordinanza n. 22163/2023 del 24/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione commerciale avente ad oggetto due negozi in Roma. Il locatore aveva intimato sfratto per morosità e chiesto, in via alternativa, la risoluzione del contratto e il rilascio degli immobili, oltre ai canoni scaduti e a scadere. Il conduttore aveva resistito deducendo di aver preso in locazione entrambi i locali per unirli in un unico esercizio, ma di non aver mai avuto la disponibilità del secondo locale, già occupato da terzi; sosteneva quindi che, dopo un accordo successivo, il canone fosse stato ridotto per il solo locale effettivamente detenuto. In riconvenzionale aveva chiesto la risoluzione per inadempimento del locatore, l'accertamento del canone ridotto, la restituzione di quanto pagato in eccesso, il risarcimento del danno da perdita di chance commerciali, l'indennità per perdita dell'avviamento e il rimborso di spese per manutenzioni straordinarie. Il Tribunale aveva accolto in parte le domande del conduttore, dichiarando risolto il contratto per inadempimento del locatore e riconoscendo l'indennità di avviamento. La Corte d'appello, invece, ha ritenuto che vi fosse un reciproco inadempimento: da un lato, il locatore non aveva reso disponibile il secondo locale, ma tale inadempimento non era stato reputato solutoriamente rilevante perché il conduttore aveva continuato a detenere il primo immobile, non aveva agito per la risoluzione e aveva poi stipulato un accordo modificativo del rapporto; dall'altro, il conduttore non aveva pagato il canone ridotto di euro 900 per lungo tempo. Ha quindi ritenuto più grave l'inadempimento del conduttore, risolvendo il contratto per causa a lui imputabile, ordinando il rilascio e il pagamento dei canoni dovuti, respingendo l'indennità di avviamento. In cassazione il conduttore ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1230 c.c. e dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004, sostenendo che l'accordo orale di modifica/novazione del canone, non registrato, fosse nullo e che quindi fosse inammissibile l'azione di sfratto fondata su quel rapporto; 2) violazione dell'art. 112 c.p.c., assumendo che la Corte d'appello avesse pronunciato su un contratto diverso da quello dedotto in domanda, incorrendo in ultrapetizione. La Corte di cassazione ha respinto entrambi i motivi: ha escluso che la mancata registrazione dell'accordo modificativo comportasse nullità, osservando che la nullità prevista dalla L. 311/2004 opera solo quando l'assetto negoziale sia finalizzato a celare un canone maggiore e a eludere l'obbligo fiscale, mentre gli accordi modificativi successivi di un contratto già registrato, specie se riduttivi del canone, non sono soggetti a nuova registrazione e non ricadono nella sanzione; ha inoltre precisato che anche i contratti verbali di locazione sono, in astratto, soggetti a registrazione, sicché l'argomento del ricorrente sulla non registrabilità dell'accordo orale era infondato. Quanto al secondo motivo, ha rilevato che la domanda del locatore comprendeva anche, in via subordinata, la risoluzione per grave inadempimento del conduttore relativamente al locale di Piazza Alessandria, sicché non vi è stata ultrapetizione. Il ricorso è stato rigettato e le spese di cassazione sono state compensate per la novità della questione sollevata con il primo motivo.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha confermato la decisione di appello che aveva accolto l'azione del locatore, dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ordinato il rilascio dell'immobile e condannato al pagamento dei canoni insoluti e di quelli fino al rilascio. Ha escluso la nullità dell'accordo modificativo per mancata registrazione, perché la sanzione di nullità non si applica agli accordi successivi che riducano il canone di un contratto già registrato e non siano espressione di un intento evasivo. Ha inoltre escluso la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché la domanda del locatore era stata proposta anche in via subordinata nei termini poi accolti. Le spese del giudizio di cassazione sono state compensate per la particolarità e novità della questione, con atto della sussistenza dei presupposti per il doppio contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1230 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la novazione del rapporto; la Corte esclude che l'accordo successivo non registrato determini nullità quando non sia finalizzato a eludere l'obbligo fiscale

• art. 1, comma 346, L. 311/2004

  la nullità per mancata registrazione del contratto di locazione opera solo per operazioni negoziali volte a celare un canone maggiore e a eludere l'imposizione, non per accordi modificativi successivi di un contratto già registrato senza finalità evasive

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  utilizzato per veicolare le censure di violazione di legge; la Corte esamina nel merito i motivi

• art. 663 c.p.c. e ss.

  richiamato dal ricorrente con riferimento al procedimento di sfratto per morosità

• art. 112 c.p.c.

  la Corte esclude il vizio di ultrapetizione perché la domanda del locatore comprendeva anche la risoluzione e il rilascio in via subordinata nei limiti poi decisi

• art. 380-bis1 c.p.c.

  indicata per la trattazione camerale del ricorso

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  la Corte dà atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto

• art. 1, comma 17, L. 228/2012

  norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. 115/2002

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 2, lett. a) e b); art. 3, lett. a); art. 17, comma 1

  richiamati per affermare che i contratti di locazione, anche verbali, sono in astratto soggetti a registrazione entro trenta giorni

• Tariffa allegata al d.P.R. 131/1986, parte I, art. 5, comma 1, lett. b); parte II, art. 2-bis

  richiamate per la disciplina fiscale della registrazione dei contratti di locazione

• L. 21 novembre 2000, n. 342, art. 68

  richiamata in relazione alla modifica dell'art. 17 del d.P.R. 131/1986

• art. 1418 c.c.

  evocato in motivazione per distinguere la nullità virtuale e il rapporto tra norme fiscali e validità civilistica

• art. 1360 c.c.

  richiamato per confutare l'idea che la tardiva registrazione attribuisca efficacia retroattiva all'accordo non registrato

Massime di principio

• La nullità prevista per la mancata registrazione del contratto di locazione va interpretata restrittivamente e non si estende automaticamente agli accordi successivi di modifica del rapporto, quando il contratto originario sia già registrato e non emerga una finalità di elusione o evasione fiscale.
• Un accordo modificativo del canone locatizio successivo al contratto originario non è soggetto a nuova registrazione se comporta una riduzione del canone, perché non realizza un'operazione diretta a occultare un canone maggiore rispetto a quello dichiarato.
• Ai fini dell'applicazione della sanzione di nullità ex art. 1, comma 346, L. 311/2004 occorre accertare la concreta operazione negoziale nel suo scopo pratico: la nullità colpisce solo la combinazione di atti che sia funzionalmente orientata a celare il reale corrispettivo e a sottrarsi alla disciplina fiscale.
• Nel giudizio di legittimità, la censura di ultrapetizione è infondata quando la domanda introduttiva o subordinata della parte avversa già ricomprendeva il bene della vita poi attribuito dal giudice.
• La domanda proposta in via alternativa o subordinata può essere accolta senza violare l'art. 112 c.p.c., poiché ciascuna delle domande rientra nel petitum complessivamente dedotto.
• La registrazione del contratto di locazione costituisce adempimento richiesto dalla normativa fiscale, ma la sua omissione o l'eventuale irregolarità successiva non incide automaticamente sulla validità civilistica del rapporto se manca il necessario intento elusivo.
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