Cassazione Civile, Ordinanza n. 03389/2024 del 06/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione di un hotel. La conduttrice sosteneva che, dopo il contratto originario, erano state stipulate tre scritture private con cui il canone era stato ricalcolato in aumento, con conseguente pagamento, dal 2006 al 2015, di somme superiori a quelle dovute. In giudizio ha chiesto di dichiarare la nullità delle scritture per violazione della disciplina imperativa sulla locazione, con restituzione delle somme indebitamente percepite dalla locatrice e, successivamente, dalla società subentrata. In appello, la società conduttrice ha riproposto tre censure: 1) violazione dell'art. 79 l. 392/1978 per avere la corte ritenuto valido l'aumento del canone per riequilibrio del sinallagma senza verificare oggettività e predeterminazione dei criteri di aumento; 2) violazione degli artt. 112, 418 e 420 c.p.c. e dell'art. 79 l. 392/1978 per avere ritenuto inammissibile la richiesta di rilievo d'ufficio della nullità di una scrittura del 2012; 3) violazione degli artt. 112, 418 e 420 c.p.c. e dell'art. 79 l. 392/1978 per avere qualificato come nuova la domanda subordinata di ripetizione dell'indebito, proposta per l'ipotesi di validità delle scritture.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto, quanto al primo motivo, che la censura investisse in gran parte questioni di fatto già valutate dai giudici di merito e, comunque, che la decisione fosse conforme ai principi sulla legittimità del canone differenziato o crescente nelle locazioni non abitative, quando l'aumento sia collegato sinallagmaticamente a elementi oggettivi predeterminati. Quanto al secondo motivo, ha ritenuto corretta l'inammissibilità della domanda di nullità nuova, perché fondata su fatti non allegati tempestivamente in primo grado: la nullità è sì rilevabile d'ufficio, ma solo sui fatti già ritualmente introdotti nel processo. Quanto al terzo motivo, lo ha dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza ex art. 366 n. 6 c.p.c., poiché il ricorso non riproduceva adeguatamente gli atti e i motivi di appello su cui si fondava la doglianza. La ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 79 l. 392/1978

  La nullità per violazione della disciplina locatizia non opera quando l'aumento del canone nelle locazioni non abitative sia collegato a elementi oggettivi predeterminati e non costituisca un surrettizio aggiramento dei limiti legali; nelle grandi locazioni commerciali possono essere pattuite clausole derogatorie se ricorrono i presupposti di legge.

• art. 32 l. 392/1978

  Il limite legale all'aggiornamento Istat del canone può essere derogato nelle locazioni non abitative che rientrino nella disciplina delle grandi locazioni prevista dall'art. 79, comma 3, come richiamato dalla Corte.

• art. 1421 c.c.

  La nullità negoziale è rilevabile d'ufficio dal giudice, ma solo nei limiti dei fatti costitutivi della nullità già ritualmente allegati in causa.

• art. 2033 c.c.

  La ripetizione dell'indebito è richiamata come azione restitutoria astrattamente esperibile; tuttavia, nel caso concreto la domanda subordinata è stata ritenuta nuova perché introdotta tardivamente.

• art. 112 c.p.c.

  La decisione richiama il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e la preclusione all'introduzione in appello di nuove domande fondate su fatti non dedotti in primo grado.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve essere autosufficiente e contenere l'indicazione specifica degli atti e documenti rilevanti, con riproduzione del loro contenuto essenziale, a pena di inammissibilità.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale che ha regolato la trattazione del ricorso in adunanza camerale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità dell'impugnazione.

• art. 18 d.l. 133/2014

  È richiamato come disciplina sopravvenuta, non applicabile ratione temporis, che consente nelle grandi locazioni non abitative di concordare clausole derogatorie, anche su canone e aggiornamenti, previo rispetto dei requisiti normativi.

Massime di principio

• Nelle locazioni ad uso diverso dall'abitativo, l'aumento del canone in corso di rapporto non è di per sé nullo se è connesso a una modifica sinallagmatica reale e poggia su criteri oggettivi, predeterminati e verificabili ex ante.
• La nullità di un patto locatizio in violazione della disciplina imperativa è rilevabile d'ufficio anche nei gradi di impugnazione, ma il rilievo officioso non può supplire alla mancata allegazione tempestiva dei fatti costitutivi della nullità.
• La domanda restitutoria fondata sull'indebito non può essere qualificata come automaticamente ammissibile solo perché coerente con un diverso esito della qualificazione giuridica: se proposta tardivamente o con fatti nuovi può essere dichiarata nuova e quindi inammissibile.
• Nel giudizio di cassazione il ricorrente deve indicare in modo specifico e autosufficiente gli atti e i documenti rilevanti, altrimenti la censura è inammissibile.
• Il sindacato di legittimità non consente una nuova valutazione del merito o del compendio probatorio, salvo i limiti del vizio motivazionale dedotto nei modi consentiti.

Come è indicizzato